Servitut innebär att en fastighet har rätt att använda en begränsad del av en annan närliggande fastighet för ett visst syfte. Den fastigheten som belastas med ett servitut kallas för den tjänande fastigheten och den fastighet som har rätt att använda servitutet kallas för härskande fastighet. Vanliga servitut är väg, rätt att hämta vatten eller rätt till båtplats. Tanken är att servitut ska gälla för evig tid och det är inte tänkt att de lätt ska kunna upphävas. Ibland har dock förhållanden som har motiverat skapandet av ett servitut förändrats så pass mycket att servitutet både kan och bör upphävas. I den här artikeln förklarar vi kraven för att upphäva servitut samt ger några exempel på när kraven är uppfyllda. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrätt. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Två olika former av servitut
Det finns två former av servitut. Den ena är avtalsservitut och sluts genom avtal mellan två fastighetsägare. Avtalet binder fastigheterna och servitutet ska som huvudregel följa med när fastigheten byter ägare. Avtalsservitut ska skrivas in i fastighetsregistret. Avtalsservitut regleras i jordabalken.
Den andra formen är officialservitut som istället tillkommer genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet. Ett sådant servitut följer alltid med fastigheten när den byter ägare. Officialservitut regleras i fastighetsbildningslagen.
Att upphäva officialservitut
Officialservitut kan endast upphävas genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet. Det kan upphävas helt eller delvis. Tanken är att upphävande ska ske i sista hand om inte hindret eller olägenheten som servitutet innebär kan undanröjas genom ändring.
Minst en av följande grunder krävs för att det ska kunna upphävas
- Servitutet hindrar ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten
- Servitutet hindrar användning av fastigheten i enlighet med detaljplan
- Hindret inte kan undanröjas genom ändring
- Ändrade förhållanden som gör att servitutet inte längre behövs av den härskande fastigheten eller nyttan är ringa i förhållande till belastningen som den innebär för den tjänande fastigheten
- Servitutet under avsevärd tid inte utnyttjas och omständigheterna även i övrigt är sådana att det måste anses övergivet
- Om den härskande och den tjänande fastigheten sammanläggs
Att upphäva avtalsservitut
Ett avtalsservitut kan upphävas om fastighetsägarna är överens. Ändring eller upphävande sker då på samma sätt som när servitutet skapades; skriftligt avtal och sedan inskrivning i fastighetsregistret.
Om ägarna inte kan komma överens kan det upphävas genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet. Grunderna är desamma som vid officialservitut.
Avtalsservitut kan också upphävas på grunder om avtalsbrott. Dessa är om;
- Den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt eller någon av fastighetsägarna har åsidosatt sin skyldighet. Det kan t.ex. handla om att ägaren till den härskande fastigheten utan stöd i sitt vägservitutsavtal bygger anläggningar vid vägen.
- Den härskande fastighetens ägare inte betalar vederlag i tid för avtalet, om sådant har avtalats om.
Innan ett avtalsservitut kan upphävas eller ändras måste först den som har brutit mot avtalet underrättas av den andra parten, med chans till rättelse. Om avtalsbrottet fortsätter kan servitutet upphävas och den fastighetsägare som lidit skada på grund av avtalsbrottet kan ha rätt till skadestånd.
Några exempel på ändrade förhållanden
Ändring och upphävande av servitutet på grund av ändrade förhållanden kan t.ex. vara
- Att en vattenkälla har sinat på så sätt att den tjänande fastigheten själv inte skulle kunna bedriva sin verksamhet, om den härskande fastigheten fortsätter att få rätt att ta vatten från den enligt servitutsavtal
- Att ny infrastruktur har byggts som gör att ett vägservitut inte längre är nödvändigt för den härskande fastigheten
- Att ett område p.g.a. ändrad verksamhet på den tjänande fastigheten har fått mycket viktigare betydelse för den på så sätt att servitutets nyttja för den härskande fastigheten inte längre står i proportion till den olägenhet som det medför för den tjänande fastigheten.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om att upphäva servitut
- Vi hjälper dig med att skapa, ändra eller upphäva servitut
- Få professionell juridisk hjälp att fastställa vad just ditt servitut ger dig och din granne för rättigheter och skyldigheter mot varandra
- Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad och hitta den bästa fastighetslösningen för din verksamhet
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten och i kontakten med myndigheter