Servitut, brott, upphäva, avtal och tvister

Den som äger en fastighet – vare sig det handlar om flerbostadshus, kommersiella lokaler eller ett mindre fritidshus – har troligen stött på begreppet servitut. Ett servitut är en begränsad nyttjanderätt som ger grannfastighetens ägare rätt att nyttja något på din fastighet, exempelvis en väg, en brygga eller ett förråd. Rätten följer fastigheten, inte ägaren, vilket får viktiga konsekvenser vid överlåtelser.

Hur upphäver man ett servitut?

Ett servitut kan upphävas på flera sätt:

1. Överenskommelse mellan de berörda parterna: Om alla parter är överens kan de avtala om att upphäva servitutet och formalisera detta skriftligt.
2. Domstolsbeslut: En person som har ett servitut på sin mark kan ansöka om att servitutet ska upphävas genom en domstolsprocess. Om det finns tillräckligt starka skäl för att upphäva servitutet, kan domstolen besluta att servitutet upphävs.
3. Preskription: Om servitutet inte har använts på ett visst antal år (vanligtvis 20 år), kan det preskriberas och upphöra att gälla. Det är viktigt att notera att upphävandet av ett servitut kan vara komplicerat och det kan vara en god idé att rådfråga en advokat.

Servitut regleras i 14 kap. jordabalken (1970:994) och innebär en avtalad nyttjanderätt avseende viss mark eller ett visst föremål. Rätten är dock begränsad – ett servitutsavtal får exempelvis inte avse rätt att avverka skog eller nyttja betesmarker. Servitut som uppkommit genom fastighetsbildning eller expropriation faller utanför 14 kap. och regleras i stället i annan lagstiftning. En grundläggande princip är att servitutet alltid är knutet till fastigheten, inte till ägarna som personer, vilket innebär att varken den tjänande eller den härskande fastighetens ägare kan överlåta servitutsrätten separat.

Den tjänande fastigheten har rätt till skälig ersättning för upplåtelsen. Utöver sedvanligt underhåll kan inga ytterligare skyldigheter åläggas den tjänande fastigheten genom servitutsavtalet. Värt att notera är att ett servitutsavtal inte kan ingås avseende en andel i en fastighet med bindande verkan mot tredje man – däremot kan avtalet ha giltighet mellan de avtalsslutande parterna enligt allmänna avtalsrättsliga principer.

Avtalet

Ett servitutsavtal ingås frivilligt och det finns ingen möjlighet att tvinga fram ett sådant avtal. Avtalet är formbundet enligt 14 kap. jordabalken, vilket innebär att en upplåtelse i strid med formkravet är ogiltig. Minimikraven är att avtalet ska innehålla beteckning och uppgifter om den tjänande respektive härskande fastigheten samt syftet med upplåtelsen. I praktiken bör avtalet också reglera eventuell ersättning och parternas förpliktelser. Uppfylls inte skriftlighetskravet kan upplåtelsen i stället betraktas som en annan form av nyttjanderätt enligt 7 kap. jordabalken – exempelvis hyra om ersättning utgår.

Ett servitutsavtal kan även göras gällande mot en ny ägare (tredje man) om den tjänande fastigheten vid överlåtelsen förbehåller servitutsrätten och informerar förvärvaren om villkoren. Det är därför viktigt att alla villkor – inte bara minimikraven – framgår av det skriftliga avtalet. Muntliga sidoöverenskommelser, exempelvis om snöröjning av en servitutsväg, binder inte en ny ägare. Detsamma gäller muntliga förlängningsavtal, vilket är en vanlig fallgrop. Har servitutet inskrivits i fastighetsregistret kan avtalet i vissa fall bli giltigt utan förbehåll enligt 17 kap. jordabalken, eller om tredje man ägde eller bort ha ägt kännedom om servitutet.

Upphäva avtalet – avtalsbrott?

Det finns ingen lagstadgad maximitid för hur länge ett servitutsavtal kan gälla – parterna kan skriva “tills vidare” eller ange en specifik löptid. Frågor om avtalets verkan mellan parterna respektive mot tredje man behandlas i styckena ovan.

Enligt 14 kap. jordabalken gäller att den härskande fastighetens ägare ska nyttja den upplåtna marken eller det upplåtna objektet på ett sätt som orsakar minimal skada. Ägaren får inte heller överskrida de befogenheter som följer av lag eller avtal. Vid en överträdelse är denne skyldig att återställa vad som rubbats och ersätta uppkommen skada – samma skyldighet gäller för den tjänande fastigheten. Om en parts kontraktsbrott är av väsentlig betydelse ger detta motparten rätt att häva servitutsavtalet och kräva skadestånd. Enstaka, mindre fel ger i regel inte hävningsrätt; det krävs antingen ett allvarligare avtalsbrott eller att felaktigheten upprepas.

Den tjänande fastigheten har även rätt att häva avtalet om den härskande fastigheten underlåter att erlägga avtalat vederlag, förutsatt att försummelsen inte är ringa. Bedömningen av vad som utgör “ringa försummelse” görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet: hur länge betalningen dröjde, hur många gånger det inträffat och avtalets totala löptid vägs in. Vid ett 50-årigt avtal med månatliga betalningar torde enstaka dröjsmål om en eller ett par dagar normalt betraktas som ringa – men bedömningen är alltid situationsberoende.

Den part som vill häva avtalet måste meddela motparten utan skäligt dröjsmål – rätten att häva kan gå förlorad om man väntar för länge efter att ha fått kännedom om kontraktsbrottet. Av beviskäl bör ett hävningsmeddelande alltid lämnas skriftligen, trots att lagen inte uttryckligen kräver det. Notera att tvist kan uppstå om exakt när meddelandet nådde motparten. Vid hävning har den skadelidande parten rätt till ersättning för den skada motparten orsakat.

Ett servitutsavtal kan upphöra även på andra sätt. Som nämnts kan avtalet falla bort om den tjänande fastigheten överlåts utan att säljaren förbehåller servitutsrätten. Därutöver kan ett servitut upphävas om fastigheten frånvinns parten genom klander – det vill säga om en annan person med framgång hävdar bättre rätt till fastigheten. Så kan exempelvis ske när en köpare förvärvat fastigheten av någon som inte var rätt ägare och reglerna om god tro i 18 kap. jordabalken inte är tillämpliga.

Tvist om servitutsavtal?

Tvister om servitutsavtal handläggs i allmän domstol med tillämpning av de bestämmelser som redogjorts för ovan. Det är möjligt att driva en sådan process på egen hand, men juridisk rådgivning ökar ofta förutsättningarna för ett gott utfall. På Vasa Advokatbyrå arbetar vi brett inom civilrätten, där servitut- och nyttjanderättsfrågor utgör en av våra specialiteter. Genom mångårigt arbete med fastighetsrättsliga ärenden har Vasa Advokatbyrå byggt upp djup kompetens inom området – välkommen att kontakta oss.