Styrelsen för en bostadsrättsförening har ett stort ansvar. Köp av en bostadsrätt är ofta en av de största investeringarna en privatperson gör i sitt liv, men det är juridiskt sett föreningen som äger fastigheten och har den formella makten att besluta om allt från underhåll, renoveringar, finansiella frågor, till medlemmar och andrahandsuthyrning av lägenheter. Här ges sju saker att tänka på från ett juridiskt perspektiv för styrelsen. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsfrågor. Hör av dig till oss så får du professionell rådgivning!
1 Ta reda på ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren
Som huvudregel är bostadsrättshavaren ansvarig för allt i lägenheten medan föreningen är ansvarig för allt utanför såsom mark, byggnaden, tak och gemensamma utrymmen. Mer om detta kan du läsa om här.1
2 Håll koll på vilka beslut som måste fattas av stämman
Styrelsen har rätt att besluta om det mesta. Några av de viktigaste frågorna är
- Skötandet av det löpande underhållet
- Antagandet av nya medlemmar
- Förverkande av bostadsrätt vid allvarlig misskötsel
- Beslut om att godkänna andrahandsuthyrning
- Enklare ombyggnationer
- Föra förteckningar över lägenheterna, medlemmarna samt pantsättning
- Beslut om avgiftsnivåer
Vissa frågor är dock så pass viktiga eller ingripande i de enskilda lägenheterna att beslut måste fattas av stämman. Några av de viktigaste är
- Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark, om inget annat anges i stadgarna.
- Beslut som innebär ändring av en lägenhet. Det kan t.ex. röra sig om beslut om byggande av nya balkonger.
- Ändring av insatsen för medlemmarna
- Ändring av stadgarna
3 För alltid ordentliga protokoll
Oavsett om det handlar om stämmans beslut, styrelsemöte eller bara ett samtal med en medlem där ni har kommit överens om något bör styrelsen löpande dokumentera och protokollföra vad som beslutades. På så vis undviks missförstånd och misstag som riskerar att utvecklas till infekterade tvister.
4 Meddela alltid en person som stör andra att rätta sig innan rättsliga åtgärder vidtas
Det är en generell regel att en person som bor i föreningens hus och missköter sig först måste få en rättelseanmaning om att upphöra med sitt beteende innan föreningen kan gå vidare och i värsta fall säga upp personens bostadsrätt. Tanken är ju att en person som misskött sig måste få en chans att sluta.
Men om misskötseln är allvarlig är bostadsrätten förverkad och kan sägas upp direkt.
5 Håll koll på vad som gäller för höjning av avgifter
Styrelsen får besluta om beloppen för avgifter. Den viktigaste är årsavgiften (som dock vanligast betalas varje månad och därför ofta kallas för månadsavgiften).
Andra avgifter som får tas ut om det står i stadgarna är överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Inga andra typer av avgifter får införas med koppling till det som föreningen är skyldig att göra. Däremot får avgift tas ut för sådant som föreningen inte är skyldig att utföra, t.ex. när en medlem använder bastun eller träningsrummet.
6 Glöm aldrig bort att anteckna det om en bostadsrätt har pantsatts
Ett av de juridiska momenten för en giltig pantsättning är att bostadsrättshavaren meddelar bostadsrättsföreningen, skriftligt eller muntligt, att bostadsrätten är pantsatt. Styrelsen är i och med det skyldig enligt lag att anteckna det i lägenhetsförteckningen.
Detta moment är oerhört viktigt med tanke på hur stora värden det rör sig om. Lägenhetsförteckningen kan t.ex. användas av en potentiell köpare av bostadsrätten för att försäkra sig om att den inte är pantsatt. I värsta fall kan föreningen bli skadeståndsskyldig mot den som förlitat sig på förteckningen och drabbats av ekonomisk skada.
7 Styrelsemedlem kan bli personligt skadeståndsansvarig vid allvarlig misskötsamhet
En styrelsemedlem som allvarligt misskött sig och skadat föreningen eller en medlem kan bli personligt skadeståndansvarig mot föreningen. Mer om detta kan du läsas om här.2
Artikeln skriven av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi ger snabb och tydlig juridisk rådgivning, oavsett hur stort eller litet ditt problem är
- Vi hjälper dig med frågor om stämmobeslut, styrelsearbetet och andra viktiga frågor som rör bostadsrättsföreningar
- Undvik misstag som kan leda till kostsamma tvister genom att hålla dig välinformerad
Tvistelösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig förhandla
- Lös tvisten snabbt, smidigt och kostnadseffektivt!
1 Länk till Vasaartikel som heter ”Bostadsrättsinnehavarens ansvar för el, ytterdörr, ventilation, balkong”.
2 Länk till Vasa advokatbyrås artikel om styrelsens ansvarsfrihet.