Som fastighetsägare har du i grunden stor frihet att förfoga över din egendom – du kan hyra ut den, pantsätta den, sälja den eller ändra dess användning. Men friheten är inte obegränsad. En rad åtgärder kräver antingen anmälan till eller tillstånd från behörig myndighet. Den här artikeln ger en översikt av de vanligaste begränsningarna, med fokus på plan- och bygglagen samt miljöbalken.
Plan- och bygglagen
Varje kommun är enligt plan- och bygglagen (SFS 2010:900) skyldig att ha en aktuell planering för hur mark och vatten får användas inom kommunens gränser. Planeringen enligt plan- och bygglagen spänner över allt från industriområden, skolor, sjukhus och parker till bostads- och naturområden – i korthet all markanvändning av betydelse för kommunens invånare.
Översiktsplanen täcker hela kommunen och anger i breda drag hur olika områden ska användas. Den är inte juridiskt bindande men vägleder detaljplaneläggningen. I områden med tät bebyggelse krävs en detaljplan, som däremot är bindande vid bygglovsprövning. Planerna ska uppdateras regelbundet; genomförandetiden ska normalt ligga mellan tio och femtio år.
Vill du bygga, ändra eller riva en byggnad krävs nästan alltid bygglov enligt 9 kap. plan- och bygglagen. Det är kommunens byggnadsnämnd som prövar ansökan, och den avgörande frågan är om åtgärden är förenlig med gällande detaljplan. Läs mer om plan- och bygglagen i riksdagens författningssamling.
Några exempel på åtgärder som är undantagna från bygglovsplikten är
- Friggebodar.
Den sammanlagda byggnadsarean för samtliga friggebodar på tomten får inte överstiga 15,0 kvadratmeter. Taknockens högsta höjd från mark får inte vara mer än 3,0 meter, mätt från markens medelnivå invid byggnaden.
- Attefallshus.
Du kan uppföra flera attefallshus på samma tomt, men storleksgränsen beror på användningen. Som komplementbyggnad får den sammanlagda arean med övriga attefallshus inte överstiga 25 m2. Som komplementbostadshus gäller i stället en gräns om 30 m2. Viktigt att notera: attefallsåtgärder är visserligen undantagna från bygglovsplikt men kräver anmälan och startbesked från kommunen enligt 9 kap. 16 § plan- och bygglagen.
Något om miljöbalken
Utöver plan- och bygglagen kan miljöbalkens regler sätta stopp för vad du får göra på din fastighet. Det vanligaste hindret är strandskyddet, reglerat i 7 kap. miljöbalken. Inom 100 meter från strandkanten är det förbjudet att bygga, gräva, spränga eller vidta andra åtgärder som kan skada växt- och djurliv – inklusive bryggor, pirar, grillplatser och staket.
Länsstyrelsen kan utvidga strandskyddet till upp till 300 meter från strandkanten om det behövs för att uppfylla skyddets syften, enligt 7 kap. 14 § miljöbalken.
I vissa fall kan dispens från strandskyddet beviljas – en s.k. strandskyddsdispens. Ansökan görs normalt hos kommunen, men länsstyrelsen är handläggande myndighet för åtgärder i vissa skyddade områden. Förutsättningarna är snäva: dispens kräver att ett av de särskilda skälen i 7 kap. 18 c § miljöbalken är uppfyllt.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig med det juridiska så du kan fokusera på byggandet
- Ta tillvara dina rättigheter mot stat och kommun
- Vi hjälper dig som har köpt en fastighet med byggnader som har uppförts utan bygglov
Tvistlösning
- Vi hjälper dig genom hela processen
- Vi hjälper dig i kontakten med myndigheter