Styrelsen i en bostadsrättsförening bär ett betydande juridiskt ansvar. Köp av bostadsrätt är för de flesta den enskilt största investeringen i livet – men det är föreningen som äger fastigheten och som fattar beslut om underhåll, renoveringar, ekonomi, medlemskap och andrahandsuthyrning. Nedan presenteras sju juridiska punkter som varje styrelse bör känna till. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsjuridik och hjälper gärna er förening med kvalificerad rådgivning.
1 Ta reda på ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren
Huvudregeln enligt bostadsrättslagen (1991:614) är att bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet inne i lägenheten, medan föreningen ansvarar för allt utanför – mark, byggnadsstomme, tak och gemensamma utrymmen. Ansvarsfördelningen kan justeras i stadgarna, varför det alltid lönar sig att läsa dem noggrant. Mer om detta kan du läsa om här.1
2 Håll koll på vilka beslut som måste fattas av stämman
Styrelsen har befogenhet att besluta i de flesta löpande förvaltningsfrågor. Några av de viktigaste är
- Skötandet av det löpande underhållet
- Antagandet av nya medlemmar
- Förverkande av bostadsrätt vid allvarlig misskötsel
- Beslut om att godkänna andrahandsuthyrning
- Enklare ombyggnationer
- Föra förteckningar över lägenheterna, medlemmarna samt pantsättning
- Beslut om avgiftsnivåer
Vissa frågor är dock så ingripande – antingen i föreningens ekonomi eller i de enskilda lägenheterna – att beslut måste fattas på föreningsstämman. Några av de viktigaste är
- Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark, om inget annat anges i stadgarna.
- Beslut som innebär ändring av en lägenhet. Det kan t.ex. röra sig om beslut om byggande av nya balkonger.
- Ändring av insatsen för medlemmarna
- Ändring av stadgarna
3 För alltid ordentliga protokoll
Styrelsen är skyldig att föra protokoll vid styrelsemöten, och stämmans beslut ska alltid dokumenteras. Lika viktigt är att skriftligen notera informella överenskommelser med enskilda medlemmar. Välförda protokoll förebygger missförstånd och kan vara avgörande bevisning om en tvist väl uppstår.
4 Meddela alltid en person som stör andra att rätta sig innan rättsliga åtgärder vidtas
Enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen måste en bostadsrättshavare som missköter sig normalt sett först erhålla en skriftlig rättelseanmaning innan föreningen kan gå vidare med uppsägning. Syftet är att ge personen en reell möjlighet att rätta sitt beteende – ett krav som domstolarna tillämpar strängt och som styrelsen inte bör förbise.
Vid allvarlig misskötsel – exempelvis otillåten andrahandsuthyrning under längre tid eller brottslig verksamhet i lägenheten – kan bostadsrätten anses förverkad och sägas upp utan föregående rättelseanmaning.
5 Håll koll på vad som gäller för höjning av avgifter
Styrelsen beslutar om avgifternas storlek. Den centrala avgiften är årsavgiften, som i praktiken oftast betalas månadsvis och därför brukar kallas månadsavgift.
Utöver årsavgiften tillåter bostadsrättslagen att stadgarna föreskriver överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Inga ytterligare avgifter får kopplas till sådant som föreningen enligt lag är skyldig att tillhandahålla. Däremot är det tillåtet att ta ut avgift för frivilliga tjänster som nyttjande av bastu eller gym.
6 Glöm aldrig bort att anteckna det om en bostadsrätt har pantsatts
För att en pantsättning ska vara giltig mot tredje man krävs enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren underrättar föreningen om pantsättningen – skriftligt eller muntligt. Styrelsen är då skyldig att omgående anteckna detta i lägenhetsförteckningen.
Lägenhetsförteckningen fyller en viktig funktion som tillitsskapande handling – en potentiell köpare har rätt att förlita sig på att uppgifterna är korrekta. Försummar föreningen att föra in en pantsättning riskerar den att bli skadeståndsskyldig mot den som lidit ekonomisk skada till följd av den bristfälliga förteckningen. Med tanke på de värden en bostadsrätt representerar är rutinerna här inte något man bör ta lätt på.
7 Styrelsemedlem kan bli personligt skadeståndsansvarig vid allvarlig misskötsamhet
Enligt 13 kap. bostadsrättslagen kan en styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadat föreningen eller en enskild medlem drabbas av personligt skadeståndsansvar. Det är därför viktigt att styrelsearbetet bedrivs omsorgsfullt och att beslut fattas på välgrundad information. Mer om detta kan du läsa om här.2
Artikeln skriven av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi ger snabb och tydlig juridisk rådgivning, oavsett hur stort eller litet ditt problem är
- Vi hjälper dig med frågor om stämmobeslut, styrelsearbetet och andra viktiga frågor som rör bostadsrättsföreningar
- Undvik misstag som kan leda till kostsamma tvister genom att hålla dig välinformerad
Tvistelösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig förhandla
- Lös tvisten snabbt, smidigt och kostnadseffektivt!
1 Se Vasa Advokatbyrås artikel “Bostadsrättsinnehavarens ansvar för el, ytterdörr, ventilation, balkong”.
2 Se Vasa Advokatbyrås artikel om styrelsens ansvarsfrihet.