Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt

När en fastighet saknar tillgång till något som en grannfastighet kan erbjuda – en väg, en parkeringsplats eller ett ledningsdragande tillbehör – finns det två huvudsakliga juridiska lösningar: nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut. Dessa instrument regleras i jordabalken och skiljer sig åt på flera viktiga punkter, inte minst vad gäller varaktighet och vad som händer när fastigheten byter ägare.

Allmänt om avtalsservitut

Servitut kan uppkomma på olika sätt. När en myndighet – exempelvis Lantmäteriet – fattar beslut om ett servitut kallas det officialservitut. När två fastighetsägare i stället reglerar detta sinsemellan talar man om avtalsservitut. Bestämmelserna finns i 14 kap. jordabalken (1970:994) och ger institutet en tydlig lagstiftningsgrund.

En central egenskap hos servitutet är att det knyts till fastigheten, inte till den enskilde fastighetsägaren. Det innebär att rätten automatiskt följer med fastigheten vid en försäljning – den nye ägaren av den härskande fastigheten träder in i servitutsförhållandet utan att ett nytt avtal behöver tecknas. Den tidigare ägaren som flyttar till en annan fastighet måste däremot ingå ett nytt avtalsservitut om hen vill ha motsvarande rätt där. Den fastighet vars tillbehör nyttjas kallas tjänande fastighet, och den som drar nytta av det kallas härskande fastighet. Som huvudregel löper ett servitut på obegränsad tid, vilket gör det till ett stabilt och långsiktigt alternativ.

Krav som ställs på avtalsservitut

För att ett avtalsservitut ska vara giltigt ställer 14 kap. jordabalken krav på att servitutet ska tillgodose ett behov som den härskande fastigheten inte kan lösa på egen hand. Ett klassiskt exempel är att fastigheten saknar direkt vägförbindelse till allmän väg men kan nå den via en väg på grannfastigheten – den vägen kan då bli föremål för ett avtalsservitut. Ett annat vanligt fall är att den härskande fastigheten saknar parkeringsplatser; genom avtalsservitut kan fastighetsägarna komma överens om att grannfastighetens parkering även får nyttjas av de boende på den härskande fastigheten.

Utöver att lösa ett konkret problem måste avtalsservitutet främja ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande karaktär och ha väsentlig betydelse för den härskande fastigheten – samtliga krav som följer av 14 kap. 5 § jordabalken. Avtalet måste dessutom vara skriftligt; muntliga avtal om avtalsservitut saknar i regel rättslig verkan. Av avtalet ska det vidare klart framgå vilken fastighet som är tjänande respektive härskande.

Nyttjanderättsavtal

Nyttjanderättsavtal regleras i 7 kap. jordabalken och ger en person rätt att delvis nyttja annans fastighet. Den grundläggande skillnaden mot servitutet är att nyttjanderätten binder avtalsparterna, inte fastigheterna. Säljer fastighetsägaren sin fastighet gäller nyttjanderättsavtalet som regel inte för den nye ägaren – denne måste ingå ett eget avtal för att få motsvarande rätt. Praktisk konsekvens: vid en fastighetsöverlåtelse bör befintliga nyttjanderättsavtal alltid ses över och vid behov omförhandlas.

Partiell nyttjanderätt är som huvudregel tidsbegränsad – ytterligare en viktig skillnad mot servitutet. Enligt 7 kap. 5 § jordabalken gäller nyttjanderätten i högst 50 år, förutsatt att fastigheten inte ligger inom detaljplanelagt område. För fastigheter inom detaljplan är maxtiden i stället 25 år. Vill du undvika dessa tidsgränser och säkerställa en varaktig rätt måste upplägget uppfylla samtliga juridiska krav för ett giltigt avtalsservitut – annars riskerar rätten att falla bort när avtalsperioden löper ut.

Att tänka på:

Uppstår det en tvist om servitut eller nyttjanderätt är det klokt att tidigt söka juridisk rådgivning – gränsdragningsfrågor och tolkning av äldre avtal kan vara komplexa. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan bistå dig oavsett om du är den part som åberopar eller bestrider en rättighet.

Läsvärt

Jordägandets frihet och jordabalken | SvJT

Upprätta servitutsavtal eller nyttjanderättsavtal | Lantmäteriet (lantmateriet.se)

Upphäva servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Utsiktsservitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Ny fastighetsägare – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag