I varje samhälle finns någon form av byggreglering. Byggregleringen syftar till att främja ett effektivt bruk av mark och yta samt skydda samhällets mot infrastruktur mot ett totat kaos. Man kan leka med tanken om inte några regler avseende vart man får bygga existerande. Man kan då snabbt komma till slutsatsen att samhällets infrastruktur snart kan säga ”god natt”. En plan- och bygglagstiftning är alltså en förutsättning för ett effektivt samhälle.
Å andra sidan har man som privatperson ett intresse av att regleringen inte är för omfattande. Om man som villa, lägenhet eller fastighetsägare inte skulle ha någon rådighet över sitt objekt skulle äganderätten förlora mycket av sin kraft. Att äga en fastighet eller en villa skulle bli mer av en form av hyra än faktiskt ägande.
Det är således viktigt med en balans mellan offentliga och enskilda intressen för att ha en fungerande lag. I Sverige gäller plan- och bygglagen (2010:900) vilken reglerar frågor rörande bruk av mark, planläggning, enskilda hus och fastigheter och dylikt. Denna lag komplementeras och hänvisar även till andra regelverk som t.ex. plan- och byggförordningen (2011:338) samt miljöbalken (1998:808).
I denna artikel kommer vi kort gå igenom huvuddragen för hur plan och byggfrågor administreras, vad plan och byggregleringen säger och vad som händer vid en tvist.
Vad är plan- och bygglagen?
Plan- och bygglagen styr processen för att ta fram planer för markanvändning och byggande, och hur byggprojekt ska godkännas och genomföras. Lagen ställer krav på kommuner att ta fram översiktsplaner och detaljplaner för sin mark, vilket ger en övergripande bild av hur marken kan användas på ett hållbart sätt. Detaljplaner beskriver i detalj hur byggnader kan placeras och användas på en viss plats.
Lagen reglerar också hur byggprojekt ska godkännas och utföras, inklusive krav på bygglov, tillstånd och besiktningar. Plan- och bygglagen kräver också att byggnader ska vara säkra och hållbara, och att de ska uppfylla gällande byggnadsstandarder.
Vem beslutar om plan- och bygglagen?
Plan- och bygglagen är en svensk lagstiftning som reglerar planering, byggande och användning av mark och byggnader i Sverige. Lagstiftningen är utformad för att främja en hållbar utveckling av samhället och säkerställa att byggande och markanvändning sker på ett säkert och hållbart sätt.
Beslut om plan- och bygglagen fattas av den svenska regeringen och riksdagen. Regeringen har ansvar för att ta fram lagförslag och föreskrifter som rör plan- och bygglagen, medan riksdagen är den myndighet som beslutar om att anta lagförslag och ändringar av befintliga lagar.
För att plan- och bygglagen ska kunna tillämpas på ett korrekt sätt behöver det finnas en myndighet som ansvarar för dess genomförande och efterlevnad. I Sverige är det kommunerna som har huvudansvaret för att tillämpa plan- och bygglagen inom sina gränser. Kommunerna har ansvar för att ta fram detaljplaner, hantera bygglov och utfärda bygg- och rivningsbeslut.
Administrationen – de kommunala nämnderna
Plan- och byggfrågor är upp till de enskilda kommunerna vilka fått stora befogenheter att själva besluta om hur man ska gå tillväga, dock inom ramen för nationella regleringar och föreskrifter. Det föreskrivs i 12 kap. 1§ i plan- och bygglagen att det i varje kommun ska finnas en särskild nämnd. Denna nämnd har till överhängande uppgift att värna om en god byggnadsmiljö, fin estetik i stad och på landsbygden, följa utvecklingen i samhället etc. Utöver detta är det även denna kommunala nämnds ansvar att administrera och bevilja/neka bygglov.
Plan- och bygglagen – en sammanfattning
Plan- och bygglagen kan sägas innefatta tre huvuddelar. Dessa är (i) överhängande syftet med plan- och byggregleringen som ska tjäna som grund för all bedömning, (ii) bestämmelser om detaljplan, områdesplan och annan planering som innebär effektivt och korrekt bruk av mark samt (iii) bygglov mot enskilda individer/juridiska personer. Endast den senare delen kommer att behandlas inom ramen för denna artikel.
Huvudregeln enligt plan- och bygglagen är att alla former av åtgärder som innebär (i) nybyggnationer, (ii) tillbyggnationer (iii) ändrad användning av befintlig byggnad, (iv) om man inreder ytterligare bostad eller lokal eller befintlig byggnad samt ev. (v) om man på något sätt ändrar fasadens yttre så att det yttre skenet väsentligen ändras. Punkt v gäller dock endast och byggnaden är belägen inom detaljplan. Detta torde omfatta de allra flesta byggnaderna i stad och förort.
Från denna huvudregel stadgas senare ett stort antal undantag gällande vissa typer av byggnader, beroende på ort och läge m.m. Några av vanligaste huvudundantagen är;
Undantag för en- och tvåfamiljshus inom detaljplan.
Från krav på bygglov undantas bl.a. om man vill ordna en skyddad uteplats och därför sätter upp en mur eller staket. Staketet eller muren får dock inte placeras längre ifrån bostadshuset än 3,5 meter och inte vara högre än 1,8 meter. Det är även tillåtet att sätta upp skärmtak över nämnda uteplats, altan eller balkong om arean inte överstiger 15 kvm totalt, man kan således inte ha 10 st. skärmtak om 15 kvm vardera. I båda fallen får inte åtgärderna företas närmare än 4,5 meter från tomtgränsen.
Ett annat känt undantag gäller för nybyggnationer. Gällande nybyggnationer stadgas ett allmänt undantag för åtgärder som inte innebär att tillbyggnationen har ett mått på över 15 kvm totalt, tacknockshöjd på tre meter samt får inte placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen. En sådan tillbyggnad brukar kallas för en ”friggebod”. En friggebod får inte inredas som bostad.
Det tredje huvudundantaget rör ”attefallshus”. Ett attefallshus får maximalt ha måtten 25 kvm om det är en komplementbyggnad men 30 kvm om det är en komplementbostad. Taknockshöjden får inte överstiga 4 meter och inte placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen.
I samtliga ovanstående fall får man placera byggnaden, staketet eller skärmtaket närmare gränsen än 4,5 meter med grannens tillstånd. Även om åtgärden som sådan inte kräver bygglov så kan du fortfarande ha en anmälningsplikt i vilket du då inte får påbörja åtgärden innan du fått klartecken (9 kap. 16§ plan- och bygglagen). Kolla med plan- och byggnämnden i din kommun eller med Boverket om just din åtgärd är befäst med anmälningsplikt.
Gällande andra byggnader än en eller tvåfamiljshus.
Gällande övriga fastigheten än en eller tvåfamiljshus eller s.k. ekonomibyggnader gäller relativt strikta regler avseende bygglov. Åtgärder som dock inte kräver bygglov är ommålning, täckning av tak samt byta av fasadklädnad på delar som vetter in mot inbyggd gård. Denna bestämmelse träffar i stort sett alla byggnader i städer och mindre orter vilket är den överväldigande majoriteten av all bebyggelse. Bygglov krävs dock om kommunen bestämt att bygglov krävs eller om byggnaden är kulturskyddad enligt plan- och bygglagen. Skydd för kulturvärde enligt plan- och bygglagen är inte samma sak som t.ex. K-märkning.
Utöver att huvudregeln gällande byggåtgärder är att bygglov fordras så kan man även behöva rivningslov och marklov. Kraven på dessa åtgärder är inte like reglerade eller ingående som bygglov. Det är alltid bra att rådfråga byggnadsnämnden innan några större åtgärder företas.
Förvaltningen
Du som vill ansöka om bygglov eller ansöka enligt anmälningsplikten ska alltså göra detta hos din lokala byggnämnd. Ansökan om bygglov eller anmälningsplikten är utformade som blanketter vilka bara är att följa. Du måste dock även bifoga andra handlingar som ritningar, beskrivningar, ev. val av kontrollansvarig samt andra relevanta handlingar. Det är viktigt att veta att det åligger dig som byggherre/ansvarig att se till att nödvändiga bygglov eller startbesked vid anmälningsplikt finns på plats. Detta gäller även om du anlitar en entreprenör som utför jobbet åt dig.
Ett ärende ska hos byggnadsnämnden hanteras skyndsamt där den maximala tiden för beslutet är tio veckor från dess att ansökan kommit in till byggnadsnämnden eller från dess att den sista handlingen kommit in till stadsbyggnadsnämnden om det är på sökandens initiativ. Detta innebär att om man skickar in en ansökan plus en egengjord ändring av t.ex. ritningarna så räknas 10-veckorsfristen från dess att ändringen kommit in. Skulle byggnadsnämnden upptäcka en brist i handlingarna inom tre veckor från dess att de inkommit och förelägger sökanden att avhjälpa bristen så börjar 10-veckorsfristen om. Stadsbyggnadsnämnden får förlänga fristen med ytterligare tio veckor om det än nödvändigt för handläggningen. Ofta gällande större bygglov där ett stort antal aspekter måste prövas och kontrolleras så brukar även förlängningsalternativet användas.
I övrigt tillämpas förvaltningslagen vid handläggningen av ärendet, om inte plan- och bygglagen stadgar annat. Förvaltningslagen är en ramlag som är tillämplig vid samtliga offentliga myndigheters och vissa andra organs handläggning av ärenden. Detta innefattar självklart myndigheter som skatteverket, migrationsverket eller polisen. Vissa undantag finns. Den tillämpas dock även hos kommuner i den mån man inte ska handlägga ärendet enligt vad som kallas en ”laglighetsprövning” (se 13 kap. kommunallagen). Förvaltningslagen tillämpas även av domstolar när de handlägger sina administrativa ärenden. Huvuddragen i förvaltningslagen är följande;
- Innan ärendet inleds ska myndigheten fortfarande vara behjälpliga i skälig utsträckning genom att vara tillgängliga i rimlig omfattning, ge så effektiv service som möjligt, samarbeta med andra myndigheter och alltid iaktta objektivitet samt saklighet. En myndighet får aldrig vidta en åtgärd som inte har stöd i rättsordningen. Detta innebär bland annat att en myndighet är skyldig att ha öppet för frågor och ansökningar i viss utsträckning. Hur länge en myndighet måste hålla öppet beror på det behov av kontakt som finns. Frågan om vad service innebär så avses mer eller mindre all form av kontakt med allmänheten. En myndighet ska vara serviceinriktad både gällande fysiska möter med privatpersoner eller företag men även underlätta inhämtande av information och dylikt via deras hemsidor eller annan elektronisk kommunikation.
- Utöver detta stadgas en utredningsskyldighet när ett ärende inleds. Detta innebär att myndigheten, eller i vårt fall byggnadsnämnden, ska vidta en egen undersökning för att se till att de avkunnar ett korrekt beslut. Hur långt denna utredningsskyldighet sträcker sig varierar beroende på de konkreta omständigheterna men även beroende på vad myndigheten gör. Gällande mindre beslut som ansökan om att få grilla eller sälja kaffe på stranden kräver normalt sett ingen långtgående undersökning. Däremot ställs enorma krav på socialnämnden, polisen, vården etc.
- I varje ärende råder partsinsyn vilket innebär att man som sökanden ska kunna följa ärendet gång och ta del av de handlingar som grundat beslutet. Huvudregeln är att detta gäller alla handlingar som tillkommit ärendet; oavsett om de skickats in, upprättats eller inte finns per skrift. Det finns vissa undantag där sekretess tillåts.
Vid handläggning av ärenden gällande bygglov gäller, utöver förvaltningslagen, speciella regler. Bl.a. stadgas att byggnadsnämnden i sin handläggning ska meddela de sakägare, bostadsrättsinnehavare eller övriga som bor i området om åtgärden. Alltså alla som berörs av åtgärden. Detta är väldigt specifikt för just plan- och bygglagstiftningen.
Tvist bygglov?
Om man som sökanden iakttagit alla de formella krav för ansökningen som gäller samt att byggåtgärden kan tillåtas så meddelas bygglov eller startbesked avseende anmälningsplikten. Huvudregeln är att ett meddelat bygglov måste påbörjas inom två år från dess att beslutet meddelades och upphör att gälla fem år efter att det meddelades. Undantag finns för tidsbegränsade bygglov samt bygglov avseende säsongsbyggnad.
Ibland händer det att man som sökanden inte får det beslut man vill, alltså att man antingen nekas bygglovet, rivningslovet eller marklovet helt eller delvis. En sådan tvist kommer att prövas av länsstyrelsen enligt reglerna om förvaltningsprocess. Det kommer således inte ske en laglighetsprövning om man ansökt om bygglov etc. Endast om man t.ex. önskar överklaga en detaljplan, taxa för ansökan eller dylikt så gäller reglerna för laglighetsprövning. Att ett ärende handläggs enligt reglerna för förvaltningsprocess innebär främst att (i) man även kan pröva ”lämpligheten” av beslutet, (ii) att man måste påverkas som individ av beslutet, (iii) att överinstansen inte endast kan ogiltighetsförklara beslutet utan även ersätta det m.m. Se dock 13 kap. 12§ plan- och bygglagen om beslut som inte får överklagas.
Överklagandefristen gäller olika beroende på vilken typ av ärende det rör sig om. Myndigheten som avkunnar beslutet ska alltid informera om hur lång överklagandefristen är, från när den börjar löpa och hur man ska gå tillväga för att överklaga beslutet eller begära omprövningen. Enligt förvaltningslagen gäller en huvudregel om tre veckors överklagandefrist där plan- och bygglagen inte stadgar någon annan tid. Överklagandet ska skickas in till den myndighet som fattat beslutet men adresseras till överinstansen. Kolla i överklagandehänvisningen om exakt information gällande ditt ärende.
Det är viktigt att veta att den process du för i överklagandet aldrig riktar sig mot någon annan än byggnadsnämnden. Detta kan verka logiskt men det kan bli förvirrande när det är en granne som överklagat bygglovet. Både du och din granne kommer således vara aktiva i ärendet, varav du som part, i vilket det förekommer att en stor del av skrivelsen upprättats av din granne., som dock skickas via byggnadsnämnden.
Vasa Advokatbyrå har hanterat tvister gällande plan- och byggfrågor avseende allt från entreprenader av hela fastigheter till mindre åtgärder avseende attefallshus som hamnat lite i gråzonen. Vasa Advokatbyrå arbetar alltid aktivt för att tillvarata just dina intressen och hitta den bästa lösningen för just dig som klient. Tveka inte att höra av dig!