Bostadsrättslagen reglerar rätten att säga upp ett bostadsrättsförhållande – både för den enskilde bostadsrättshavaren och för föreningen. Den här artikeln går igenom de viktigaste grunderna, kraven och förfarandet, oavsett vilken sida du befinner dig på.
Allvarligt kontraktsbrott
Om en bostadsrättshavare bryter mot lagar eller föreningens stadgar kan det utgöra ett allvarligt kontraktsbrott som ger föreningen rätt att säga upp nyttjanderätten. Vilka situationer som kvalificerar framgår av 7 kap. 18 § bostadsrättslagen. Bestämmelsen är inte uttömmande – en bedömning måste alltid göras utifrån det enskilda fallets omständigheter, där beteendets varaktighet och svårighetsgrad väger tungt.
Vidta rättelse
Innan föreningen kan säga upp en bostadsrättshavare krävs det i regel att denne först fått en uppmaning att vidta rättelse – en tydlig signal om att beteendet måste upphöra. Bostadsrättslagen ställer inga formkrav på hur uppmaningen ska utformas, men av bevishänsyn bör föreningen alltid skicka den som rekommenderat brev. Muntliga uppmaningar är svåra att styrka i efterhand. Observera att rättelsekravet inte gäller i alla situationer: vid exempelvis fysiskt våld mot en granne kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren utan föregående uppmaning.
Skriftlig uppsägning
Uppsägningen måste som huvudregel vara skriftlig, oavsett om det är bostadsrättshavaren eller föreningen som tar initiativet – detta framgår av 7 kap. 26 § bostadsrättslagen. En muntlig uppsägning, vare sig den sker per telefon eller i ett trappuppgångssamtal, saknar rättslig verkan. Vidare ska uppsägningen enligt 7 kap. 27 § första stycket bostadsrättslagen delges motparten på föreskrivet sätt. För bostadsrättshavaren kan uppsägningen också lämnas till den person som har behörighet att ta emot årsavgiften.
Delgivningssätt
Delgivningslagen tillämpas parallellt med bostadsrättslagen och reglerar hur delgivningen praktiskt ska genomföras. Det vanligaste förfarandet är ordinär delgivning enligt 16–18 §§ delgivningslagen, där föreningen skickar handlingen och mottagaren bekräftar att den tagits emot. I de fall ordinär delgivning inte lyckas kan stämningsmannadelgivning enligt 31–33 och 39 §§ delgivningslagen bli aktuell, vilket innebär att en stämningsman sköter överlämningen.
Tvångsförsäljning
När föreningen har rätt att säga upp bostadsrättshavaren utmynnar det ofta i en tvångsförsäljning via Kronofogdemyndigheten. Syftet är dels att driva in obetalda fordringar – typiskt sett obetald årsavgift – dels att upplösa avtalsförhållandet med en bostadsrättshavare som allvarligt misskött sig. Tvångsförsäljning är en ingripande åtgärd och föregås normalt av ett domstolsbeslut om förverkande av nyttjanderätten.
Att tänka på:
Uppsägning av en bostadsrätt berör komplexa juridiska regler och – när det är föreningen som agerar – en person som riskerar att förlora sitt hem. Det är ett förfarande där misstag i handläggningen kan få allvarliga konsekvenser, och där känslorna ofta är starka på båda sidor. Att anlita en jurist med erfarenhet av bostadsrättsliga tvister kan vara avgörande för utgången. Vasa Advokatbyrå biträder regelbundet både bostadsrättshavare och föreningar i dessa frågor.
Läsvärt
Delgivning – Sveriges Domstolar
Sälja bostadsrätt med tvång | Kronofogden
Bostadsrätt vräkning – 10 vräkningsgrunder | Vasa Advokatbyrå
Bostadsrätt – problem med grannar | Vasa Advokatbyrå
Krav bostadsrättshavare kan ställa på bostadsrättsföreningen | Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag