Bilda bostadsrättsförening i Stockholm

Det finns flera sätt att bilda bostadsrättsförening på, men den klart vanligaste vägen är ombildning från hyresrätt till bostadsrätt – ett förfarande som är särskilt utbrett i Stockholmsregionen. Även om det går att bilda bostadsrättsföreningar på andra vis fokuserar den här artikeln på bildande av bostadsrättsförening genom ombildning. Rätten till ombildning och reglerna kring intresseanmälan till Lantmäteriet regleras i ombildningslagen (SFS 1982:352), föreningens registrering styrs av lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672) och besiktningsreglerna för fastigheten följer av jordabalken.

Innan ni väljer att ombilda till bostadsrättsförening i Stockholm

En grundförutsättning är att minst två tredjedelar av de folkbokförda hyresgästerna godkänner ombildningen och ger föreningen mandat att köpa fastigheten. Utan detta samtycke kan Lantmäteriet inte godkänna intresseanmälan, vilket innebär att hela processen stoppas i ett tidigt skede. Det är därför klokt att sondera opinionen bland hyresgästerna redan innan ni sätter igång – och innan ni lägger ner tid och pengar på en formell process. Ett praktiskt tillvägagångssätt är att kalla till ett gemensamt informationsmöte där ni presenterar de ekonomiska fördelarna med att äga sin bostad jämfört med att hyra: lägre boendekostnad på sikt, möjlighet att bygga förmögenhet och ökad självbestämmanderätt. Alternativt kan en enkel enkät till samtliga hyresgäster ge er en tidig indikation på om det finns tillräckligt stöd för en ombildning.

Registrering

Bostadsrättsföreningen registreras hos Bolagsverket mot en avgift om 1 300 kronor. Registrering kan göras antingen elektroniskt via verksamt.se eller på papper med ett särskilt formulär. Bolagsverket rekommenderar den elektroniska vägen, som är både snabbare och enklare att genomföra korrekt.

Registreringen är det juridiska startskottet: först då förvärvar föreningen rättskapacitet som juridisk person och kan ingå avtal, ta upp lån och föra talan i domstol. Innan dess kan styrelsen ändå företräda föreningen i domstol, men enbart i frågor som rör föreningens tillblivelse – en begränsad rätt som upphör i och med registreringen.

Personligt ansvar för de som företräder föreningen

Innan föreningen är registrerad bär de personer som agerar för dess räkning ett personligt betalningsansvar för ingångna förpliktelser. Avtal, beställningar och andra rättshandlingar som genomförs under bildandefasen kan alltså leda till personlig skuldsättning. När föreningen väl registrerats övergår ansvaret på föreningen – men enbart för åtaganden som ingåtts efter registreringsdagen. Det är därför viktigt att planera tidpunkten för exempelvis upphandling av konsulter och besiktningstjänster med detta i åtanke.

Undersökning av fastighetens skick innan köp

Vid fastighetsköp gäller en lagstadgad undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken, vilket innebär att köparen inte kan reklamera fel som en omsorgsfull undersökning borde ha avslöjat. En professionell besiktning ger föreningen som köpare en tydlig bild av fastighetens tekniska skick, vilka underhållsåtgärder som är nödvändiga och ungefärliga kostnader för dessa. Det underlag som besiktningen genererar är också direkt avgörande för kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen, som beskrivs nedan.

Den ekonomiska planen för att bilda bostadsrättsförening i Stockholm

Innan köpet kan genomföras måste föreningen upprätta en ekonomisk plan enligt bostadsrättslagen (SFS 1991:614). Planen ska bland annat innehålla insatser, årsavgifter per lägenhet och beräknade underhålls- och driftskostnader. En auktoriserad intygsgivare måste granska och godkänna planen, och Bolagsverket kontrollerar vid registreringen att intygsgivarna har rätt behörighet. En välunderbyggd ekonomisk plan är föreningens viktigaste styrdokument och påverkar direkt förutsättningarna för extern finansiering.

Finansiering och köp av fastighet

Behöver föreningen extern finansiering är det klokt att jämföra villkor från flera långivare – ränteskillnader på några tiondels procent kan få stor påverkan på föreningens ekonomi över tid. Köpbeslutet fattas på en köpstämma, där minst två tredjedelar av medlemmarna måste rösta för att köpet ska vara giltigt. När fastigheten är förvärvad och föreningen undertecknat ett köpebrev kan tillträde ske på överenskommet datum.

Föreningens upplåtelse av bostadsrätten till hyresgästen

Vid tillträdet upprättas upplåtelseavtal mellan föreningen och varje medlem, varigenom bostadsrätten formellt överlåts till den som tidigare hyrde lägenheten. Medlemmen blir därigenom bostadsrättshavare med de rättigheter och skyldigheter det innebär. Vid en framtida försäljning används i stället ett överlåtelseavtal – upplåtelseavtalet är enbart aktuellt vid föreningens första upplåtelse. Hyresgäster som inte önskar köpa sin lägenhet har rätt att kvarstå som hyresgäster, men deras hyresvärd blir i sådant fall bostadsrättsföreningen.

Lagfart

Efter att köpebrevet signerats ansöker föreningen om lagfart hos inskrivningsmyndigheten vid Lantmäteriet. Lagfart beviljas normalt inom några månader efter tillträdet och utgör det formella beviset på att föreningen äger fastigheten. Tänk på att stämpelskatt om 4,25 % av köpeskillingen (för juridiska personer) tillkommer och ska betalas i samband med lagfartsansökan.

Att tänka på

Processen att bilda en bostadsrättsförening rymmer många juridiska fallgropar – från ombildningslagens krav på hyresgästsamtycke till jordabalkens undersökningsplikt och bostadsrättslagens krav på ekonomisk plan. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av bostadsjuridik och kan vägleda er genom hela processen – från intresseanmälan till lagfart.

Vi bistår er i hela processen – från förberedande rådgivning till tvistelösning.

Allmän rådgivning

Kartlägg hyresgästernas intresse av ombildning i ett tidigt skede – minst två tredjedelar av de boende måste teckna sig för bostadsrätt för att förvärvet ska kunna genomföras enligt bostadsrättslagen (1991:614). Att känna till stödet i huset redan innan registrering av föreningen sparar tid och undviker onödiga kostnader.

Jämför finansieringsalternativ från flera banker innan ni binder er. Lånevillkoren – ränta, amorteringskrav och eventuella covenants – påverkar föreningens ekonomi långsiktigt och bör granskas noggrant, gärna med juridiskt stöd.

Tvistelösning

Uppstår det oenighet – vare sig det gäller tolkningsfrågor i stadgarna, köpeavtalets villkor eller hyresgästers rätt till förköp – gör vi en saklig bedömning utifrån gällande rättsläge och hjälper er att välja rätt väg framåt, inklusive förhandling, hyresnämnd eller domstolsprocess.

Välkommen att höra av er för ett inledande samtal om er ombildning eller föreningsbildning – vi svarar på era frågor och berättar hur vi kan hjälpa er vidare.

Författad av: Alexander Isehag