Utsiktsservitut

Servitut är s.k. rättsliga tillbehör till fastigheter, som följer med fastigheten när den byter ägare. Sådana är tänkta att gälla mellan två fastigheter under mycket lång tid. Till skillnad mot t.ex. nyttjanderätter som hyra, arrende eller jakträtt är inte servitut egentligen knutet till personerna, utan istället till själva fastigheterna. Vanliga servitut är t.ex. rätt för ägaren av den härskande fastigheten att ta väg över eller hämta vatten från den tjänande fastigheten. Men servitut har också använts till en hel del annat, i vissa fall för att grannen inte ska förstöra utsikten genom att uppföra skymmande byggnader eller plantera stora träd. I den här artikeln förklarar vi vad servitut är för något och tips på hur utsiktsservitut kan utformas som uppfyller kraven för avtalsservitut. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.

, Utsiktsservitut

Vad är servitut?

Servitut ger en fastighet (den härskande fastigheten) en permanent rätt att använda begränsade delar av en annan fastighet (den tjänande fastigheten). Det kan vara t.ex. rätt att använda en väg, rätt att ta vatten eller att använda en båtplats. Typiska servitut är sådana funktioner som är nödvändiga för att en fastighet ska kunna brukas på ett normalt sätt.

Det finns två juridiska former av servitut.

  • Avtalsservitut. Denna bildas genom att två fastighetsägare avtalar med varandra och sedan ansöker om inskrivning i fastighetsregistret på Lantmäteriet. Reglerna för avtalsservitut finns i jordabalken.
  • Officialservitut (även kallad fastighetsbildningsservitut). Denna bildas genom myndighetsbeslut, och skapas oftast i samband med fastighetsbildning. Reglerna för officialservitut finns i fastighetsbildningslagen.

Villkoren för avtalsservitut

Det finns ett antal villkor som ett avtalsservitut måste uppfylla för att kunna godtas enligt lag. Dessa är att

  • Avtalet ska vara skriftligt.
  • Servitutet ska vara ägnat att främja ändamålsenlig markanvändning. Detta innebär att en positiv nettoeffekt typiskt sätt ska uppstå när den nyttja som servitutet bedöms skapa för den härskande fastigheten vägs mot den olägenhet som den bedöms skapa för den tjänande fastigheten. T.ex. får ett servitut inte resultera i att den tjänande fastighetens värde minskas med 2 miljoner kr när den härskande fastighetens värde endast ökas med 100 000 kr.
  • Servitutets funktioner ska vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Detta innebär att olika fastighetsägare ska kunna uppfatta servitutet som en tillgång.
  • Servitutet får endast innebära nyttjande i visst begränsat hänseende, och får inte vara ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Med detta menas att servitutet inte får innebära att den härskande fastigheten får en ensamrätt till de delar av den tjänande fastigheten som omfattas på ett sätt som liknar äganderätt.
  • Om servitutet innebär skyldigheter för den tjänade fastighetens ägare att utföra något får det endast vara lättare underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning. S.k. negativa servitut som innebär att den tjänande fastighetens ägare inte får göra en viss åtgärd med sin fastighet kan ofta också godtas.
, Utsiktsservitut

Några tips om utsiktsservitut

Frågan om det är tillåtet att genom servitut begränsa en fastighetsägares rätt att bygga eller på annat sätt utföra åtgärder som ”förstör” den härskande fastighetens utsikt är inte helt enkelt att svara på. Bland de omständigheter som kan ha betydelse är hur betungande servitutet är för den tjänande fastigheten, hur angeläget det egentligen kan anses vara för en fastighet att få behålla in utsikt samt vad detaljplanen säger.

Ett belysande rättsfall är RH 2012:68 där hovrätten godkände ett utsiktsservitut som innebar att flera grannfastigheter endast hade rätt att uppföra byggnader med en våning och med en maximal taklutning på 22 grader. Enligt detaljplanen fick byggnadshöjden vara max 4,5 meter och taklutningen mellan 22 och 35 grader. Domstolen fann att servitutet inte stred mot detaljplanen, trots att den inskränkte fastighetsägarnas rätt till bygglov enligt planen. Domstolen uttalade också att ”Det får anses allmänt vedertaget att havsutsikt ger såväl en väsentlig ökning av vad man skulle kunna kalla brukandevärdet som en ökning av det marknadsmässiga värdet på en fastighet jämfört med att utsikt saknas eller skyms.”

Sammanfattningsvis finns det goda chanser att utsiktsservitut kan godtas om

  • Servitutet inte strider, direkt eller indirekt, mot detaljplanen
  • Det inte är allt för betungande för den tjänande fastigheten
  • Det inte innebär underhåll för den tjänande fastigheten
  • Det är uppenbart att utsikten innebär både väsentlig ökning av den härskande fastighetens bruksvärde och marknadsmässiga värde
, Utsiktsservitut

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Vi hjälper dig att skriva och granska servitutsavtal
  • Vi erbjuder professionella juridiska bedömningar av nyttjanderättsavtal, servitut och andra rättigheter till fastigheter
  • Vi hjälper dig hitta den bästa juridiska lösningen mellan dig och dina grannar
  • Ta tillvara dina rättigheter mot kommunen, statliga myndigheter och grannar

Tvistlösning

  • Vi biträder dig genom hela processen
  • Vi hjälper dig få servitut upphävda eller ändrade
  • Vi hjälper dig förhandla med motparten samt i kontakten med myndigheter
Ring, vi hjälper dig