Upphäva servitut

Servitut ger en fastighet rätt att nyttja en begränsad del av en grannfastighet för ett specifikt ändamål. Den belastade fastigheten kallas tjänande fastighet och den som tillgodogör sig rätten kallas härskande fastighet. Vanliga exempel är rätt till väg, vattenuttag eller båtplats. Enligt svensk fastighetsrätt är servitut avsedda att gälla utan tidsbegränsning och är inte konstruerade för att lätt kunna avvecklas. Ibland förändras dock de förutsättningar som ursprungligen motiverade ett servitut så markant att det finns både rättslig grund och praktiska skäl att upphäva servitut. Den här artikeln redogör för de rättsliga kraven och ger konkreta exempel på när dessa kan vara uppfyllda. Vasa advokatbyrå bistår regelbundet klienter i fastighetsrättsliga frågor – hör av dig om du behöver kvalificerad vägledning.

Två olika former av servitut

Avtalsservitut uppkommer genom en skriftlig överenskommelse mellan fastighetsägarna och binder fastigheterna oavsett framtida ägarbyten. För att servitutet ska gälla mot tredje man bör det skrivas in i fastighetsregistret. Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken (1970:994).

Officialservitut bildas i stället genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet och följer alltid fastigheten vid ägarskifte, utan krav på separat inskrivning. Officialservitut regleras i fastighetsbildningslagen (1970:988).

Att upphäva officialservitut

Ett officialservitut kan bara upphävas eller ändras genom Lantmäteriets myndighetsbeslut, antingen helt eller delvis. Principen i fastighetsbildningslagen är att upphävande är en sista utväg – i första hand bör man undersöka om olägenheterna kan avhjälpas genom en ändring av servitutets innehåll eller räckvidd snarare än ett fullständigt upphävande.

Minst en av följande grunder krävs för att det ska kunna upphävas

• Servitutet hindrar ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten

• Servitutet hindrar användning av fastigheten i enlighet med detaljplan

• Hindret inte kan undanröjas genom ändring

• Ändrade förhållanden som gör att servitutet inte längre behövs av den härskande fastigheten eller nyttan är ringa i förhållande till belastningen som den innebär för den tjänande fastigheten

• Servitutet under avsevärd tid inte utnyttjas och omständigheterna även i övrigt är sådana att det måste anses övergivet

• Om den härskande och den tjänande fastigheten sammanläggs

Att upphäva avtalsservitut

Är fastighetsägarna överens är den enklaste vägen att upprätta ett skriftligt avtal om upphävande eller ändring, varefter åtgärden skrivs in i fastighetsregistret – på samma sätt som när servitutet ursprungligen skapades.

Kan parterna inte enas finns möjligheten att vända sig till Lantmäteriet för ett myndighetsbeslut. Grunderna för ett sådant beslut är desamma som vid officialservitut.

Avtalsservitut kan också upphävas på grund av avtalsbrott, exempelvis om;

• Den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt eller någon av fastighetsägarna har åsidosatt sin skyldighet. Det kan t.ex. handla om att ägaren till den härskande fastigheten utan stöd i sitt vägservitutsavtal bygger anläggningar vid vägen.

• Den härskande fastighetens ägare inte betalar vederlag i tid för avtalet, om sådant har avtalats om.

Innan ett avtalsservitut kan upphävas till följd av avtalsbrott måste den felande parten underrättas och ges skälig möjlighet att rätta sig. Kvarstår avtalsbrottet trots detta kan servitutet upphävas, och den skadelidande fastighetsägaren kan därutöver ha rätt till skadestånd för uppkommen skada.

Några exempel på ändrade förhållanden

Ändring eller upphävande av ett servitut på grund av ändrade förhållanden kan exempelvis bli aktuellt när

• Att en vattenkälla har sinat på så sätt att den tjänande fastigheten själv inte skulle kunna bedriva sin verksamhet, om den härskande fastigheten fortsätter att få rätt att ta vatten från den enligt servitutsavtal

• Att ny infrastruktur har byggts som gör att ett vägservitut inte längre är nödvändigt för den härskande fastigheten

• Att ett område p.g.a. ändrad verksamhet på den tjänande fastigheten har fått mycket viktigare betydelse för den på så sätt att servitutets nyttja för den härskande fastigheten inte längre står i proportion till den olägenhet som det medför för den tjänande fastigheten.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning om att upphäva servitut

• Vi hjälper dig med att skapa, ändra eller upphäva servitut
• Få professionell juridisk hjälp att fastställa vad just ditt servitut ger dig och din granne för rättigheter och skyldigheter mot varandra
• Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad och hitta den bästa fastighetslösningen för din verksamhet

Tvistlösning

• Vi biträder dig genom hela processen
• Vi hjälper dig att förhandla med motparten och i kontakten med myndigheter