Fastigheter med hyresgäster och andra nyttjanderättshavare är ofta föremål för investeringar. Den som är hyresgäst, granne med servitutsavtal, eller arrendator kan i vissa situationer bli av med sina rättigheter till fastigheten. I den här artikeln förklarar vi översiktligt vad som händer med avtalen med den förra fastighetsägaren när fastigheten byter ägare. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor för dig som är ny fastighetsägare. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Vad händer med avtalen om fastigheten byter ägare?
Reglerna för om avtalen fortsätter som vanligt eller inte är komplicerade. Utgången beror dels på om ägarbytet har skett genom köp, byte eller gåva, eller om det har övergått genom arv eller bodelning, och dels på förvärvarens vetskap om servitutens och nyttjanderätternas existens för dig som är ny fastighetsägare.
Om fastigheten har övergått genom arv eller bodelning förändras inte avtalen alls, utan de fortsätter precis som förut. Den nya ägaren träder då i den gamla ägarens ställe som om ingen förändring har skett.
Men om fastigheten övergår genom överlåtelse (köp, byte eller gåva) kan ett avtal om nyttjanderätt eller servitut i vissa fall upphöra att gälla.
Rättigheter som alltid gäller mot ny ägare
Några rättigheter till fastigheten gäller alltid mot ny ägare, och kan inte rubbas genom ägarbyte. Dessa är
- Officialservitut, även kallad fastighetsbildningsservitut, som beslutas av Lantmäteriet, ofta i samband med fastighetsbildning. Detta är inte samma som avtalsservitut.
- Andra rättigheter som har tillkommit genom myndighetsbeslut istället för civilrättsliga avtal. T.ex. ledningsrätt, gravrätt, vägrätt.
- Rätt till elektrisk kraft
Särskilda regler för hyra och arrende
Hyresgäster och arrendatorer har ett särskilt starkt skydd vid överlåtelse av fastigheten. Dessa ska att fortsätta gälla om
- avtalet är skriftligt och
- tillträde har skett före överlåtelsen.
Men även om inga av de tidigare två kriterierna är uppfyllda gäller avtalet ändå om den nya ägaren inte säger upp avtalen inom tre månader från överlåtelsen. Till sist måste även besittningsskydden brytas som vanligt enligt jordabalken 12 kap. för hyresgäster och 8-11 kap. för arrende, för att dessa ska tvingas flytta.
Dessa särskilda skyddsregler gäller vid sidan av de allmänna reglerna för rättigheter vid ägarbyte. Hyresgäster och arrendedatorer åtnjuter alltså även de vanliga skydden.
De vanliga skydden för nyttjanderätter och avtalsservitut
Det finns tre sätt som nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut fortsätter gälla mot den nya ägaren, precis som förut. Dessa är om
- Den förra ägaren har gjort förbehåll om att rättigheterna ska bestå i överlåtelseavtalet med den nya ägaren. En överlåtare är enligt lag skyldig att skydda rättighetshavarna till fastigheten genom att göra förbehåll mot den nya ägaren.
- Rättigheterna är inskrivna i Lantmäteriets fastighetsregister. Detta gäller dock endast om inskrivningen har skett före den nya ägaren sökte lagfart på sitt förvärv.
- Den nya ägaren vid sitt förvärv visste om rättigheten, eller borde ha vetat om dess existens (ond tro). Det handlar här alltså om att köparen har en begränsad undersökningsplikt för att fastigheten inte även besväras av andra rättigheter än fysiska fel för. Men om rättigheterna består mot köparen och säljaren inte upplyste denne om deras existens utgör det ett avtalsbrott och köparen kan få prisavdrag eller hava köpet och få skadestånd från säljaren.
Några avslutande tips om hyresgästers förhållande till ny fastighetsägare
En fastighetsägare som har förvärvat en hyresfastighet har sällan några planer på att avsluta kontrakten. Ofta är det själva tanken med investeringen att huset alltid ska ha hyresgäster som betalar hyra, som går till den beräknade avkastningen på den ofta mycket långsiktiga investeringen.
Det är den nya ägaren som ska meddela hyresgästerna om ägarövergången. Fram tills hyresgästen har meddelats eller på annat sätt fick veta om övergången kan denne fortfarande med giltig verkan betala hyra till den gamla ägaren.
Men när det kommer till hyresgästens skadestånd mot den förra ägaren som kan kvittas mot hyra har hyresgästen endast sex månader på sig att kvitta den mot den nya ägaren, räknat från den dagen då hyresgästen fick reda på övergången.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter vid ägarbyte
- Vi hjälper dig med fel vid fastighetsköp
- Undvik kostsamma tvister genom att tidigt få juridisk rådgivning för att lösa problemen innan de blir allvarliga
- Vi hjälper dig med besvär med servitut
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten