Ny fastighetsägare

Fastigheter med hyresgäster och andra nyttjanderättshavare är ofta föremål för investeringar. Den som är hyresgäst, granne med servitutsavtal, eller arrendator kan i vissa situationer bli av med sina rättigheter till fastigheten. I den här artikeln förklarar vi översiktligt vad som händer med avtalen med den förra fastighetsägaren när fastigheten byter ägare. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor för dig som är ny fastighetsägare. Kontakta oss så hjälper vi dig.

Ny fastighetsägare

Vad händer med avtalen om fastigheten byter ägare?

Reglerna för om avtalen fortsätter som vanligt eller inte är komplicerade. Utgången beror dels på om ägarbytet har skett genom köp, byte eller gåva, eller om det har övergått genom arv eller bodelning, och dels på förvärvarens vetskap om servitutens och nyttjanderätternas existens för dig som är ny fastighetsägare.

Om fastigheten har övergått genom arv eller bodelning förändras inte avtalen alls, utan de fortsätter precis som förut. Den nya ägaren träder då i den gamla ägarens ställe som om ingen förändring har skett.

Men om fastigheten övergår genom överlåtelse (köp, byte eller gåva) kan ett avtal om nyttjanderätt eller servitut i vissa fall upphöra att gälla.

Rättigheter som alltid gäller mot ny ägare

Några rättigheter till fastigheten gäller alltid mot ny ägare, och kan inte rubbas genom ägarbyte. Dessa är

  • Officialservitut, även kallad fastighetsbildningsservitut, som beslutas av Lantmäteriet, ofta i samband med fastighetsbildning. Detta är inte samma som avtalsservitut.
  • Andra rättigheter som har tillkommit genom myndighetsbeslut istället för civilrättsliga avtal. T.ex. ledningsrätt, gravrätt, vägrätt.
  • Rätt till elektrisk kraft

Särskilda regler för hyra och arrende

Hyresgäster och arrendatorer har ett särskilt starkt skydd vid överlåtelse av fastigheten. Dessa ska att fortsätta gälla om

  • avtalet är skriftligt och
  • tillträde har skett före överlåtelsen.

Men även om inga av de tidigare två kriterierna är uppfyllda gäller avtalet ändå om den nya ägaren inte säger upp avtalen inom tre månader från överlåtelsen. Till sist måste även besittningsskydden brytas som vanligt enligt jordabalken 12 kap. för hyresgäster och 8-11 kap. för arrende, för att dessa ska tvingas flytta.

Dessa särskilda skyddsregler gäller vid sidan av de allmänna reglerna för rättigheter vid ägarbyte. Hyresgäster och arrendedatorer åtnjuter alltså även de vanliga skydden.

De vanliga skydden för nyttjanderätter och avtalsservitut

Det finns tre sätt som nyttjanderättsavtal eller avtalsservitut fortsätter gälla mot den nya ägaren, precis som förut. Dessa är om

  • Den förra ägaren har gjort förbehåll om att rättigheterna ska bestå i överlåtelseavtalet med den nya ägaren. En överlåtare är enligt lag skyldig att skydda rättighetshavarna till fastigheten genom att göra förbehåll mot den nya ägaren.
  • Rättigheterna är inskrivna i Lantmäteriets fastighetsregister. Detta gäller dock endast om inskrivningen har skett före den nya ägaren sökte lagfart på sitt förvärv.
  • Den nya ägaren vid sitt förvärv visste om rättigheten, eller borde ha vetat om dess existens (ond tro). Det handlar här alltså om att köparen har en begränsad undersökningsplikt för att fastigheten inte även besväras av andra rättigheter än fysiska fel för. Men om rättigheterna består mot köparen och säljaren inte upplyste denne om deras existens utgör det ett avtalsbrott och köparen kan få prisavdrag eller hava köpet och få skadestånd från säljaren.

Några avslutande tips om hyresgästers förhållande till ny fastighetsägare

En fastighetsägare som har förvärvat en hyresfastighet har sällan några planer på att avsluta kontrakten. Ofta är det själva tanken med investeringen att huset alltid ska ha hyresgäster som betalar hyra, som går till den beräknade avkastningen på den ofta mycket långsiktiga investeringen.

Det är den nya ägaren som ska meddela hyresgästerna om ägarövergången. Fram tills hyresgästen har meddelats eller på annat sätt fick veta om övergången kan denne fortfarande med giltig verkan betala hyra till den gamla ägaren.

Men när det kommer till hyresgästens skadestånd mot den förra ägaren som kan kvittas mot hyra har hyresgästen endast sex månader på sig att kvitta den mot den nya ägaren, räknat från den dagen då hyresgästen fick reda på övergången.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

Tvistlösning

  • Vi biträder dig genom hela processen
  • Vi hjälper dig att förhandla med motparten
(Vi reserverar oss för stavfel och/eller felskrivning. Varje klients ärende är unikt.)

Till sist om ny fastighetsägare

Vasa Advokatbyrå hjälper gärna dig med allt från totalentreprenad, fastighetsrätt, avtalsrätt, dolda fel till att driva tvister. Så om du som privatperson eller ditt företag finns i till exempel Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Sollentuna, Västerås, Örebro, Linköping, Helsingborg, Jönköping, Norrköping, Haninge, Umeå, Gävle, Borås, Eskilstuna, Södertälje, Karlstad, Täby, Sundsvall, Luleå, Halmstad, Trelleborg, Lidingö, Kalmar, Växjö, Östersund, Falun, Skellefteå, Landskrona, Kristianstad, Tumba, Karlskrona, Uddevalla, Skövde, Varberg, Åkersberga, Märsta, Vallentuna, Nyköping, Lidköping, Lerum, Enköping, Alingsås, Ystad, Sandviken, Kungsbacka, Katrineholm, Nässjö, Strängnäs, Falkenberg, Ängelholm, Mariestad, Tranås, Motala, Vetlanda, Kiruna, Hässleholm eller Örnsköldsvik ska du inte tveka att höra av dig till oss så hjälper vi dig med ditt ärende.

Om oss – Vasa Advokatbyrå

Vasa Advokatbyrå är en välkänd advokatbyrå som har funnits sedan 2002. Vår ägare, tillika grundare, har varit advokat i mer än 20 år och har lång erfarenhet inom olika juridiska fält.

Utbildning och erfarenhet

Företagets ägare har en bakgrund som inkluderar en juridikexamen från Chicago Kent College of Law och två masterexamen inom internationell och finansiell rätt. Han har också arbetslivserfarenhet från tingsrätten mellan åren 1986-1989.

Specialområden

Vi på Vasa Advokatbyrå jobbar med många sorters juridiska frågor men är särskilt bra på ärenden som rör dolda fel, tvister och entreprenadrätt. Tack vare vår erfarenhet kan vi erbjuda professionell rådgivning och hjälp i dessa ärenden.

Sammanfattning

Med en solid utbildning, lång erfarenhet och en fokusering på specifika juridiska områden är Vasa Advokatbyrå ett pålitligt val för dig som söker expertis inom juridik. Vi har etablerat oss som en trovärdig partner för kunder som behöver hjälp med svåra juridiska frågor.

Relaterade artiklar

5 bra anledningar till att välja oss

Tillsammans med oss blir du starkare!

  1. Självklart kostar inte det inledande telefonsamtalet
  2. Vi lyssnar på dig
  3. Vi är specialister på bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  4. Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  5. Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och hjälpa dig i ditt ärende

Prata med oss idag

Självklart kostar första telefonsamtalet ingenting. Så skriv till oss så ringer vi upp dig så snart vi kan. Förbered dig så gott du kan med den information du har tillgänglig.