Den här artikeln kommer beröra servitutsavtal och vad som gäller kring ingåendet av sådant. För dig som inte känner till vad ett servitut är så kommer det också kort förklaras innan vi går in på servitutsavtalet, dess giltighet och hur en uppsägning går till.
Detta är ett servitut
Ett servitut är ett tillbehör som hör till en fastighet (tjänande fastighet) och som genom avtal får användas av någon som äger en annan fastighet (härskande fastighet). Om den tjänande fastigheten går över till en ny ägare, ingår servitutet. Har en fastighet pantsatts är servitutet även det inkluderat i pantsättningen. Exempel på servitut är en väg, där den då ligger inom området för tjänande fastigheten, men där ägaren av härskande fastigheten får köra på den vägen tack vare servitutsavtalet. Annat exempel på servitut är brygga.
Sakrättslig verkan för ett servitutsavtal, giltighet och uppsägning
Sakrättslig verkan får ett servitut först vid inskrivning hos inskrivningsmyndigheten, vilket framgår av 7 kapitlet jordabalken. Väldigt förenklat innebär ”sakrättslig verkan” när äganderätten juridiskt går över från säljare till köpare. Då ska myndigheten pröva om det är okej enligt lag med inskrivningen av att servitutet upplåtes. Vad inskrivningsmyndigheten i första hand lägger till grund för bedömningen om det är okej är handlingarna som lämnas in i samband med inskrivningen, vilket framgår av 23 kapitlet jordabalken.
Krav för ett giltigt servitutsavtal
I 14 kapitlet jordabalken hittar vi kraven på hur ett servitutsavtal ska ingås. Till att börja med är inte möjligt att ingå ett servitutsavtal muntligt. Det är nämligen så att ägaren av den tjänande fastigheten ska skriftligen upplåta servitutet för att upplåtelsen ska vara giltig.
Fastigheterna ska anges
I upplåtelsehandlingen ska de båda fastigheterna som ingår i avtalet anges och vidare ska också anges vad syftet är med upplåtelsen. Hur fastigheterna ska anges är lite oklart, men vad som brukar vara ett säkert kort är att ange fastighetsbeteckningarna. Om det går att göra på något annat sätt finns det i dagsläget inget säkert svar på.
Syftet med upplåtelsen
Gällande syftet med upplåtelsen ska det anges bestämmelserna som kan vara avgörande för beslutet om godkännande eller icke godkännande. Vad som menas med det här finns i skrivande stund inte något svar på. Även om det är oklart kan du ändå tänka att när man tar del av den skriftliga formen ska man gällande belastningen av servitutet kunna bilda sig en relativt god uppfattning. Det är däremot inte helt klart om det behöver anges vart på fastigheten servitutet finns eller hur stor belastningen är. Mot bakgrund av det nämnda kan inskrivningsmyndighet ibland få det svårt att väga fördelar och nackdelar med servitutet när myndigheten ska fatta beslut om servitutet ska godkännas.
Om dessa ovanstående krav inte är uppfyllda är servitutsavtalet inte giltigt. Därför är det viktigt att du ser till att inte glömma något av de nämnda kraven. Det skadar aldrig att ta kontakt med en jurist för att försäkra dig om att du inte missar någon viktig punkt för ett giltigt servitut.
Andra krav på servitutsavtalet
Gällande undertecknandet av servitutsavtalet bör inte båda fastighetsägarna behöva skriva på avtalet. Det bör räcka med att ägaren av den tjänande fastigheten skriver under avtalet. Detta är inte helt klart så för att vara på säkra sidan bör även ägaren av den härskande fastigheten skriva under servitutsavtalet.
Uppsägning servitutsavtal
Huvudregeln är att det inte ska vara möjligt att av någon av fastighetsägarna enskilt säga upp servitutet. För ett servitutsavtal gäller i regel utan tidsbegränsning, men då servitut är tidsbegränsat kan det inte upphöra innan den i avtalet angivna tiden för dess utgång. Om uppsägning av servitutet ska kunna ske utan att någon myndighets inblandande, måste båda fastighetsägarna vara överens om uppsägningen.
Servitut kan ändras genom att servitutet begränsas, flyttas eller på något annat sätt ändras. Det kan även ändras på så sätt att det meddelas om föreskrifter som är nya eller ändrade, vilka anger utövningen av servitutet. Anledningen till dessa ändringar kan vara att servitutet orsakar att den tjänande fastigheten inte kan utnyttjas på ett ändamålsenligt sätt.
Om det inte går att ändra servitutet på så sätt att besvären med det kan upphöra, kan det finnas möjlighet att få servitutet upphävt. För att upphävningen av servitutet ska tillåtas på den grunden krävs det att man sett över alla möjligheter till ändring, innan upphävningen kan bli aktuell. En annan undantagssituation där det är möjligt att säga upp servitutet är om förhållanden skulle förändras. Kriteriet för att det ska godkännas att säga upp på den grunden är om uppsägningen av servitutet för någon av fastigheterna bedöms som en väsentlig fördel, samtidigt som det för den andra fastigheten inte uppstår betydande besvär. Ett tredje undantagsfall då servitut kan tillåtas sägas upp om användningen av servitutet är av liten betydelse i förhållande till belastningen på tjänande fastigheten. Skulle de båda fastigheterna läggas ihop till en enda fastighet, upphör servitutet. Som sista undantag kan också nämnas då servitutet inte använts under lång tid.
Att tänka på
Vad som står i den här artikeln om servitutsavtal är väldigt översiktligt och ingåendet eller uppsägning av sådant avtal är juridiskt komplicerat. Vi rekommenderar att du tar kontakt med en jurist som hjälper dig, så att det inte blir fel på något sätt. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrätt och vi hjälper gärna dig med ditt servitutsavtal. Tveka inte att kontakta oss!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Undvik att slarva med kraven som måste uppnås för ett giltigt servitutsavtal.
* Skaffa en bedömning om du kan säga upp ditt servitutsavtal.
Tvistelösning
* Få en juridisk bedömning utifrån lag och gällande rättsläge.
* Maximera dina chanser att kunna säga upp ett servitutsavtal.
* Slipp använda din egen tid på att försöka lösa en uppkommen tvist.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag