Dolda fel – Vi förklarar

Dolda fel kan ställa till med stora besvär både för den som köpt ett hus och men också för den som sålt ett. Men vad är ett dolt fel? Vad ska man göra om man upptäcker ett dolt fel och vem är det egentligen som ansvarar för dolda fel? Vi reder ut vad som gäller. 

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som inte har gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden. Har ett fel gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden rör det sig således inte om ett dolt fel. Det rör sig inte heller om ett dolt fel om säljaren upplyst köparen om felet. Om en fastighet eller bostadsrätt visar sig ha ett dolt fel har köparen rätt till ersättning från säljaren. Är felet allvarligt kan köpet hävas, detta är dock ovanligt.

Dolda fel i fastigheter regleras i Jordabalken och dolda fel i bostadsrätter regleras i Köplagen. Många av reglerna liknar varandra, men en del bestämmelser skiljer sig åt. En av de största skillnaderna är reklamationstiden. Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheter i tio år från det att köparen tillträtt fastigheten. För dolda fel i bostadsrätter ansvarar säljaren i två år.

Följande kriterier måste vara uppfyllda för att det ska röra sig om ett dolt fel:

1. Felet måste ha funnits vid köptillfället. Ett fel som uppstått efter att köpet har genomförts räknas alltså inte som ett dolt fel.
2. Felet ska inte ha varit upptäckbart, det vill säga felet ska inte ha gått att upptäcka vid
   en noggrann undersökning av bostaden.
3. Felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens skick, ålder eller konstruktion. Fel som uppkommit på grund av fastighetens ålder räknas således inte som dolda fel. Inte heller fel i konstruktionen räknas som dolda fel i fall att byggnaden uppförts i enlighet med de byggnormer som gällde vid tiden för uppförandet.

Exempel på dolda fel

• Felaktig konstruktion
• Skadedjur
• Fuktskador i badrum på grund av avsaknad av tätskikt
• Felmonterade spotlights, vilket kan skapa brännskador på isolering och ledningar
• Felaktig dränering

Vem ansvarar för dolda fel?

Köparens ansvar
Köparen har en omfattande undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att du som köpare måste undersöka bostaden innan köpet – genom att till exempel spola i kranar, prova att sätta på spisen, flytta på möbler och tavlor och så vidare.  Som dolda fel räknas som sagt inte fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostaden.

Som köpare har man ingen skyldighet att undersöka bostaden, men gör man inte det har man inte rätt att kräva ersättning för fel som man borde ha upptäckt. Flyttar man in i ett hus där spisens fläkt inte fungerar har man inte rätt till ersättning för felet. Detta är nämligen ett fel som man som köpare borde ha upptäckt.

Undersökningsplikten är långtgående. Detta innebär att köparens undersökningsplikt även omfattar svårtillgängliga utrymmen, såsom vindsutrymmen och kryputrymmen under hus. Många väljer att anlita en besiktningsman eller annan fackman för att säkerställa att undersökningen blir ordentligt gjord. Att enbart anlita en besiktningsman innebär dock inte att man som köpare automatiskt uppfyllt sin undersökningsplikt.

Upptäcker köparen vid undersökningen av bostaden fel såsom fuktfläckar eller dålig lukt skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Köparen är i sådana fall skyldig att undersöka den bakomliggande orsaken till felet och dess omfattning. Det kan i sådana fall bli aktuellt att göra åverkan på bostaden genom att till exempel slå hål i en vägg – säljaren måste dock ha gett sitt samtycke till detta!

Förutom iakttagbara fakta kan uttalanden från säljaren påverka köparens undersökningsplikt. Har säljaren sagt någonting som ger anledning till misstanke om att fel föreligger utökas undersökningsplikten. Skulle säljaren å andra sidan lämna garantier angående bostadens standard kan detta reducera undersökningsplikten förutsatt att utfästelsen inte är allmänt hållen. Allmänt lovprisande från säljarens sida reducerar inte undersökningsplikten.

Säljarens ansvar
För bostadsrätter ansvarar säljaren för fel upp till två år och för fastigheter i upp till tio år. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Däremot ligger det i säljarens intresse att upplysa köparen om fel som hen känner till. Som säljare kan man inte bli ersättningsskyldig för fel eller brister som köparen känner till. Däremot kan man som säljare bli ersättningsskyldig om man lämnat felaktig information angående husets skick eller på något annat sätt agerat försumligt.

Mäklarens ansvar
En mäklare ansvarar i regel inte för dolda fel. En mäklare är dock skyldig att upplysa säljaren om fel som hen känner till och som kan vara av betydelse för säljaren. Det kan röra sig om fel som mäklaren själv iakttagit eller fel som mäklaren misstänker föreligger.

En mäklare är även skyldig att upplysa köparen om dennes undersökningsplikt. En mäklare är dock inte skyldig att se till att köparen faktiskt fullgör sin undersökningsplikt.

Friskrivningsklausul för dolda fel

Genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet har säljaren möjlighet att avskriva sig ansvaret för dolda fel. En friskrivning bör vara så konkret som möjligt.

Finns det en friskrivningsklausul i köpekontraktet har köparen inte rätt att kräva ersättning av säljaren för fel som omfattas av friskrivningen. En friskrivningsklausul innebär således en ökad risk för köparen. En friskrivningsklausul innebär dock oftast att köpesumman blir lägre.

Dolda fel-försäkring

Som säljare kan du skydda dig mot ersättningskrav från köpare genom att teckna en så kallad dolda fel-försäkring hos ett försäkringsbolag. En dolda fel-försäkring omfattar inte alla typer av dolda fel och i regel är fel hänförliga till bland annat vatten- och elledningar undantagna. Försäkringen har också ett maxbelopp.

När en säljare har tecknat en dolda fel-försäkring görs i regel en besiktning av fastigheten. Som köpare får du sedan ta del av besiktningsprotokollet. Det är viktigt att komma ihåg att en dolda fel-försäkring inte reducerar köparens undersökningsplikt. Som köpare bör du därför alltid undersöka bostaden själv alternativt anlita en oberoende besiktningsman.

Vad ska jag göra om jag upptäckt ett dolt fel?

Reklamera i tid! Kontakta säljaren och informera denne om felet så snart som möjligt. Reklamerar du inte i tid riskerar du att förlora din rätt till ersättning. Se till att reklamera skriftligt – på så sätt blir det lättare för dig som köpare att bevisa att du har reklamerat samt när du gjort det.

Enligt lagen måste en köpare som upptäcker ett fel reklamera felet till säljaren inom “skälig tid” från det att hen fått kännedom om felet. Vad som utgör “skälig tid” går inte att ge ett exakt svar på utan beror på omständigheterna i det enskilda fallet. I praxis har en reklamation som gjorts 4,5 månader efter att reklamationsfristen börjat löpa ansetts vara gjord i rätt tid (NJA 2008 s. 1158). Som sagt har omständigheterna i det enskilda fallet betydelse och en bedömning får göras från fall till fall. Försök därför att reklamera felet i så god tid som möjligt. 

(HQ)