Att köpa ett hus eller annan typ av fastighet är ett av de viktigaste besluten man kan ta i livet och då vill man förstås att fastigheten uppfyller alla önskemål. Det kan dock visa sig att det finns fel eller skador på fastigheten som du som köpare inte kunnat upptäcka vid köpet, trots en noggrann undersökning av fastigheten före köpet. Dessa fel kallas dolda fel. Vi på Vasa Advokatbyrå är specialister inom området fastighetsrätt och kan bistå dig med det mesta inom detta område. I denna artikel kommer vi att titta närmare på begreppet dolda fel, så läs vidare för att få reda på vilka typer av dolda fel som kan uppstå i en fastighet och vad du som köpare kan göra om du upptäcker ett dolt fel.
Allmänt om fastighetsrätten
Fastighetsrätten reglerar sådant som köp, ägande och försäljning av fast egendom och eftersom den är rätt omfattande kan det vara svårt för en privatperson att sätta sig in i lagstiftning som reglerar detta. Innan du ska köpa en fastighet kan det ändå vara bra att ha koll på det mest grundläggande; exempelvis vad som räknas som dolda fel, din undersökningsplikt och vad du bör tänka på om du skulle behöva häva köpet. Tvister som har med fastigheter att göra kan ofta bli ganska komplicerade och därför är det bäst att ta hjälp av en jurist eller advokat med erfarenhet inom området redan från början.
Vi har hjälpt kunder inom fastighetsrätt och dolda fel i snart 20 år. Ofta kan det kännas komplicerat och svårt, du är inte ensam. Vi hjälper dig genom hela processen och du kan lita på att vi gör det bästa för dig. Ring oss för ett förutsättningslöst samtal, redan idag.
Dolda fel
En av de vanligaste anledningarna till att tvister uppstår vid en fastighetsaffär är att ett dolt fel upptäcks i efterhand. Felet måste dock ha funnits i fastigheten redan vid köpet samt inte vara förväntat i förhållande till fastighetens skick eller ålder.
Som köpare av en fastighet har du enligt jordabalken en långtgående undersökningsplikt och för att ett eventuellt fel som upptäcks senare ska kunna anses som dolt och därmed kunna göras gällande mot säljaren, måste du som köpare ha uppfyllt din undersökningsplikt. Du kan antingen genomföra undersökningen själv (vilket i de flesta fall inte rekommenderas vad gäller fastigheter då undersökningsplikten är så pass långtgående) eller anlita en besiktningsman som är expert på just den typ av fastighet du planerar att köpa. Dolda fel är som sagt sådana fel som du som köpare inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten och det är endast sådana fel som du kan göra gällande mot säljaren. Om felet räknas som ett dolt fel är säljaren ansvar.
För dolda fel i fastigheten ansvarar säljaren i 10 år. Dock har du som köpare en skyldighet att reklamera felen inom skälig tid från att de upptäcks. Föreligger det ett dolt fel har du som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen, ett så kallat prisavdrag. Är felet allvarligt kan du som köpare i vissa fall ha rätt att häva köpet.
Problemet är bara hur du ska kunna bevisa att det faktiskt handlar om ett dolt fel och det är här som det kan vara till stor nytta att ha juridisk hjälp. Det är också ofta väl värt pengarna att ta hjälp av en bra besiktningsman som är kunnig på området. Besiktningsmannen blir nämligen, för det fall han är auktoriserad eller det framgår i avtalet att besiktningsmannen ansvarar för det han skriver i besiktningsprotokollet, skyldig att betala skadestånd till dig om han eller hon skulle ge dig felaktiga påståenden om fastigheten.
Innan du tar kontakt med säljaren måste du ta reda på om det handlar om ett dolt fel eller något som du faktiskt kunde ha upptäckt vid din egen eller besiktningsmannens undersökning av fastigheten. Vad som räknas som ett dolt fel måste också falla inom ramen för vad du som köpare kan förvänta dig av fastigheten. En äldre fastighet kan till exempel inte förväntas ha samma höga standard som ett helt nybyggt hus, utan man utgår alltid från den standard som anses vara acceptabel vid tidpunkten då huset renoverades eller byggdes. Även fastighetens pris eller skick tas med i beräkningen för att avgöra vad som räknas som ett dolt fel.
Eftersom det inte finns några klara och tydliga regler för vad som är ett dolt fel, utan det varierar utifrån den fastighet du har köpt, så kan det minst sagt vara krångligt att avgöra vad som gäller. Därför är det viktigt att du försöker samla in så mycket bevis som möjligt för att det verkligen är ett dolt fel du har upptäckt. Detta kan du till exempel göra genom att jämföra husets skick med vad som avtalats, se om det avviker från det du har rätt att förvänta dig, undersöka hur säljaren faktiskt marknadsförde fastigheten vid försäljningen samt försäkra dig om att felet inte hade kunnat upptäckas under besiktningen.
Olika dolda fel som kan uppstå i en fastighet
För att veta om det faktiskt är ett dolt fel du upptäckt kan det vara bra att känna till de vanligaste felen av denna typ, som oftast uppstår på ställen som kan vara svåra att upptäcka. Det handlar ofta om elektriska fel, fel i våtutrymmen som kan leda till mögel eller fuktskador eller fel som kan orsaka fuktskador i andra delar av fastigheten.
Elektriska fel
I takt med att det blir allt vanligaste att installera spotlights har man börjat upptäcka fler dolda fel som består av brännskador på ledningar och isolering. De orsakas av att spotlightsen installerats på fel sätt och kan vara mycket svåra att upptäcka eftersom ingenting syns när man granskar lamporna från utsidan. Elektriska fel är däremot riskabla eftersom de i värsta fall kan öka risken för brand i fastigheten och felinstallerade spotlights är därför ett dolt fel som du bör hålla utkik efter. Även andra typer av elektiska fel kan räknas som dolda fel, om säljaren till exempel har genomfört elektriska installationer utan att ha kunskap om vad som faktiskt gjorts.
Fel i våtutrymmen
Den vanligaste typen av dolda fel brukar upptäckas i fastighetens våtutrymmen och handlar ofta om att det uppstått fukt, röta eller mögel. Det kan till exempel vara så att köparen har renoverat badrummet och inte monterat tätskiktet på ett korrekt sätt vilket i sin tur ger upphov till fuktskador som inte kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten. Det kan ta ett bra tag innan sådana fuktskador visar sig, men de orsakar ofta stora problem och kan vara kostsamma att rätta till.
Fuktskador
Fuktskador i andra delar av huset än våtutrymmen kan också räknas till dolda fel. Till exempel om taket inte är lagt på rätt sätt eller om det delvis saknar takpapp så att regn och snö läcker in. Det kan även handla om läckande nedgrävda rör eller ett fel installerat avlopp. Även denna typ av fuktskador brukar ta lång tid innan de upptäcks, men när det väl står klart vad som orsakar dem är det viktigt att de åtgärdas så snabbt som möjligt.
Hur dolda fel påverkar mig
Om du har upptäckt, vad du anser är ett dolt fel i din fastighet, behöver du reklamera felet till säljaren för att ha möjlighet att få ersättning. Reklamationen måste innehålla en tydlig dokumentation av felet, och den måste skickas inom skälig tid efter att felet upptäcktes. När ett dolt fel upptäcks kan det resultera i följande åtgärder:
Hävning av köpet
En hävning av ett köp innebär att prestationerna skall återgå. Du får tillbaka köpeskillingen för fastigheten, medan fastigheten återgår till säljaren. En hävning kan komma till stånd endast i riktigt allvarliga fall då säljaren till exempel medvetet lurat dig eller om det dolda felet är väldigt omfattande.
Avdrag på priset
Det vanligaste när ett dolt fel upptäcks är att du som köpare får avdrag på priset i efterhand. Avdraget bör motsvara skillnaden mellan vad fastigheten är värd med felet respektive utan felet.
Skadestånd
Du som köpare av en fastighet med dolda fel kan också i vissa fall ha rätt till skadestånd. Det gäller bland annat om fastigheten inte uppfyller det som säljaren utlovat eller om felet har uppkommit på grund av försummelse från säljarens sida.
När du ska köpa en fastighet är det alltså viktigt att du fullföljer din undersökningsplikt, genom att själv eller med hjälp av en besiktningsman undersöker om det finns några uppenbara fel i fastigheten. På så vis kan du bevisa att ett dolt fel inte kunde ha upptäckts innan köpet. När du har upptäckt ett dolt fel i din fastighet behöver du genomföra en reklamation till säljaren inom skälig tid, och kan du bevisa att det faktiskt är ett dolt fel det handlar om har du möjlighet att antingen häva köpet, få prisavdrag eller få skadestånd utbetald från säljaren. Vi rekommenderar alltid att du kontaktar en jurist eller advokat för rådgivning om du är osäker på hur du ska kunna bevisa att din fastighet har dolda fel. Då kan du få tips om vad som gäller i just din situation och hur du ska öka dina chanser att få rätt mot säljaren av fastigheten.