Fastigheter med hyresgäster, servitut och andra nyttjanderätter är vanliga investeringsobjekt. Vid ett ägarbyte uppstår ofta frågan om vad som händer med de avtal som den tidigare ägaren ingått – och svaret är långt ifrån självklart. Den här artikeln ger en juridisk överblick av vad som gäller för hyresgäster, arrendatorer och servitutshavare när en fastighet byter ägare. Behöver du personlig rådgivning är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå – vi har gedigen erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor.
Vad händer med avtalen när fastigheten byter ägare?
Huruvida befintliga avtal består vid ett ägarbyte beror på två huvudfaktorer: dels hur ägarövergången skett – genom köp, byte, gåva eller via arv och bodelning – dels förvärvarens kännedom om rättigheternas existens. Reglerna följer i huvudsak jordabalken och varierar beroende på rättighetens karaktär. Som ny fastighetsägare är det därför viktigt att redan i due diligence-fasen kartlägga vilka rättigheter som belastar fastigheten.
Vid förvärv genom arv eller bodelning förblir samtliga avtal oförändrade. Den nye ägaren inträder i den tidigare ägarens rättsliga ställning utan att rättighetshavarna påverkas – principen om universalsuccession råder.
Vid överlåtelse – köp, byte eller gåva – är rättsläget mer nyanserat. Nyttjanderätter och avtalsservitut kan i dessa fall upphöra att gälla, beroende på omständigheterna vid förvärvet.
Rättigheter som alltid gäller mot ny ägare
Vissa rättigheter är skyddade oavsett hur fastigheten övergått och oavsett förvärvarens vetskap. Dessa kan inte rubbas av ett ägarbyte och gäller därmed fullt ut mot den nye ägaren:
- Officialservitut, även kallad fastighetsbildningsservitut, som beslutas av Lantmäteriet, ofta i samband med fastighetsbildning. Detta är inte samma som avtalsservitut.
- Andra rättigheter som har tillkommit genom myndighetsbeslut istället för civilrättsliga avtal. T.ex. ledningsrätt, gravrätt, vägrätt.
- Rätt till elektrisk kraft
Särskilda regler för hyra och arrende
Hyresgäster och arrendatorer åtnjuter ett förstärkt skydd vid fastighetsöverlåtelse enligt jordabalken. Avtalen består om något av följande villkor är uppfyllt:
- avtalet är skriftligt och
- tillträde har skett före överlåtelsen.
Även om inget av dessa villkor föreligger gäller avtalet ändå, förutsatt att den nye ägaren inte säger upp det inom tre månader från tillträdesdagen. Därutöver kvarstår besittningsskyddet – för hyresgäster enligt 12 kap. jordabalken och för arrendatorer enligt 8–11 kap. – som måste brytas på sedvanligt sätt för att ett avflyttningskrav ska bli giltigt.
Dessa särskilda regler gäller parallellt med de allmänna skyddsreglerna för nyttjanderätter. Hyresgäster och arrendatorer kan alltså åberopa båda regelverken.
Allmänna skydd för nyttjanderätter och avtalsservitut
Utanför de särskilda reglerna för hyra och arrende finns tre grunder på vilka ett nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut fortsätter gälla mot den nye ägaren:
- Den förra ägaren har gjort förbehåll om att rättigheterna ska bestå i överlåtelseavtalet med den nya ägaren. En överlåtare är enligt lag skyldig att skydda rättighetshavarna till fastigheten genom att göra förbehåll mot den nya ägaren.
- Rättigheterna är inskrivna i Lantmäteriets fastighetsregister. Detta gäller dock endast om inskrivningen har skett före den nya ägaren sökte lagfart på sitt förvärv.
- Den nya ägaren vid sitt förvärv visste om rättigheten, eller borde ha vetat om dess existens (ond tro). Det handlar här alltså om att köparen har en begränsad undersökningsplikt för att fastigheten inte även besväras av andra rättigheter än fysiska fel för. Men om rättigheterna består mot köparen och säljaren inte upplyste denne om deras existens utgör det ett avtalsbrott och köparen kan få prisavdrag eller hava köpet och få skadestånd från säljaren.
Praktiska råd för hyresgäster vid ny fastighetsägare
En investerare som förvärvar en hyresfastighet avser i regel att behålla hyresgästerna – de utgör ju grunden för den förväntade avkastningen. Avtalskontinuitet ligger därmed normalt i båda parters intresse.
Det är den nye ägarens ansvar att informera hyresgästerna om ägarövergången. Fram till dess att hyresgästen underrättats eller på annat sätt fått kännedom om övergången kan hyra med giltig verkan betalas till den förre ägaren, enligt 7 kap. 19 § jordabalken.
Om hyresgästen har ett skadeståndsanspråk mot den förre ägaren som kan kvittas mot hyra gäller en viktig frist: kvittningsrätten mot den nye ägaren måste utnyttjas inom sex månader från det att hyresgästen fick kännedom om ägarövergången. Låt inte den fristen löpa ut.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter vid ägarbyte
- Vi hjälper dig med fel vid fastighetsköp
- Undvik kostsamma tvister genom att tidigt få juridisk rådgivning för att lösa problemen innan de blir allvarliga
- Vi hjälper dig med besvär med servitut
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten