BRF:s upplåtelse av nyproduktion – förhandsavtal del 3

I de två föregående artiklarna analyserade vi Svea hovrätts dom T 3860–19 om formkraven vid förhandsavtal för bostadsrätter. Vi gick igenom majoritetens domskäl och noterade att slutsatsen var något överraskande – formkrav tolkas normalt sett restriktivt. Vi lyfte också att avgörandets prejudicerande verkan kan ifrågasättas, bland annat eftersom två ledamöter var skiljaktiga. I denna tredje artikel redogör vi för de skiljaktiga meningarna och varför de är viktiga att känna till för den som ingår ett förhandsavtal.

Denna artikel är skriven av Vasa Advokatbyrå i informationssyfte och kan inte jämställas med en dom eller ett myndighetsbeslut.

Svea hovrätts avgörande T 3860 – 19

Minoriteten – de två skiljaktiga ledamöterna – kom till motsatt slutsats jämfört med majoriteten: förhandsavtalet borde ha förklarats ogiltigt.

Precis som majoriteten konstaterade de skiljaktiga att varken lagtext, förarbeten eller praxis ger tydlig ledning i hur begreppet tidpunkt i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) ska tolkas. Grammatiskt lämnar bestämmelsen visst utrymme för att ett tidsintervall – snarare än ett exakt datum – kan accepteras. Till stöd för detta hänvisade de skiljaktiga till både lagstiftningstekniska och praktiska argument.

Ur ett lagstiftningstekniskt perspektiv framhöll de skiljaktiga att bestämmelsen delvis syftar till att skydda förhandstecknaren: tidsangivelsen fungerar som en måttstock för när föreningen ska anses vara i dröjsmål med upplåtelsen. Att tillåta ett intervall underminerar inte detta syfte. Hade lagstiftaren avsett att enbart ett konkret datum godtas hade man, menade de skiljaktiga, valt en mer preciserad formulering.

Ur ett praktiskt perspektiv anförde de skiljaktiga att ett upplåtelseavtal sällan kan ingås på en enstaka dag – ett visst tidsspann är oundvikligt. Enbart ett slutdatum räcker dock inte; intervallet måste ha både en start och ett slut. Vid tolkning av ordalydelsen fann de skiljaktiga inget stöd för en annan bedömning, och med hänvisning till Högsta domstolens avgöranden i NJA 2016 s. 107 och NJA 1992 s. 66 underströk de att lagregler bör tolkas utifrån sitt syfte utan att tillämpningen blir onödigt restriktiv.

De skiljaktiga stannade inte vid frågan om tidsintervall i sig, utan fördjupade – liksom tingsrätten – analysen ur ett konsumentperspektiv. Formkravet är delvis avsett att skydda förhandstecknaren, som typiskt sett befinner sig i ett informationsunderläge gentemot föreningen. Av detta följer att relativt höga krav på precision bör ställas på avtalets utformning. Som stöd hänvisade de skiljaktiga till NJA 1998 s. 462, som rörde kravet på att ange köpeskillingen vid köp av bostadsrätt.

De skiljaktiga betonade också att ett bostadsrättsköp ofta är det enskilt största ekonomiska åtagandet en privatperson gör. Om alltför vida tidsintervall tolereras riskerar förhandstecknaren att i praktiken förlora sin rätt att påverka avtalets innehåll och lägenhetens utformning – en rätt som just förhandsavtalet är avsett att värna.

I det aktuella målet var det ostridigt att förhandstecknaren var skyldig att betala in 10 % av köpeskillingen som insats inom 14 dagar från anmaning. De skiljaktiga framhöll att få privatpersoner har möjlighet att anskaffa ett sådant belopp på så kort varsel, vilket ytterligare talade för en restriktiv syn på hur vida tidsintervall som bör accepteras.

De skiljaktiga uppmärksammade, liksom majoriteten, att förarbetena till bostadsrättslagen anger att lagen kompletteras av avtalslagen. De instämde dock inte i majoritetens lösning att jämka alltför långa tidsintervall med stöd av 36 § avtalslagen – av två skäl.

För det första har bostadsrättslagen egna ogiltighetsgrunder som av lagtekniska skäl bör ha företräde framför en jämkningslösning via avtalslagen. Att lösa situationen genom generalklausulen i 36 § avtalslagen kan knappast ha varit lagstiftarens avsikt när specifika ogiltighetsregler finns tillgängliga.

För det andra är en jämkningslösning opraktisk ur förhandstecknarens perspektiv. Den som vill jämka ett avtal med ett alltför vitt tidsintervall tvingas avvakta att hela intervallet löper ut och därefter föra en domstolsprocess – allt medan möjligheten att planera flytt och påverka avtalets utformning urholkas. Det reella alternativet, att helt enkelt avstå köpet, är sällan rimligt för den enskilde.

De skiljaktiga noterade att hovrätten under samma år avgjort ett liknande mål där ett tidsintervall om tre månader godkändes. I det nu aktuella fallet, med ett intervall på sex månader, kom de skiljaktiga till slutsatsen att detta var för långt. Avtalet hade inte heller läkts av att föreningen i efterhand angav en konkret tidpunkt, eftersom förhandstecknaren dessförinnan redan hade förklarat sig vilja häva avtalet. Slutsatsen verkar vara att sex månader, åtminstone enligt de skiljaktiga, utgör en undre gräns för ogiltighet.

Slutsats

Med de skiljaktiga argumenten och majoritetens resonemang från artikel 2 som grund går det att dra följande slutsatser.

Praxis synes acceptera tidsintervall som sådana, men anger inte var den övre gränsen går. Den tydligaste skiljelinjen mellan majoriteten och de skiljaktiga är att majoriteten anlägger ett objektivt lagstolkningsperspektiv, medan de skiljaktiga väger in konsumentskyddsaspekter. Vilket synsätt som slutligen vinner gehör återstår att se. Vad som kan konstateras är att tre månader verkar godtagbart, medan sex månader riskerar att leda till ogiltighet – och att rättsläget alltjämt är osäkert.

Författad av jur. trainee Henrik Berg

Förhandsavtal del 1

Förhandsavtal del 2