I juridisk mening är en fastighet fast egendom, medan exempelvis en cykel räknas som lös egendom. Vilket regelverk som gäller beror på vad som köps: köp av lös egendom regleras huvudsakligen av köplagen, medan köp av fast egendom styrs av 4 kap. jordabalken (1970:994). I den här artikeln går vi igenom de viktigaste skillnaderna samt vad som gäller specifikt vid fastighetsköp. Rör köpet en fastighet av större värde eller komplexitet är det klokt att anlita en advokat redan i ett tidigt skede.
Krav på skriftlighet vid köp av fast egendom
En av de viktigaste skillnaderna mellan köp av fast och lös egendom är formkravet. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste ett fastighetsköp ingås skriftligen för att vara giltigt – ett krav som saknar direkt motsvarighet vid lösöreköp, där muntliga avtal som huvudregel är lika bindande som skriftliga. Uppfylls inte skriftlighetskravet är köpet ogiltigt, oavsett vad parterna i övrigt kommit överens om. Mer om vad som gäller för skriftliga respektive muntliga avtal finns i vår guide om avtalsrätt.
Skillnad på fastighet och fastighet
Fastigheter varierar kraftigt – från fullt bebyggda villatomter till obebyggd råmark – och den distinktionen påverkar direkt vilket regelverk som aktualiseras. Vid köp av obebyggd fastighet kombineras överlåtelsen ofta med ett separat entreprenadavtal, där säljaren även åtar sig att uppföra ett småhus på marken. En fördel med denna konstruktion är att lagfartskostnaden kan hållas nere. Juridiskt samverkar då två regelverk: jordabalken styr äganderättsövergången, medan konsumenttjänstlagen reglerar byggnationen – förutsatt att det rör sig om ett avtal mellan en näringsidkare och en konsument. I kommersiella projekt hänvisar parterna i stället ofta till AB 04 eller ABT 06. Det är därför viktigt att hålla isär dessa handlingar och säkerställa att ansvar, felregler och reklamationsfrister är tydligt reglerade i respektive avtal.
Köpet av fast egendom
Eftersom fastighetsköp ska ingås skriftligen innebär det enligt 4 kap. 1 § jordabalken att båda parter undertecknar köpehandlingen. I praktiken delas affären normalt upp i två dokument. Köpekontraktet är det mer omfattande av dessa och reglerar samtliga villkor – tillträdesdag, eventuella förbehåll, besiktningsklausuler med mera. Köpebrevet är betydligt kortare och innehåller i regel enbart de minimikrav jordabalken uppställer för att formkravet ska vara uppfyllt. Det är sedan köpebrevet som ligger till grund för köparens ansökan om lagfart hos Lantmäteriet. Villkor som utelämnas ur köpekontraktet kan vara svåra att göra gällande i efterhand, varför det lönar sig att vara noggrann redan i kontraktsskrivningen.
Att tänka på:
Uppstår det en tvist med säljaren efter fastighetsköpet bör du söka juridisk hjälp tidigt. Reglerna om fel i fast egendom – bland annat 4 kap. 19 § jordabalken om dolda fel – är komplexa och föremål för en omfattande rättspraxis. Att driva en tvist utan juridiskt ombud, när motparten har representation, försämrar dina förutsättningar påtagligt. Vasa Advokatbyrå AB biträder dig i fastighetsrättsliga tvister och ger dig en tidig bedömning av dina möjligheter.
Läsvärt om köp av fast egendom
Funktionalismen och bättre rätt till fast egendom (SvJT)
HD:s avgörande T 2126-19 om fastighetsrätt (domstol.se)
Fastighetsrätt – fast egendom (vasaadvokat.se)
Fastighetsrätt – lös egendom (vasaadvokat.se)
Konsumenttjänstlagen (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag