Formkraven vid fastighetsköp

Planerar du att köpa eller sälja en fastighet och vill vara säker på att allt går rätt till? Jordabalkens formkrav är avgörande – ett missat krav kan i värsta fall innebära att hela köpet ogiltigförklaras och leda till kostsamma tvister. Den här artikeln är en praktisk genomgång av vad som krävs vid ett fastighetsköp och vad du bör ha i åtanke. Ytterligare fördjupande artiklar inom fastighetsrätt hittar du längst ned på sidan.

Formkraven vid fastighetsköp

Grundreglerna för fastighetsköp finns i jordabalkens 4 kapitel, framför allt i 1 och 3 §§. Jordabalken reglerar fast egendom – det vill säga mark och fastigheter med tillhörande byggnader och fastighetstillbehör – samt frågor om köp, byte, gåva och nyttjanderätt. En viktig distinktion: köp av ett hus eller en villa räknas som förvärv av fast egendom, medan köp av en bostadsrätt faller utanför jordabalkens tillämpningsområde och istället regleras av bostadsrättslagen.

Enligt 4 kap. 1 § 1 st. jordabalken ingås ett fastighetsköp genom upprättande av en skriftlig köpehandling som undertecknas av både säljare och köpare. Köpet är ett s.k. formalavtal – formen är inte bara en formalitet utan ett rättsligt krav. Handlingen måste innehålla tre obligatoriska uppgifter: fastighetsbeteckning, köpeskilling och en överlåtelseförklaring. Överlåtelseförklaringen är central; den ska otvetydigt klargöra att äganderätten övergår omedelbart från säljare till köpare. Saknas något av dessa minimikrav är inte bara det enskilda villkoret utan hela köpet ogiltigt, enligt 4 kap. 1 § 3 st. jordabalken.

Den som förvärvar fast egendom är skyldig att inom tre månader ansöka om lagfart hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet). Ansökan grundas på köpebrevet tillsammans med eventuella kompletterande handlingar såsom personbevis, fullmakter och taxeringsbevis. Vid beviljad lagfart tas en expeditionsavgift ut samt stämpelskatt beräknad på köpeskillingen. Lagfarten registreras i fastighetsregistret och utgör det formella beviset på ditt ägandeskap.

I 4 kap. 3 § jordabalken regleras de köpvillkor som, utan att utgöra minimikrav, ändå måste tas in skriftligen i köpehandlingen för att bli giltiga. Det innebär i praktiken att muntliga sidoöverenskommelser om exempelvis tillträdesdag, inventarier eller betalningsvillkor saknar rättslig verkan om de inte dokumenteras i avtalet.

1. Den första typen av klausuler brukar kallas för återgångsvillkor eller så kallade återgångsklausuler som innebär att köpet kan gå tillbaka under vissa avtalade förutsättningar. I folkmun benämns dessa ofta svävarvillkor. Återgångsklausuler skrivs ofta in i köpehandlingen i köparens intresse. Ett exempel på detta är t.ex. att köpet inte ska fullgöras dvs. köpet ska återgå om köparen inte får lån eller att köparen får besiktiga fastigheten och därefter frånträda köpet om något inte stämmer.

2. Om vi kikar i samma kapitel i 21 § kan vi läsa att säljaren är ansvarig för att han är rätt ägare till fastigheten. Den andra typen av villkor som måste anges skriftligen är friskrivningar från hemulsansvar. Om det skulle visa sig att säljaren inte varit rätt ägare innebär friskrivningen att säljaren friskriver sig från ansvaret i 21 §. En sådan friskrivningsklausul innebär alltså att köparen inte kan kräva ersättning om det skulle komma fram att säljaren inte var rätt ägare och du som köpare drabbas av skada till följd av detta.

3. Den tredje och sista typen av klausuler begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten vidare, söka inteckning i den eller upplåta rättigheter i den, vilket är så kallade förfogandeinskränkningar. Vid gåva är denna typ av villkor vanligt förekommande. Kort och gott innebär dessa klausuler alltså att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.

Ömsesidighetsprincipen

Ömsesidighetsprincipen innebär att avtalsparternas bundenhet inträder samtidigt – ingen av parterna är bunden förrän båda har undertecknat köpehandlingen. En säljare som skrivit under kan alltså dra sig ur om köparen ännu inte signerat, och vice versa. Praktiskt råd: se till att båda parter undertecknar så nära inpå varandra som möjligt, helst vid samma tillfälle, för att minimera risken för att affären faller.

Att tänka på vid fastighetsköp

Nedan följer en sammanfattning av de viktigaste formkraven att ha med sig inför ett fastighetsköp:

1. Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling
2. Både säljaren och du som köpare ska underteckna köpehandlingen
3. Uppgift om köpeobjektet (helst fastighetens registerbeteckning) och köpeskillingen ska ingå i handlingen.
4. En överlåtelseförklaring ska finnas i köpehandlingen.

Även med ett korrekt upprättat formalavtal kan tvister uppstå. Vanliga konfliktorsaker är tvist om dolda fel – fel som inte kunnat upptäckas vid en omsorgsfull undersökning och som säljaren enligt huvudregeln ansvarar för – eller kontraktsbrott, exempelvis att köparen inte får tillträde på avtalad dag eller att säljaren vägrar medverka till lagfart. Fastighetsrättsliga tvister är ofta komplexa och rättsläget varierar beroende på omständigheterna. Vi på Vasa advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrätt och hjälper dig att bedöma dina möjligheter och välja rätt strategi.

Läsvärt

NJA 2000 s. 747 “Köp av fast egendom” I lagen.nu

Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav I lantmateriet.se

Dolda fel – Vi förklarar – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Skribent: Natalie Holm