Servitut, brott, upphäva, avtal och tvister

Servitut, brott, upphäva, avtal och tvisterDen som äger en fastighet, oavsett om det rör sig om större byggnader för bostäder eller näringsverksamhet eller mindre hus, har troligen någon gång kommit i kontakt med konceptet ”servitut”. Servitut är en form av nyttjanderätt i vilket en granne således kan ha rätt att nyttja en väg, byggnad, brygga eller annan sak som egentligen ligger på din fastighet.

Servitut regleras i 14 kap. jordabalken (1970:994) och definieras helt enkelt som ett avtal med nyttjanderätt som avser viss mark eller föremål. Ett servitutsavtal är dock begränsat och får t.ex. inte avse rätt att avverka skog eller betesmarker. Som servitut enligt 14 kap. jordabalken räknas ej heller servitut som uppkommit genom fastighetsbildning eller genom expropriation. Dessa saker regleras särskilt. Ett servitutsavtal kan ej heller ingås mellan två personer utan gäller alltid fastigheter. Det innebär att ett servitutsavtal inte kan överlåtas särskilt av varken ägaren till den tjänande eller den härskande fastigheten.

Som ersättning får upplåtelsen har den tjänande fastigheten rätt att ta ut skälig ersättning. Som servitut enligt 14 kap. jordabalken räknas ej servitut som uppkommit. Man dock ej avtala om andra skyldigheter för den tjänande fastigheten än sedvanligt underhåll och dylikt. Ett servitutsavtal kan ej heller ingås avseende en andel i en fastighet med bindande verkan mot tredje man. Dock kan avtalet fortfarande vara giltig enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

Avtalet

Ett servitutsavtal ingås frivilligt mellan två parter i vilket man inte kan tvinga sig till ett servitutsavtal oavsett omständigheter genom denna reglering. Ett servitutsavtal är även formbundet i vilket en upplåtelse i strid med formkravet blir ogiltig. Minimikraven för vad som ska framgå av servitutsavtalet är beteckning och information om den tjänande fastigheten och den härskande fastigheten samt syftet med upplåtelsen. Det är dock vanligt att man även tar med eventuell ersättning för servitutet samt förpliktelser. Om inte kravet på skriftlighet uppfylls kan dock upplåtelsen ses som någon annan form av nyttjanderätt enligt 7 kap. jordabalken. Det skulle kanske kunna ses som någon form av hyra om ersättning utgår.

Ett servitutsavtal kan även få verkan mot tredje man om vissa krav är uppfyllda. Rekvisiten är att den tjänande fastigheten, vid överlåtelsen, ska förbehålla om rätten till servitut och i övrigt informera om hur servitutet fungerar. Om så sker är tredje man bunden av avtalet. Det är då viktigt att de andra villkoren, utöver minimikraven, stadgas i avtalet då detta är en förutsättning för avtalets fortsatta giltighet. Skulle man således vid sidan av servitutsavtalet muntligen komma överens om en skyldighet för den tjänande fastigheten att skotta vägen som servitutet gäller, men ej tagits med i avtalet, gäller inte denna del mot tredje man. Detta gäller även avtal om att förlänga avtalet vilket tyvärr inte är ovanligt att man endast avtalar om muntligen. Om ett servitutsavtal inskrivits kan dock avtalet bli giltigt utan förbehåll i vissa fall genom 17 kap. jordabalken. Avtalet kan även bli giltigt om tredje man ägde eller bort ägt vetskap om servitutet.

Upphäva avtalet – avtalsbrott?

Ett servitutsavtal har ingen lagstadgad maximitid för hur länge ett avtal kan gälla i vilket man helt enkelt kan skriva ”tills vidare” eller dylikt. Frågan om verkan mellan parterna eller verkan gentemot tredje man har redogjorts i ovan stycke.

Rent allmänt gäller enligt 14 kap. jordabalken att den som innehar den härskande fastigheten ska nyttja den mark eller det objekt som omfattas av servitutet på så sätt att minimal skada orsakad. Ägaren av den härskande fastigheten har även en skyldighet att inte överträda sina befogenheter, varken de som stadgas i lag eller i avtalet. Om den härskande fastighetens ägare skulle överträda sin befogenhet är det upp till denne att återställa vad som rubbats och ersätta eventuell skada. Detta gäller även den tjänande fastigheten. Bestämmelsen stadgar således att båda parterna ska uppfylla de krav som ställs i lag eller i kontraktet samt återställa den skada de orsakar. Skulle motpartens brist även vara av väsentlig betydelse har man rätt att häva servitutsavtalet samt erhålla eventuellt skadestånd. Det räcker således inte med att man någon gång gör ett mindre fel även om det kan orsaka viss skada. Det krävs antingen något grövre eller att felet upprepas.

Utöver detta har den tjänande fastigheten rätt att häva avtalet om den härskande fastigheten inte erlägger det eventuellt avtalade vederlaget, om inte försummelsen är ringa. Skulle således den härskande fastigheten inte erlägga vederlaget alls eller inte i tid kan således en rätt att häva servitutsavtalet föreligga. Dock undantas situationer där ”försummelsen är ringa”. Vad detta innebär konkret bestäms efter situationen där man bl.a. beaktar hur länge betalningen dröjde men även hur många gånger detta har hänt. Om man således ingår ett avtal om vederlag som månadsvis ska betala under en total tid om 50 år, så anses nog ett eller några få dröjsmål med en eller två dagars försening vara ”ringa försummelse”. Bedömningen varierar dock som sagt.

Om en part önskar häva avtalet ska detta meddelas motparten utan skäligt dröjsmål. Detta innebär alltså att man som avtalspart inte har särskilt lång tid att avgöra om motpartens kontraktsbrott bör anses vara ”väsentligt” eller inte. Det stadgas inte att detta meddelande måste vara per skrift men det rekommenderas av bevisskäl. Om man önskar häva avtalet vid en ev. prövning i rätten kan tvist även uppstå om när meddelandet kommit till motparten. Om part häver avtalet har man även rätt till ersättning för den skada motparten vållat.

Ett servitutsavtal kan även komma att upphöra på annat sätt. Att ett servitutsavtal kan komma att upphöra om inte den tjänande fastigheten gör ett förbehåll för servitutet har förklarats ovan. Dock kan ett servitutsavtal även upphävas om fastigheten frånvinnas parten av klander. Att frånvinnas en fastighet genom klander innebär att en annan person hävdar bättre rätt till fastigheten vilket bl.a. kan ske om den som köpt fastigheten inte gjort detta av rätt ägare om inte reglerna om god tro i 18 kap. jordabalken blir tillämpliga.

Tvist om servitutsavtal?

Att föra en tvist om ett servitutsavtal innebär en tvist i allmän domstol med tillämpning av de bestämmelser som nämnts ovan samt annat. Att föra en tvist på egen hand är en möjlighet men det är alltid lättare med en advokat eller jurist. På Vasa Advokatbyrå arbetar vi med flera områden inom civilrättens breda område varav servitut- och andra nyttjanderättsfrågor rörande fastigheter är en specialitet. Genom många års arbete med frågor gällande fastigheter och nyttjanderätt har Vasa Advokatbyrå förvärvat en djup kompetens att handlägga sådana ärenden. En djup kompetens som vi alltid använder för att värna om just dina rättigheter. Tveka inte att höra av dig!

Ring, vi hjälper dig