PBL – så bestäms detaljplaner

Att söka bygglov är ett krav vid de flesta nybyggnationer, och ansökan måste i regel följa den gällande detaljplanen för området. Men vad innebär egentligen en detaljplan, vem beslutar om den och finns det möjlighet att överklaga? Här går vi igenom detaljplanens funktion, hur den tas fram och vad du bör känna till som fastighetsägare eller byggherre.

Kommunen ansvarar för att planera hur mark och vatten inom dess gränser får användas och bebyggas, vilket sker genom planbestämmelser. För hela kommunens yta upprättas en översiktsplan. I tätbebyggda områden kompletteras den av detaljplaner, som på en mer detaljerad nivå reglerar markanvändning, vattenanvändning, bebyggelse och byggnadsverk. Där detaljplan saknas kan i stället områdesbestämmelser gälla.

Bestämmelserna om detaljplan återfinns i 4–6 kap. plan- och bygglagen (PBL). När kommunen upprättar en detaljplan ska den bedöma vad som utgör lämplig markanvändning och bebyggelse för det aktuella området. Kommunen ska bland annat reglera bebyggelsemiljöns utformning i situationer där ny sammanhållen bebyggelse planeras, befintlig bebyggelse ska förändras eller bevaras, ett nytt byggnadsverk kräver bygglov, eller ett byggnadsverks användning riskerar att påverka omgivningen i väsentlig grad.

En detaljplan ska ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Den ska också fastställa användningen och utformningen av de allmänna platser för vilka kommunen är huvudman, samt reglera användningen av kvartersmark och vattenområden. Till planen hör dessutom en karta över det berörda området och en fastighetsförteckning.

Kan kommunen ändra en fastställd detaljplan?

Varje detaljplan har en genomförandetid som anger hur länge planen är tänkt att gälla i sitt ursprungliga skick. Genomförandetiden ger fastighetsköpare och exploatörer en förutsägbarhet om hur området kan komma att utvecklas. Enligt PBL får genomförandetiden inte understiga 5 år eller överstiga 15 år, och det ska finnas reella möjligheter att genomföra planen under denna period. Notera att bygglov för den nya planen inte kan beviljas förrän genomförandetiden har börjat löpa.

Huvudregeln är att en detaljplan inte får ändras, ersättas eller upphävas under genomförandetiden om någon fastighetsägare motsätter sig det. Undantag kan dock göras om förändrade förhållanden av stor allmän vikt har uppkommit som inte kunde förutses vid planläggningen, samt i vissa frågor som rör fastighetsindelning.

Enligt 14 kap. 9 § PBL har en fastighetsägare som huvudregel rätt till ersättning för den skada som uppstår om en detaljplan ändras eller upphävs innan genomförandetiden löpt ut. Om du som fastighetsägare drabbas av en planändring är det viktigt att dokumentera investeringar och ekonomiska konsekvenser noggrant för att kunna styrka ett ersättningskrav.

Vasa Advokatbyrå ger juridisk rådgivning i bygglovsärenden

Uppstår en tvist i ett bygglovsärende kan vi biträda dig med juridisk rådgivning och, vid behov, företräda dig i domstol.

Anlita oss för att få hjälp med:

Allmän rådgivning

• Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
• Få hjälp att skriva bygglovsansökan.
• Få hjälp att överklaga beslut från byggnadsnämnden.
• Få en bedömning om den situation som uppstått kan ge rätt till skadestånd.
• Få hjälp att skriva ett uppdragsavtal.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
• Maximera era chanser att få rätt till skadestånd.
• Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
• Bevaka era rättigheter.
• Slipp att slösa tid och energi på att förhandla med byggbolaget.

Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med någon av våra fastighetsjurister.