För det fall att det på en fastighet finns ett tillbehör som behöver användas av de som har en närliggande fastighet, går det att avtala mellan fastighetsägarna att sådant användande ska tillåtas. Antingen kan fastighetsägarna ingå ett nyttjanderättsavtal eller ingå avtal om upprättande av ett avtalsservitut. Hur dessa typer av avtal skiljer sig åt ska vi gå igenom i den här artikeln.
Allmänt om avtalsservitut
Ett servitut kan uppstå genom att exempelvis en myndighet beslutar om servitut, vilket kallas officialservitut. Men om två fastighetsägare tecknar ett avtal om ett servitut, kallas det för avtalsservitut. Reglering om servitut finner du bland annat i 14 kapitlet jordabalken.
Ett servitut ingås egentligen inte för fastighetsägaren, utan för fastigheten. Det innebär att om fastighetsägaren säljer fastigheten och flyttar till en annan fastighet i närheten, kommer det vara den nya fastighetsägaren som kommer få använda servitutet. Den gamla fastighetsägaren behöver teckna ett nytt avtal om avtalsservitut för sin nya fastighet, om denne vill använda det fastighetstillbehöret. Den fastighet som tillbehöret är beläget på, kallas för den tjänande fastigheten och den fastigheten som använder sig av tillbehöret, kallas för den härskande fastigheten. Normalt sätt finns det ingen begränsning i tiden för ett servitut, vilket alltså innebär att giltighetstiden för avtalsservitutet kan vara obegränsat.
Krav som ställs på avtalsservitut
För den härskande fastigheten ska det i regel finnas ett problem som på den egna fastigheten inte kan lösas, men däremot går att lösa genom ett avtalsservitut. Det kan förhålla sig på så sätt att det inte går att köra till fastigheten på allmän väg, men att det är möjligt om du kör på en väg som tillhör den tjänande fastigheten. Då kan vägen bli ett avtalsservitut. Annat exempel kan vara att det inte finns någon parkering på den härskande fastigheten, men däremot finns på den tjänande fastigheten. Genom ett avtalsservitut kan då fastighetsägarna komma överens om att parkeringen även ska få användas av de som tillhör den härskande fastigheten.
Utöver att lösa ett problem ska avtalsservitutet även främja ändamålsenlig markanvändning, det ska vara av stadigvarande karaktär och dessutom vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Ett avtalsservitut är i normalfallet inte giltigt om det inte ingåtts genom ett skriftligt avtal. Muntliga avtal om avtalsservitut brukar alltså anses ogiltiga. I avtalet behöver det även skrivas in vilken som är den tjänande fastigheten och vilken som är den härskande fastigheten.
Nyttjanderättsavtal
Reglering om nyttjanderättsavtal finner du i 7 kapitlet jordabalken. I ett nyttjanderättsavtal brukar det avtalas om ett delvis utnyttjande av någon annans fastighet. En sak som skiljer nyttjanderättsavtal från servitut, är att avtalet om nyttjanderätt brukar endast gälla mellan de som ingår avtalet. Som nämnt gäller servitut för fastigheten, men gällande nyttjanderättsavtal gäller det alltså i stället för fastighetsägaren. Skulle fastighetsägaren sälja fastigheten, gäller i regel inte nyttjanderättsavtalet för den nya fastighetsägaren, utan denne behöver själv ingå ett nyttjanderättsavavtal för att få använda servitutet.
Sådan partiell nyttjanderätt som uppstår genom nyttjanderättsavtal, är som huvudregel tidsbegränsat, vilket är en ytterligare skillnad från ett servitut. I 7 kapitlet 5 § jordabalken framgår att nyttjanderätten av fastigheten gäller i 50 år framåt, under förutsättning att fastigheten inte ligger inom ett område med detaljplan. Skulle fastigheten ligga inom område med detaljplan gäller nyttjanderätten i stället i 25 år enligt 7 kapitlet 5 § jordabalken. Önskar du att inte ha någon begränsning i tiden är det därför viktigt att du uppfyller alla juridiska kraven för att avtalet ska anses vara ett giltigt avtalsservitut.
Att tänka på:
Är det så att du är fastighetsägare av en fastighet och du har hamnat i en tvist med en annan fastighetsägare om servitut eller nyttjanderättsavtal, är det bästa att ta kontakt med en jurist som hjälper dig med att driva din tvist. Vasa Advokatbyrå AB har gedigen erfarenhet av såväl fastighetsrätt som att hjälpa fastighetsägare med tvister. Kontakta gärna oss för hjälp med din tvist.
Läsvärt
Jordägandets frihet och jordabalken | SvJT
Upprätta servitutsavtal eller nyttjanderättsavtal | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Upphäva servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Utsiktsservitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Ny fastighetsägare – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag