Det vanligaste sättet att bilda bostadsrättsförening på är genom en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildningar sker oftast i storstäderna och då främst i Stockholmsregionen. Det går att bilda bostadsrättsföreningar på olika sätt, men eftersom det vanligaste sättet är då hyresrätt omvandlas till bostadsrätt, kommer den här artikeln ta sikte på just bildande av bostadsrättsförening genom ombildning. Rätten till ombildning och vad som gäller kring intresseanmälan till lantmäteriet framgår av ombildningslagen. Hur själva registreringen av bostadsrättsföreningen ska gå till framgår främst av lagen om ekonomiska föreningar. Bestämmelser om besiktning av fastigheten framgår av jordabalken.
Innan ni väljer att ombilda till bostadsrättsförening i Stockholm
Efter bolagsrättsföreningen registrerats måste 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna godkänna ombildningen och godkänna att er förening får köpa fastigheten. Den intresseanmälan om att köpa fastigheten som ska lämnas in till lantmäteriet kan inte godkännas om samtycket från hyresgästerna inte lämnats. Därför kan det vara bra att innan ni tänker på en ombildning, att ni frågar runt bland hyresgästerna för att se vad det finns för ett intresse av en ombildning. Det är onödig tid och kostnad för er att försöka bilda en bostadsrättsförening, för att hyresgästerna sedan ska motsätta sig det. Ni kan förslagsvis kalla till ett möte med alla hyresgäster och informera om vilka fördelar det finns med en ombildning. Alternativt skicka ut en lapp med information om ombildning och att hyresgästerna får besvara om de hade röstat för eller emot en omröstning. Då kan ni skapa er en bild av om ni kommer få med er 2/3 av hyresgästerna inför en framtida ombildning eller inte.
Registrering
Bostadsrättsföreningen ska ni registrera hos bolagsverket och för registreringen tas det ut en särskild avgift om 1300 kronor. Antingen registrerar man föreningen elektroniskt på verksamt.se eller genom ifyllnad av ett formulär avsett för sådan registrering. Bolagsverket rekommenderar att man gör registreringen elektroniskt eftersom det anges vara enklare än att registrera med formulär.
Det är först i och med registreringen som bostadsrättsföreningen kan bli en juridisk person. Att föreningen blir juridisk person är viktigt för att föreningen ska kunna få både rättigheter och kunna åta sig skyldigheter. Även rätten att tala inför domstolen för föreningen är möjligt först då föreningen blir en juridisk person. Innan föreningen blir en juridisk person har dock styrelsen rätt att föra talan för föreningen i domstol, om frågan rör föreningens bildande.
Personligt ansvar för de som företräder föreningen
De som ansvarar för föreningen innan den registreras blir ansvariga för de engagemang som ingås. Om någon rättshandling ingås av dessa personer är de själva ansvariga för belopp eller förpliktelser som följer av rättshandlingen. När föreningen sedan registreras går ansvaret över på föreningen, under förutsättning att engagemangen ingåtts efter det att föreningen registrerats.
Undersökning av fastighetens skick innan köp
Vid köp av en fastighet finns det en undersökningsplikt, vilket i korthet innebär att köpare av fastigheten ska undersöka skicket på fastigheten och om det finns några fel i fastigheten. Genom besiktningen får er förening som köpare en uppfattning om vilka reparationer som behöver göras på fastigheten och vad det finns för behov av underhåll. På så sätt får man också fram ett ekonomiskt värde av fastigheten som senare används vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen, vilken redogörs för i rubriken nedan.
Den ekonomiska planen för att bilda bostadsrättsförening i Stockholm
Er bostadsrättsförening måste ta fram en ekonomisk plan innan ni genomför köpet av fastigheten. Det som måste anges i er ekonomiska plan är exempelvis insats, vad ni ska ta i årsavgift för varje lägenhet och de kostnader ni uppskattar att ni kommer behöva betala för reparationer. En intygsgivare ska granska planen innan den registreras hos bolagsverket, där det också undersöks om intygsgivarna är behöriga att granska en ekonomisk plan.
Finansiering och köp av fastighet
Om ni inte kan betala hela köpet själva på en gång, kan ni behöva låna pengar. Klokt kan vara att undersöka vilken långivare som ni får bästa villkor av innan ni slutligen väljer långivare. Köpet av fastigheten beslutar ni om på en så kallad köpstämma där 2/3 av medlemmarna ska rösta för köpet om det ska godkännas. När fastigheten är köpt och er förening skrivit under ett köpebrev, kan ni få tillträde till fastigheten.
Föreningens upplåtelse av bostadsrätten till hyresgästen
När er förening fått tillträde till fastigheten är det dags att skriva upplåtelseavtal mellan er och medlemmarna. I och med avtalet upplåtes bostadsrätten till den medlem som tidigare hyrt lägenheten. Efter avtalet har ingåtts mellan medlem och förening blir medlemmen bostadsrättshavare av lägenheten. Om den bostadsrättshavaren senare ska sälja bostadsrätten görs det istället genom överlåtelseavtal. Upplåtelseavtal ingås bara när bostadsrätten lämnas över av föreningen, inte vid överlämnande av befintlig medlem till ny medlem. De medlemmar som vill fortsätta att vara hyresgäster får fortsätta vara hyresgäster, men de blir hyresgäster hos bostadsrättsföreningen.
Lagfart
Slutligen söks lagfart hos tingsrätten efter det att er bostadsrättsförening köpt fastigheten och skrivit under köpebrevet. När det gått några månader sedan ni tillträtt fastigheten brukar lagfarten godkännas.
Att tänka på
Det är mycket man ska tänka på vid bildande av bostadsrättsförening. Vi rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist som hjälper er med det. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsjuridik och hjälper gärna er när ni ska bilda en bostadsrättsförening. Tveka inte att höra av er till oss!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Hör med hyresgästerna om intresset av ombildning till bostadsrätt innan ni påbörjar registrering mm.
* Se till att ni får bästa möjliga lånevillkor när ni ska ta lån för köp av fastighet.
Tvistelösning
* Få en bedömning utifrån gällande rättsläge.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag