Dolda fel – Vi förklarar

Dolda fel skapar svåra situationer för både köpare och säljare av bostäder. Vad räknas egentligen som ett dolt fel, vad bör man göra när ett sådant upptäcks och vem bär ansvaret? Här reder vi ut de viktigaste frågorna.

Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning av bostaden. Fel som en uppmärksam köpare borde ha sett räknas inte som dolda fel – och inte heller fel som säljaren har upplyst köparen om. Visar det sig att en fastighet eller bostadsrätt har ett dolt fel har köparen rätt till prisavdrag eller ersättning enligt 4 kap. 19 § jordabalken. I allvarliga fall kan köpet hävas, men det är ovanligt i praktiken.

Dolda fel i fastigheter regleras i jordabalken och dolda fel i bostadsrätter regleras i köplagen. Regelverken liknar varandra på många punkter, men det finns viktiga skillnader. Den mest avgörande gäller reklamationstiden: säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheter i tio år från tillträdesdagen, medan ansvaret för dolda fel i bostadsrätter är begränsat till två år.

För att ett fel ska klassificeras som dolt krävs att samtliga följande kriterier är uppfyllda:

1. Felet måste ha funnits vid köptillfället. Ett fel som uppstått efter att köpet har genomförts räknas alltså inte som ett dolt fel.
2. Felet ska inte ha varit upptäckbart, det vill säga felet ska inte ha gått att upptäcka vid
   en noggrann undersökning av bostaden.
3. Felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens skick, ålder eller konstruktion. Fel som uppkommit på grund av fastighetens ålder räknas således inte som dolda fel. Inte heller fel i konstruktionen räknas som dolda fel i fall att byggnaden uppförts i enlighet med de byggnormer som gällde vid tiden för uppförandet.

Exempel på dolda fel

• Felaktig konstruktion
• Skadedjur
• Fuktskador i badrum på grund av avsaknad av tätskikt
• Felmonterade spotlights, vilket kan skapa brännskador på isolering och ledningar
• Felaktig dränering

Vem ansvarar för dolda fel?

Köparens ansvar
Köparen har en långtgående undersökningsplikt – du är skyldig att noggrant undersöka bostaden innan köpet genomförs. Det innebär i praktiken att du bör spola i kranar, prova spisen, flytta på möbler och tavlor samt kontrollera synliga ytor. Fel som hade kunnat upptäckas vid en sådan genomgång kan inte senare göras gällande som dolda fel.

Visserligen är undersökningen inte formellt obligatorisk, men väljer du att hoppa över den förlorar du rätten att kräva ersättning för fel du borde ha sett. Fungerar exempelvis inte köksfläkten vid tillträdet är det ett fel som normalt borde ha uppmärksammats under visningen – och som du därmed inte kan kräva ersättning för i efterhand.

Undersökningsplikten sträcker sig långt och omfattar även svårtillgängliga utrymmen som vindsutrymmen och kryputrymmen. Många köpare anlitar en besiktningsman för att säkerställa en grundlig genomgång, vilket är klokt – men en besiktning friar inte automatiskt köparen från undersökningsplikten. Besiktningsmannen kan ha begränsat sitt uppdrag eller inte undersökt samtliga delar av fastigheten.

Stöter köparen under undersökningen på varningssignaler som fuktfläckar eller avvikande lukt, skärps kraven ytterligare. Köparen är då skyldig att utreda den bakomliggande orsaken och felets omfattning. I vissa fall kan det krävas ingrepp i konstruktionen, exempelvis hål i en vägg – men säljaren måste alltid lämna sitt samtycke innan sådana åtgärder vidtas.

Säljarens uttalanden kan också påverka vad köparen förväntas undersöka. Antyder säljaren att det kan finnas problem ökar undersökningsplikten i motsvarande mån. Lämnar säljaren däremot tydliga och konkreta garantier om bostadens skick kan detta minska köparens plikt att kontrollera just dessa delar – till skillnad från allmänt lovprisande, som inte har någon sådan rättslig verkan.

Säljarens ansvar
Ansvarsperioden uppgår till två år för bostadsrätter och tio år för fastigheter. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men har ett tydligt egenintresse av att informera om kända fel – brister som köparen kände till innan köpet kan inte göras gällande i efterhand. Däremot kan säljaren bli skadeståndsskyldig om hen lämnat felaktiga uppgifter om bostadens skick eller på annat sätt agerat vårdslöst.

Mäklarens ansvar
Mäklaren ansvarar i regel inte för dolda fel i sig. Mäklaren är dock skyldig att informera köparen om fel som hen känner till och som kan vara av betydelse – oavsett om felen iakttagits direkt eller bara misstänks föreligga.

Mäklaren är också skyldig att upplysa köparen om undersökningsplikten, men har inget ansvar för att se till att köparen faktiskt genomför den.

Friskrivningsklausul för dolda fel

Genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet kan säljaren avskriva sig ansvaret för dolda fel. För att klausulen ska ha avsedd verkan bör den vara konkret och tydligt specificera vilka fel eller egenskaper den avser – en allmänt hållen formulering riskerar att inte hålla vid en rättslig prövning.

Finns en giltig friskrivningsklausul i kontraktet kan köparen inte kräva ersättning för de fel som omfattas av den. Friskrivningen innebär alltså en ökad ekonomisk risk för köparen – men återspeglas normalt i ett lägre köpepris.

Dolda fel-försäkring

Som säljare finns möjligheten att skydda sig mot framtida ersättningskrav genom att teckna en dolda fel-försäkring hos ett försäkringsbolag. Det är dock viktigt att känna till begränsningarna: försäkringen täcker inte samtliga typer av dolda fel, och fel hänförliga till vatten- och elledningar är typiskt sett undantagna. Dessutom gäller ett maxbelopp för vad försäkringen kan ersätta.

När en dolda fel-försäkring har tecknats genomförs i regel en besiktning av fastigheten, vars protokoll köparen sedan får ta del av. Viktigt att notera är att en dolda fel-försäkring inte reducerar köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Som köpare bör du alltid genomföra en egen undersökning av bostaden eller anlita en oberoende besiktningsman – oavsett om säljaren har en försäkring.

Vad ska jag göra om jag upptäckt ett dolt fel?

Reklamera skriftligt och utan dröjsmål. Kontakta säljaren så snart felet upptäcks och dokumentera reklamationen noggrant – ange datum, felets art och vad du begär. Skriftlig form är avgörande: det ger dig som köpare möjlighet att i efterhand bevisa både att reklamation skett och när den gjordes. Missar du fristen riskerar du att förlora rätten till ersättning helt.

Enligt 4 kap. 19 a § jordabalken ska köparen reklamera inom “skälig tid” från det att felet upptäcktes. Vad som är skälig tid går inte att fastslå generellt utan bedöms utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Högsta domstolen godtog i NJA 2008 s. 1158 en reklamation som gjordes 4,5 månader efter att fristen började löpa – men det finns ingen garanti att samma tidsfrist godtas i ditt fall. Reklamera därför så snart som möjligt för att inte riskera din rätt till ersättning.

(HQ)