Servitutsavtal – giltighet och uppsägning

Den här artikeln handlar om servitutsavtal – vad de innebär, hur de ingås på ett giltigt sätt och vad som gäller vid tvister och uppsägning. För den som är ny till ämnet ger vi också en kortfattad förklaring av servitutsbegreppet.

Detta är ett servitut

Ett servitut är en rätt som tillhör en fastighet – den så kallade härskande fastigheten – att nyttja en annan fastighet, den tjänande fastigheten, på ett bestämt sätt. Rätten följer fastigheten, inte ägaren: byter den tjänande fastigheten ägare kvarstår servitutet, och vid pantsättning ingår det i panten. Vanliga exempel är rätten att använda en väg över grannens mark eller nyttja en gemensam brygga – rättigheter som regleras i ett servitutsavtal som kan skrivas in hos Lantmäteriet.

Sakrättslig verkan för ett servitutsavtal, giltighet och uppsägning

Sakrättslig verkan – innebärande att servitutet gäller mot tredje man, exempelvis en ny fastighetsköpare – uppnås först vid inskrivning hos inskrivningsmyndigheten, enligt 7 kap. jordabalken (1970:994). Myndigheten prövar då om upplåtelsen uppfyller lagens krav, och bedömningen grundas i första hand på de ingivna handlingarna i enlighet med 23 kap. jordabalken. Det är därför avgörande att handlingarna är korrekta och fullständiga redan från start.

Krav för ett giltigt servitutsavtal

Formkraven för ett giltigt servitutsavtal framgår av 14 kap. jordabalken. Det grundläggande kravet är att avtalet måste vara skriftligt – ett muntligt servitut saknar helt rättslig verkan. Vidare är det ägaren av den tjänande fastigheten som ska underteckna upplåtelsehandlingen.

Fastigheterna ska anges

Upplåtelsehandlingen måste identifiera båda fastigheterna och ange ändamålet med servitutet. Det säkraste och vanligaste tillvägagångssättet är att använda de officiella fastighetsbeteckningarna. Andra sätt att identifiera fastigheterna är juridiskt osäkra och riskerar att leda till att inskrivningsansökan avslås.

Syftet med upplåtelsen

Ändamålsbeskrivningen ska ge inskrivningsmyndigheten tillräckligt underlag för att bedöma servitutets innebörd och belastning på den tjänande fastigheten. Även om lagen inte uttryckligen specificerar vad som måste framgå, är det god praxis att beskriva var på fastigheten servitutet utövas och vilken typ av nyttjanderätt det avser. En otydlig beskrivning försvårar myndighetens prövning och ökar risken för framtida tvister mellan fastighetsägarna.

Uppfylls inte formkraven är servitutsavtalet ogiltigt och saknar rättslig verkan. Eftersom konsekvenserna kan bli kännbara – både ekonomiskt och praktiskt – är det klokt att låta en jurist granska avtalet innan det undertecknas och ges in för inskrivning.

Andra krav på servitutsavtalet

Rättsläget kring undertecknandet är något oklart. Enligt förarbetena bör det räcka att ägaren av den tjänande fastigheten skriver under. För att undvika onödiga tveksamheter rekommenderas ändå att båda fastighetsägarna undertecknar handlingen – det stärker avtalets bevisvärde och minskar risken för framtida meningsskiljaktigheter.

Uppsägning servitutsavtal

Huvudregeln enligt jordabalken är att ett servitut gäller tills vidare och inte kan sägas upp ensidigt av endera fastighetsägaren. Är servitutet tidsbegränsat kan det inte upphöra i förtid. Vill båda parter avsluta servitutet kan de göra det genom en gemensam skriftlig överenskommelse – men det förutsätter alltså full enighet.

I stället för att upphäva ett servitut kan det i vissa fall vara möjligt att ändra det. Ändringar kan innebära att servitutet begränsas geografiskt, att utövningsplatsen flyttas eller att nya föreskrifter om nyttjandet meddelas. Sådana justeringar kan bli aktuella om servitutet i sin nuvarande form försvårar ett ändamålsenligt bruk av den tjänande fastigheten.

Upphävande är möjligt om ingen ändring kan avhjälpa problemen, men förutsätter att alla möjligheter till ändring först har prövats. Utöver detta finns ett antal undantagssituationer: om ändrade förhållanden gör att uppsägningen är en väsentlig fördel för en fastighet utan att det vållar betydande olägenhet för den andra; om servitutets nytta är ringa i förhållande till belastningen på den tjänande fastigheten; om fastigheterna sammanlägges till en enhet; eller om servitutet inte har nyttjats på lång tid. Samtliga undantag tillämpas restriktivt av domstolarna.

Att tänka på

Reglerna kring servitutsavtal – från ingående till uppsägning av avtal – är juridiskt komplexa, och misstag kan få långtgående konsekvenser för fastighetens framtida nyttjande. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av fastighetsrätt och biträder dig gärna, oavsett om det gäller att upprätta ett nytt avtal eller hantera en uppkommen tvist.

Vi hjälper dig med:

Allmän rådgivning

* Formkraven för ett giltigt avtalsservitut enligt 7 kap. jordabalken är strikta – ett förbiseende kan innebära att avtalet saknar rättsverkan mot framtida fastighetsägare.

* En strukturerad genomgång av om och under vilka förutsättningar ditt servitutsavtal kan sägas upp, med hänsyn till avtalets utformning och eventuell inskrivning i fastighetsregistret.

Tvistelösning

* Genomgång av tillämplig lagstiftning, aktuell rättspraxis och rättsläget i din specifika situation.

* Vi identifierar de starkaste argumenten för din sak och hjälper dig att driva frågan om uppsägning eller ogiltighet på ett välgrundat sätt.

* Låt oss hantera det juridiska arbetet så att du slipper lägga tid på att lösa en uppkommen tvist på egen hand.

Välkommen att kontakta oss för ett inledande telefonsamtal eller för att boka ett möte med en av våra jurister.

Författad av: Alexander Isehag