När man köper eller säljer ett hus är det förstås mycket att tänka på, men något av det viktigaste är det här med dolda fel. Om du inte har hört talas om begreppet tidigare så innebär det de eventuella fel som kan upptäckas i ett hus efter att köpet har gått igenom. För att räknas som ett dolt fel får problemet inte heller ha kunnat upptäckas av köparen vid en vanlig besiktning av huset innan köpet. Här kommer vi att gå igenom vad ett dolt fel innebär, vad du som köpare eller säljare ska göra om ett dolt fel upptäcks och hur man kan förebygga tvister som är kopplade till just dolda fel i hus.
Vad klassas som ett dolt fel?
Ett dolt fel ska inte kunna upptäckas även om man undersöker huset noga innan köpet. Det som gäller är att felet måste ha funnits när köpet gick igenom, och det får heller inte röra sig om ett fel som man kan förvänta sig utifrån husets skick. Dolda fel kan till exempel gälla spotlights som monterats fel och kan utgöra en brandrisk, mögel, röta, fukt eller felaktig dränering i huset. Det är sådana fel som kan vara riktigt svåra att upptäcka vid en besiktning av ett hus, och som det kan vara möjligt för dig som köpare att få ersättning för i efterhand när felet väl upptäcks.
Vad gäller för dig som köpare?
Du som ska köpa ett hus har alltid bevisbördan när det gäller dolda fel. Det är du som måste bevisa att det är just ett dolt fel det handlar om, och därför är det viktigt att du noga besiktigar huset innan du genomför köpet. Om felet hade kunnat upptäckas vid besiktningen så är det nämligen du själv som får stå för kostnaden.
Det bästa är att alltid anlita en besiktningsman som har lång erfarenhet av de vanliga fel som kan uppstå i ett hus. Många gånger lämnar även besiktningsmannen en garanti som innebär att du kan få skadestånd om han eller hon missar ett fel under själva besiktningen. Då ökar sannolikheten betydligt att det endast är eventuella dolda fel som kan upptäckas i ett senare skede när köpet har gått igenom.
Om du upptäcker ett misstänkt dolt fel i huset måste du dokumentera det och sedan kontakta säljaren för en reklamation. Det går att reklamera dolda fel som upptäcks inom tio år efter köpet, men så fort du upptäckt felet bör du ta kontakt med säljaren så fort som möjligt – i alla fall inom sex månader.
Vad gäller för dig som säljare?
Du som säljer ett hus kan alltså bli kontaktad av köparen gällande dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Om du accepterar säljarens reklamation kan du behöva betala ersättning som täcker den eventuella värdeminskningen av huset som orsakats av det dolda felet. I särskilt svåra fall kanske köparen inte ens vill eller kan bo kvar i huset, och då kan köpet till och med hävas så att huset går tillbaka i din ägo.
Som säljare har du också möjlighet att bestrida köparens reklamation om du inte håller med om att det handlar om ett dolt fel. Då uppstår en tvist som kan behöva lösas i domstol, och då behöver du kontakta en advokat eller jurist som kan hjälpa dig i ärendet.
För att skydda dig mot oväntade utgifter kan du som säljare också teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Då står försäkringsbolaget för de flesta utgifter som kan kopplas till eventuella dolda fel som upptäcks efter köpet. Tänk bara på att denna typ av försäkringar ofta omfattas av en självrisk och inte heller täcker alla typer av dolda fel, så läs noga igenom försäkringsvillkoren och jämför flera försäkringar innan du gör ditt val.
Du kan också använda dig av en friskrivningsklausul vid försäljningen, som innebär att du friskriver dig allt ansvar för eventuella dolda fel. Då har köparen mindre möjlighet att få ersättning för dolda fel som upptäcks i efterhand. Däremot innebär det ofta att du inte får lika mycket betalt för huset eftersom köparen tar en större risk än vid köp av ett hus utan friskrivningsklausul.
Så kan du förebygga tvister som gäller dolda fel
Eftersom det är ganska svårt att upptäcka och bevisa vad som är ett dolt fel är det lätt att en tvist uppstår mellan säljare och köpare. Det blir inte heller bättre av att köparen kan reklamera ett dolt fel efter så lång tid som tio år efter köpet. För att i största möjliga mån undvika att en tvist går till domstol kan det därför vara bra att kontakta en advokat eller jurist direkt för att reda ut vad som gäller i det aktuella fallet. Advokaten kan också hjälpa dig med att jämföra det dolda felet med tidigare domar inom samma område för att se vilka möjligheter du som köpare har att få ersättning från säljaren.