Utsiktsservitut

Servitut är ett rättsligt tillbehör till en fastighet som följer med vid ägarbyten och är avsett att gälla under lång tid – ofta för all framtid. Till skillnad från nyttjanderätter som hyra, arrende eller jakträtt är servitutet knutet till fastigheterna snarare än till de enskilda ägarna. Vanliga exempel är rätten att ta väg över eller hämta vatten från en grannfastighet, men servitut förekommer även i mer ovanliga sammanhang – till exempel för att skydda utsikten mot skymmande byggnader eller hög vegetation. I den här artikeln reder vi ut förutsättningarna för utsiktsservitut och ger konkreta råd om hur ett sådant avtal bör utformas för att uppfylla lagens krav. Vasa advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och bistår gärna.

Vad är servitut?

Servitut ger en fastighet – den härskande fastigheten – en permanent rätt att nyttja begränsade delar av en annan fastighet, den tjänande. Typiska exempel är rätt att använda en väg, hämta vatten eller disponera en båtplats. Enligt 14 kap. jordabalken ska ett servitut vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning och avse sådana funktioner som är nödvändiga för att den härskande fastigheten ska kunna brukas på ett normalt sätt.

Det finns två juridiska former av servitut.

• Avtalsservitut. Denna bildas genom att två fastighetsägare avtalar med varandra och sedan ansöker om inskrivning i fastighetsregistret på Lantmäteriet. Reglerna för avtalsservitut finns i jordabalken.

• Officialservitut (även kallad fastighetsbildningsservitut). Denna bildas genom myndighetsbeslut, och skapas oftast i samband med fastighetsbildning. Reglerna för officialservitut finns i fastighetsbildningslagen.

Villkoren för avtalsservitut

Det finns ett antal villkor som ett avtalsservitut måste uppfylla för att kunna godtas enligt lag. Dessa är att

• Avtalet ska vara skriftligt.

• Servitutet ska vara ägnat att främja ändamålsenlig markanvändning. Detta innebär att en positiv nettoeffekt typiskt sätt ska uppstå när den nyttja som servitutet bedöms skapa för den härskande fastigheten vägs mot den olägenhet som den bedöms skapa för den tjänande fastigheten. T.ex. får ett servitut inte resultera i att den tjänande fastighetens värde minskas med 2 miljoner kr när den härskande fastighetens värde endast ökas med 100 000 kr.

• Servitutets funktioner ska vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Detta innebär att olika fastighetsägare ska kunna uppfatta servitutet som en tillgång.

• Servitutet får endast innebära nyttjande i visst begränsat hänseende, och får inte vara ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Med detta menas att servitutet inte får innebära att den härskande fastigheten får en ensamrätt till de delar av den tjänande fastigheten som omfattas på ett sätt som liknar äganderätt.

• Om servitutet innebär skyldigheter för den tjänade fastighetens ägare att utföra något får det endast vara lättare underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning. S.k. negativa servitut som innebär att den tjänande fastighetens ägare inte får göra en viss åtgärd med sin fastighet kan ofta också godtas.

Några tips om utsiktsservitut

Huruvida ett servitut kan begränsa en fastighetsägares rätt att bygga eller vidta åtgärder som “förstör” den härskande fastighetens utsikt är inte en enkel fråga. Bedömningen styrs av flera faktorer: hur betungande inskränkningen är för den tjänande fastigheten, vilket faktiskt värde utsikten har för den härskande fastigheten samt vad gällande detaljplan tillåter. Enligt 14 kap. 1 § jordabalken krävs att servitutet är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning – ett krav som domstolarna i praxis har godtagit när det rör fastigheter med havsutsikt eller andra utsiktskvaliteter med dokumenterat marknadsvärde.

Ett belysande prejudikat är RH 2012:68, där hovrätten godkände ett utsiktsservitut som innebar att grannfastigheterna fick uppföra högst en våning med en taklutning om maximalt 22 grader. Detaljplanen medgav annars byggnadshöjder upp till 4,5 meter och taklutningar mellan 22 och 35 grader. Domstolen fann att servitutet inte stred mot detaljplanen trots att det inskränkte fastighetsägarnas byggrätt enligt planen, och uttalade att “Det får anses allmänt vedertaget att havsutsikt ger såväl en väsentlig ökning av vad man skulle kunna kalla brukandevärdet som en ökning av det marknadsmässiga värdet på en fastighet jämfört med att utsikt saknas eller skyms.” Avgörandet visar att ett välformulerat utsiktsservitut kan hålla juridiskt – förutsatt att det är tydligt avgränsat och proportionerligt utformat.

Sammanfattningsvis finns det goda chanser att utsiktsservitut kan godtas om

• Servitutet inte strider, direkt eller indirekt, mot detaljplanen
• Det inte är allt för betungande för den tjänande fastigheten
• Det inte innebär underhåll för den tjänande fastigheten
• Det är uppenbart att utsikten innebär både väsentlig ökning av den härskande fastighetens bruksvärde och marknadsmässiga värde

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Vi hjälper dig att skriva och granska servitutsavtal
• Vi erbjuder professionella juridiska bedömningar av nyttjanderättsavtal, servitut och andra rättigheter till fastigheter
• Vi hjälper dig hitta den bästa juridiska lösningen mellan dig och dina grannar
• Ta tillvara dina rättigheter mot kommunen, statliga myndigheter och grannar

Tvistlösning

• Vi biträder dig genom hela processen
• Vi hjälper dig få servitut upphävda eller ändrade
• Vi hjälper dig förhandla med motparten samt i kontakten med myndigheter