Vi förklarar bygglov och förhandsbesked

Planerar du att bygga nytt, bygga om eller på annat sätt förändra en befintlig byggnad? I så fall är du troligtvis skyldig att ansöka om bygglov eller göra en anmälan till kommunen. Den centrala regleringen hittar du i plan- och bygglagen (PBL), som fastslår vad som kräver tillstånd och vad som undantas. I den här artikeln reder vi ut när bygglov krävs, vad som händer om du bygger utan lov, hur du söker bygglov i efterhand och hur du överklagar ett beslut.

När behöver jag bygglov?

Huvudregeln för när bygglov krävs framgår av 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (PBL). Bygglov är ett tillstånd som ger dig rätt att bygga nytt, bygga om, bygga till eller på annat sätt förändra en byggnad. Saknar du nödvändigt tillstånd riskerar du byggsanktionsavgift och föreläggande om återställning.

Bygglov krävs för: 

1. Nybyggnad
   1. Definieras i 1:4 PBL (När en regel i en lag skrivs på detta vis syftar den första siffran på kapitlet och den andra siffran på paragrafen dvs. “§” i nämnda kapitel)

Nybyggnad = “uppförande av byggnad eller flyttning av tidigare uppförd byggnad till ny plats”

1. Byggnad = 1:4 PBL ”varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark… samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den”
   
   
2. Tillbyggnad
   1. Definieras i 1:4 PBL ”ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym”
   2. Med ”tillbyggnad” avses åtgärder som syftar till att öka en byggnadsvolym oavsett i vilken riktning detta sker. Hit räknas alltså även påbyggnad och utökning av byggnaden nedåt (utgrävning för källare).
   3. RÅ 1995 ref 42 – Lägre terrasser och altaner torde normalt inte räknas som tillbyggnader

3. Annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att:

1. Byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett helt annat annat ändamål än det som byggnaden senast använts för/beviljats bygglov för 
2. det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk, industri
3. byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt (endast om detaljplan finns på platsen, enl stycke 2).

En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument som reglerar hur mark och vatten får användas inom ett avgränsat område. Den fastställer rättigheter och skyldigheter – inte bara mellan markägare och samhälle, utan även grannar emellan. Vid prövning av bygglov är detaljplanen bindande, vilket innebär att din ansökan måste stämma överens med planens bestämmelser. Kommunens gällande detaljplaner hittar du normalt via kommunens webbplats eller Lantmäteriets karttjänst.

9 kap. 4 § 1 st. 3 p. PBL – Bygglov krävs inte för att i omedelbar närhet av bostadshuset (enbostadshus, exempelvis en villa) uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som: 

• tillsammans med andra komplementbyggnader som uppförts på tomten inte får större byggnadsarea än 15 kvm, inte är högre än 3 m och inte placeras närmare gränsen än 4,5 m. 

9 kap. 4 a § PBL – Bygglov krävs inte för att i omedelbar närhet av bostadshuset (enbostadshus, exempelvis en villa) uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som:

• tillsammans med andra komplementsbyggnader som uppförts på tomten med stöd inte får större byggnadsarea än 25 kvm, inte är högre än 4 m, inte placeras närmare gränsen än 4,5 m och 30 m från järnvägsspår

9 kap. 6 § PBL – Bygglov krävs inte för att uppföra komplementbyggnad i omedelbar närhet av bostadshuset, förutsatt att åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 m

Uppfylls ej kraven för bygglov?

9 kap. 16 § PBL – Även om en åtgärd inte kräver bygglov får den inte påbörjas om det föreligger anmälningsplikt. Anmälan lämnas till byggnadsnämnden enligt 9 kap. 44 § PBL. Kontakta din kommun innan du sätter igång – det klargör snabbt om din planerade åtgärd kräver bygglov, enbart anmälan eller inget alls, och kan bespara dig onödiga kostnader.

Byggnadsnämnden är det kommunala organ som ansvarar för bygglov, anmälningsärenden och tillsyn enligt PBL. Nämnden kan bära olika namn beroende på kommun – exempelvis stadsbyggnadsnämnden eller miljö- och byggnadsnämnden – men hittas enkelt via kommunens webbplats. Du kan också kontakta kommunen per telefon eller e-post för att få vägledning i ditt specifika fall.

1. Förfarandet vid ansökan

Ansökan enligt PBL

• 9:17-18 PBL – För det första kommer du att få ett förhandsbesked som är ett ställningstagande till om åtgärden får utföras på avsedd plats och är bindande i två år. Du får dock enbart ett förhandsbesked av byggnadsnämnden om det är så att du begär det.

• 9:20 PBL – Efter att du skickat in din ansökan om bygglov till kommunens byggnadsnämnd kommer nämnden att besluta om du ska få bygglov eller inte.

• 9:21 PBL – Ansökans innehåll:
  • skriftlig 
  • innehålla ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen
  • byggherrens förslag om kontrollansvariga 
  • de handlingar som krävs för beslut om startbesked (vid tillbyggnad eller ändring av en- eller tvåbostadshus)

• 9:27 PBL – Huvudregeln är att byggnadsnämnden ska handlägga ditt ärende skyndsamt och att du ska få ett beslut inom 10 veckor.

2. Beviljandet av bygglov

• 9:30 PBL – I denna regel hittar du när bygglov ska ges för område innanför detaljplan.

Enligt 9 kap. 30 § PBL ska bygglov ges om fastigheten överensstämmer med detaljplanen, eller om en avvikelse godtagits vid en tidigare bygglovsprövning eller vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § 1 st. 2 men. fastighetsbildningslagen. Bygglov ska också ges om åtgärden inte strider mot detaljplanen och inte förutsätter att genomförandetiden börjar löpa. Söker du bygglov för ett område utanför detaljplan gäller i stället 9 kap. 31 § PBL – lov ska då ges om åtgärden inte strider mot eventuella områdesbestämmelser och inte förutsätter planläggning.

Av ett beviljat bygglov ska det enligt 9 kap. 40 § PBL framgå: 1) vilken giltighetstid lovet har, 2) om en kontrollansvarig krävs och i så fall vem, samt 3) att lovet inte ger rätt att påbörja åtgärden förrän byggnadsnämnden meddelat startbesked enligt 10 kap. PBL. Startbeskedet är ett obligatoriskt steg som inte får förbigås – utan det är det förbjudet att påbörja byggnadsarbetena.

Beslutet ska enligt 9 kap. 41 § PBL, tillsammans med överklagandeanvisning, delges 1) sökanden och annan part, samt 2) bostadsrättshavare, hyresgäster och boende som berörs och som lämnat synpunkter som inte tillgodosetts. Enligt 9 kap. 42 a § PBL får bygglovet sättas i verket fyra veckor efter att beslutet tillkännagivits enligt 41 a §, om inte ett avsevärt allmänt eller enskilt intresse motiverar en tidigare start. Viktigt att komma ihåg: startbesked från byggnadsnämnden krävs alltid innan byggnadsarbetena får påbörjas enligt 10 kap. 3 § PBL. I startbeskedet fastställs bl.a. kontrollplanen och de villkor som gäller för byggstarten.

Även med ett beviljat bygglov kan strandskyddet sätta stopp för dina planer. Strandskyddets syfte är att säkerställa allmänhetens tillgång till stränder och bevara goda livsvillkor för djur och växter – i linje med miljöbalkens (MB) övergripande mål om hållbar utveckling. Enligt 7 kap. 13 § MB gäller strandskydd vid hav, insjöar och vattendrag, och skyddet omfattar enligt 7 kap. 14 § MB land- och vattenområden upp till 100 meter från strandlinjen. Inom ett strandskyddsområde är det förbjudet att 1) uppföra nya byggnader, 2) ändra byggnader eller deras användning på ett sätt som hindrar allmänhetens tillträde, 3) utföra förberedande grävnings- eller anläggningsarbeten, eller 4) vidta åtgärder som väsentligt försämrar livsvillkoren för djur- och växtarter. Länsstyrelsen kan dock i det enskilda fallet besluta att upphäva strandskyddet enligt 7 kap. 18 § MB, exempelvis om området uppenbart saknar betydelse för strandskyddets syften.

Straff för att bygga utan bygglov?

Att uppföra en byggnad eller vidta en bygglovspliktig åtgärd utan tillstånd kallas svartbygge. Det leder inte till straff i brottsbalkens mening, men kommunen kan ta ut en byggsanktionsavgift om det olovliga bygget upptäcks. Återställer du byggnaden till ursprungligt skick ska normalt ingen avgift tas ut. Det är också möjligt att söka bygglov i efterhand – dock med risk för avslag. En viktig juridisk tumregel: efter tio år förlorar kommunen rätten att förelägga om återställning. Kommunen kan däremot vägra att bevilja bygglov för nya åtgärder på fastigheten så länge de olovliga förändringarna kvarstår.

Överklagande

När byggnadsnämnden fattar ett bygglovsbeslut ska samtliga berörda parter underrättas. Rätten att överklaga regleras i 13 kap. 8 § PBL, som hänvisar till 42 § förvaltningslagen – den som beslutet angår och som det går emot har talerätt. Kretsen av klagoberättigade är bred: det räcker att beslutet påverkar din personliga eller ekonomiska situation. Överklagande ska normalt ges in inom en månad från delgivning. Både du som sökt bygglov och dina grannar kan alltså klaga om ni inte är nöjda – och om ingen gör det vinner beslutet laga kraft. Värt att känna till: enligt rättsfallet RÅ 2005 ref. 36 har gränsgrannar alltid rätt att överklaga ett bygglovsbeslut, oavsett om de kan visa konkret skada. Överklagande sker genom förvaltningsbesvär till länsstyrelsen (13 kap. 3 § PBL), och länsstyrelsens beslut kan därefter överklagas vidare till mark- och miljödomstolen.

Oavsett om du planerar att ansöka om bygglov eller vill överklaga ett beslut som gått dig emot kan juridisk rådgivning göra stor skillnad för utgången. På Vasa Advokatbyrå har vi gedigen erfarenhet av bygg- och fastighetsjuridik och bistår gärna i ditt ärende – från ansökan till eventuellt överklagande.

Läsvärt

RÅ 2005 ref 36 – “gränsgrannar får alltid överklaga” I lagen.nu

Byggnadsnämndens ansvar och uppgifter I PBL Kunskapsbanken

Entreprenad – att få bygglov – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Fuskbyggen – så här stämmer man en byggare – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Skribent: Natalie Holm