Formkraven vid fastighetsköp

(Första mötet, via telefon, är kostnadsfritt och tar cirka 10 minuter. Tvisten måste vara över ett halv prisbasbelopp (Basbelopp) - Istället för att fylla i formuläret ovan kan du också ringa 08-678 43 00 och få mötet direkt, om ditt ärende är över ett halv prisbasbelopp)

Eftersom du hittat denna artikel om just formkraven vid fastighetsköp gissar jag att du kanske står inför ett viktigt köp av en fastighet eller planerar att sälja en fastighet och vill att allt ska gå rätt till vid köpet. Det kan vara lite träligt att orientera sig igenom jordabalken i jakt på regler som gäller för just fastighetsköp och vilka krav som måste vara uppfyllda. Att hålla koll på vad som gäller vid fastighetsköp och vad man bör ha i åtanke är dock väldigt viktigt för att undvika utdragna och kostsamma tvister. I denna artikel kommer vi att gå igenom vad som gäller vid fastighetsköp genom att förklara formkraven. Vår förhoppning är att artikeln kommer att fungera lite som en cheat sheet som du kan använda dig av inför ett stundande fastighetsköp. Om du vill djupdyka i jordabalken efter avslutad läsning kan du självklart även göra detta! Andra matnyttiga artiklar på området för fastighetsrätt hittar du även längst ner i denna artikel.

Formkraven vid fastighetsköp

Om vi kikar i jordabalkens 4 kapitel i 1 och 3 §§ hittar vi några av de formkrav som gäller vid fastighetsköp. Jordabalken är den lag som främst tar sikte på definitionen av fast egendom och dess tillbehör och gränser, förhållandet mellan grannar, köp, byte och gåva av sådan egendom samt regler för upplåtelse av olika former av nyttjanderätt till sådan egendom. Det är nyssnämnda fjärde kapitel som reglerar köp, byte och gåva av fast egendom. Fast egendom är jord, d.v.s. själva marken. Fast egendom indelas sedan i fastigheter. Till fastigheten finns tillbehör, så kallade fastighetstillbehör, såsom exempelvis byggnaden. Köp av ett hus eller en villa dvs. en fastighet räknas alltså som fast egendom. Däremot gäller inte lagen om köp av fastighet vid köp av en bostadsrätt.

Formkraven vid fastighetsköp
Enligt 4 kapitlet 1 § 1 stycket ingås ett köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som undertecknas av både säljaren och köparen. Köpehandlingen ska vara skriftlig! Med andra ord ska alltså avtalet mellan köparen och säljaren upprättas i en skriftlig köpehandling. Avtalet är ett s.k. formalavtal just till följd av att det måste ha en viss form. Denna köpehandling måste även innehålla en uppgift om fastigheten, köpeskillingen och en så kallad överlåtelseförklaring. En överlåtelseförklaring är viktig eftersom det på ett klart sätt måste framgå att det avtal ni skrivit på just innebär att äganderätten förs över omedelbart till köparen från säljaren dvs. överlåts. Nämnda uppgifter omfattas av formkraven bland annat eftersom att de är av betydelse för lagfartsinstitutet. Den som förvärvat fast egendom ska inom tre månader söka lagfart hos inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet). Ansökan om lagfart görs med stöd av köpebrevet (motsvarande handlingar vid arv och gåva), samt andra handlingar som kan krävas, t.ex. personbevis, fullmakter, taxeringsbevis och förvärvstillstånd. Då lagfarten beviljas dras en expeditionsavgift samt en stämpelskatt beräknad utifrån köpeskillingen. Lagfarten är en registrering i fastighetsregistret och ses som ett bevis på att du äger din fastighet. Om det är så att du som köpare och din motpart, dvs. säljaren av fastigheten inte iakttar de minimikrav som föreskrivs i 4 kapitlet 1 § 1 stycket är inte bara avtalet ogiltigt utan hela köpet enligt 4 kapitlet 1 § 3 stycket.

(Första mötet, via telefon, är kostnadsfritt och tar cirka 10 minuter. Tvisten måste vara över ett halv prisbasbelopp (Basbelopp) - Istället för att fylla i formuläret ovan kan du också ringa 08-678 43 00 och få mötet direkt, om ditt ärende är över ett halv prisbasbelopp)

Om vi kikar vidare i jordabalkens 4 kapitel i 3 § så kan vi hitta de köpvillkor som inte räknas till de så kallade minimikraven men som ändå har ansetts behöva skriftligen tas med i köpehandlingen för att de ska vara giltiga.

  1. Den första typen av klausuler brukar kallas för återgångsvillkor eller så kallade återgångsklausuler som innebär att köpet kan gå tillbaka under vissa avtalade förutsättningar. I folkmun benämns dessa ofta svävarvillkor. Återgångsklausuler skrivs ofta in i köpehandlingen i köparens intresse. Ett exempel på detta är t.ex. att köpet inte ska fullgöras dvs. köpet ska återgå om köparen inte får lån eller att köparen får besiktiga fastigheten och därefter frånträda köpet om något inte stämmer.
  1. Om vi kikar i samma kapitel i 21 § kan vi läsa att säljaren är ansvarig för att han är rätt ägare till fastigheten. Den andra typen av villkor som måste anges skriftligen är friskrivningar från hemulsansvar. Om det skulle visa sig att säljaren inte varit rätt ägare innebär friskrivningen att säljaren friskriver sig från ansvaret i 21 §. En sådan friskrivningsklausul innebär alltså att köparen inte kan kräva ersättning om det skulle komma fram att säljaren inte var rätt ägare och du som köpare drabbas av skada till följd av detta.
  1. Den tredje och sista typen av klausuler begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten vidare, söka inteckning i den eller upplåta rättigheter i den, vilket är så kallade förfogandeinskränkningar. Vid gåva är denna typ av villkor vanligt förekommande. Kort och gott innebär dessa klausuler alltså att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.

Ömsesidighetsprincipen

Den så kallade ömsesidighetsprincipen är särskilt viktig vid fastighetsköp. Principen innebär att avtalsparternas bundenhet inträder samtidigt. Med andra ord kan man säga att den part som först skrivit under blir inte bunden av avtalet förrän även den andre skrivit under. Både säljare och köpare måste alltså skriftligen underteckna köpehandlingen för bundenhet.

Att tänka på vid fastighetsköp

Vårt viktigaste råd i sammanhanget är att du känner till formkraven och har dessa i åtanke när du planerar ett köp av fastighet. Om vi ska sammanfatta kraven:

  1. Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling
  2. Både säljaren och du som köpare ska underteckna köpehandlingen
  3. Uppgift om köpeobjektet (helst fastighetens registerbeteckning) och köpeskillingen ska ingå i handlingen.
  4. En överlåtelseförklaring ska finnas i köpehandlingen.
Om du har otur kan det hända att du hamnar i en tvist med säljaren vid fastighetsköpet. Oavsett hur noggrann du är vid upprättandet av formalavtalet kan saker gå fel. Du kanske upptäcker ett dolt fel (dvs. ett fel som du inte möjligen hade kunnat upptäcka vid undersökningen av fastigheten innan köpet och som alltså säljaren i regel får svara för) eller så står du plötsligt inför ett kontraktsbrott från säljarens sida. Om säljaren inte fullföljer någon av de förpliktelser som ni avtalat om, t.ex. att du som köpare inte får tillträde till fastigheten eller att säljaren inte medverkar till att köparen får lagfart föreligger ett kontraktsbrott. Tvister vid fastighetsköp kan bli komplicerade och vi rekommenderar därför att du kontaktar en jurist eller advokat för rådgivning om du hamnat i en infekterad tvist med säljaren. Vi på Vasa advokatbyrå är specialister på området för fastighetsrätt och rådger dig gärna om vad som gäller i just din situation och hur du bör agera för bästa chans att få rätt mot säljaren. Tveka inte att kontakta oss redan idag!

Läsvärt

NJA 2000 s. 747 “Köp av fast egendom” I lagen.nu

Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav I lantmateriet.se

Dolda fel – Vi förklarar – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Husförsäljning & kontraktsbrott vid husköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Skribent: Natalie Holm

Relaterade artiklar

5 bra anledningar till att välja oss

Tillsammans med oss blir du starkare!

  1. Självklart kostar inte det inledande telefonsamtalet
  2. Vi lyssnar på dig
  3. Vi är specialister på bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  4. Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  5. Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och hjälpa dig i ditt ärende

Prata med oss idag

Självklart kostar första telefonsamtalet ingenting. Så skriv till oss så ringer vi upp dig så snart vi kan. Förbered dig så gott du kan med den information du har tillgänglig.