I två stycken tidigare artiklar från Vasa Advokatbyrå har vi presenterat Svea hovrätts dom T 3860 – 19 gällande frågan om formkrav vid förhandsavtal. I artiklarna presenterades Svea hovrätts domskäl vilken vi även poängterade var något överraskande eftersom formkrav som huvudregel brukar tolkas något restriktivare. Vi kommenterade även att avgörandets prejudicerande effekt kan diskuteras, ett av skälen för detta var att avgörandet ändå hade två stycken skiljaktiga. I denna artikel tänkte vi redogöra närmare för de skiljaktiga meningarna.
Denna artikel har inte författats av en domstol eller annan tolkningsinstans varför artikeln inte kan jämställas med andra domar eller dylikt.
Svea hovrätts avgörande T 3860 – 19
Kortfattat så ansåg en minoritet (de skiljaktiga) i Svea hovrätts uppsättning att utgången av målet skulle bli det motsatta än vad majoriteten ansåg. De ansåg alltså att förhandsavtalet skulle förklaras ogiltigt.
De skiljaktiga menade, precis som majoriteten, att varken lag, förarbeten eller praxis gav någon bra vägledning i hur man skulle tolka 5 kap. 3§ bostadsrättslagens formulering av ordet ”tidpunkt”. Man anförde att regleringen grammatiska betydelse i sig gav utrymme för att tolka formuleringen som att viss osäkerhet fick råda; alltså att man inte nödvändigtvis var tvungen att ange ett konkret datum. Som stöd för detta anförde de skiljaktiga att det fick förstås i ljuset av både lagstiftningstekniska skäl och praktiska skäl.
Med lagstiftningstekniskt skäl menade de skiljaktiga att eftersom regleringen delvis är åsyftat att utgöra ett skydd för förhandstecknaren, så fungerar tidsangivelsen som en måttstock för när föreningen ska anses vara i dröjsmål. Detta syfte ansåg inte förfelas genom att tillåta ett tidsintervall. Hade lagstiftaren åsyftat att endast ett konkret datum kan anges så menade de skiljaktiga att de hade kunnat använda sig av en annorlunda formulering.
Med praktiska skäl anförde de skiljaktiga att då ett upplåtelseavtal inte kan ingås på ett ögonblick så måste ett visst tidsintervall tillåtas. Dock räcker inte endast en angivelse av slutdatum, utan en sådan formulering måste i så fall innehålla en början och ett slut. De skiljaktiga analyserade även regleringens ordalydelse vilket inte föranledde någon annan mening. Särskilt med hänvisning till Högsta domstolens avgörande i NJA 2016 s. 107 och NJA 1992 s. 66 menade de skiljaktiga att man bör tolka regleringen efter dess syfte samt inte allt för restriktivt.
De skiljaktiga kommer således fram till att tidsintervall i sig inte är otillåtet vilket var samma slutsats som majoriteten kom fram till. De skiljaktiga väljer dock inte att stanna här utan börjar, liksom tingsrätten gjorde, analysera frågan djupare utifrån konsumentperspektivet. Som redogjorts kort i tidigare artiklar är formkravet i sig, enligt tingsrätten, delvis åsyftat att ge konsumenter, eller andra i underlägsen ställning, ett skydd mot allt för oprecisa avtal. De skiljaktiga instämde i denna mening; att då förhandstecknaren är i behov av information om vad denne har att förhålla sig till, så bör någorlunda höga krav på precision kunna uppställas. De skiljaktiga hänvisade, med detta argument, till NJA 1998 s. 462 som handlade om angivandet av köpeskillingen vid ett köp av bostadsrätt.
De skiljaktiga anförde även att man bör beakta att ett köp av bostadsrätt ofta är det största köpet en privatperson gör. Skulle allt för vida tidsintervall tillåtas så skulle förhandstecknaren, i praktiken, förlora delar av den rätt till inflytande av utformningen, av både avtal och lägenhet, som föreligger genom ett förhandsavtal.
Vidare var det i målet ostridigt att avtalet stadgade att förhandstecknaren skulle betala in 10% av köpeskillingen som insats inom 14 dagar från dess att anmaning gjordes. De skiljaktiga menade att få kan betala en sådan summa på så kort varsel, vilket talade för en mer restriktiv tolkning.
De skiljaktiga, på samma sätt som majoriteten, uppmärksammade att förarbetena till bostadsrättslagen stadgar att lagen komplimenteras av avtalslagen. De skiljaktiga höll dock inte med majoritetens lösning att låta jämka för långa tidsintervall i det konkreta fallet av två skäl.
För det första menade de skiljaktiga att bostadsrättslagen innehåller egna ogiltighetsgrunder, vilket av lagtekniska skäl borde gälla framför en lösning genom avtalslagen. Det kunde således inte vara lagstiftarens intentioner att man skulle lösa situationen på det sättet.
För det andra skulle det vara tämligen opraktiskt att, istället för att tillämpa tydliga ogiltighetsgrunder, låta avtalen jämkas genom 36§ avtalslagen. Om situationen skulle vara den att man som förhandstecknare önskade jämka ett avtal så skulle det innebära att man först låter hela tidsintervallet passera, för att sedan föra en process i domstol. Detta skulle ytterligare försvåra förhandstecknarens möjligheter att påverka avtalets utformning och planera flytten, särskilt då alternativet i praktiken skulle vara att avstå köpet.
De skiljaktiga uppmärksammade även att hovrätten tidigare samma år hade avgjort en liknande fråga, med skillnad att det var en fråga om ett tidsintervall om 3 månader. Dock då tidsintervallet i det aktuella fallet var 6 månader ansågs avtalet vara ogiltigt. Avtalet hade inte heller läkts av att föreningen angett en konkret tid vid ett senare tillfälle, då förhandstecknaren redan innan den tidpunkten hade förklarat att man önskar häva avtalet. De skiljaktiga verkar således ha resonerat att i vart fall 6 månader utgör ett för långt tidsintervall för att tillåtas.
Slutsats
Vägt argumenten från de skiljaktiga i kombination med det som anfördes om majoritetens argument i artikel 2 så kan följande konstateras.
Det verkar som att praxis tillåter tidsintervall som sådana men anger inte hur långa dessa får vara. En stor skillnad mellan majoriteten och de skiljaktiga är att majoriteten analyserar frågan mestadels från objektiva tolkningar av lagens syfte, medan de skiljaktiga beaktar konsumentfel. Vilket av dessa tillvägagångssätt som är rätt resp. fel vet vi inte än. I vilket fall talar den nu, något otydliga, praxisen att ett tidsintervall får vara i vart fall mellan 3 och 6 månader och troligen ännu längre. Frågan är dock återigen osäker!
Författad av jur. trainee Henrik Berg