Vi förklarar bygglov och förhandsbesked

När det nalkas vår och sommar är det inte ovanligt att det uppstår en längtan efter något nytt. Om du vill bygga något helt nytt, eller ändra något på en befintlig byggnad så behöver du oftast ansöka om bygglov eller göra en anmälan. I denna artikel kommer vi att göra en grundlig genomgång av plan- och bygglagen där du hittar reglerna som gäller för just bygglov. Vi kommer att lista alla lagrum på ett tydligt sätt så att du lätt hittar dom om du sätter dig ner och kikar i plan- och bygglagen. Vi kommer att förklara när du behöver bygglov, om du kan få något straff om du bygger utan bygglov, om det är möjligt att söka bygglov i efterhand och även hur du överklagar ett beslut om bygglov. Trevlig läsning!

Vi förklarar bygglov och förhandsbesked

När behöver jag bygglov?

Om vi kikar i 9:e kapitlet 2 § plan- och bygglagen (senare i artikeln benämns lagen “PBL”) hittar vi huvudregeln för när bygglov krävs. Men vad är först och främst ett bygglov? Ett bygglov är ett tillstånd du ansöker om för att just få bygga nytt, bygga om, bygga ut eller förändra en byggnad.

Bygglov krävs för: 

  1. Nybyggnad
    1. Definieras i 1:4 PBL (När en regel i en lag skrivs på detta vis syftar den första siffran på kapitlet och den andra siffran på paragrafen dvs. “§” i nämnda kapitel)

Nybyggnad = uppförande av byggnad eller flyttning av tidigare uppförd byggnad till ny plats”

  1. Byggnad = 1:4 PBL ”varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark… samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den”

  2. Tillbyggnad
    1. Definieras i 1:4 PBL ”ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym”
    2. Med ”tillbyggnad” avses åtgärder som syftar till att öka en byggnadsvolym oavsett i vilken riktning detta sker. Hit räknas alltså även påbyggnad och utökning av byggnaden nedåt (utgrävning för källare).
    3. RÅ 1995 ref 42 – Lägre terrasser och altaner torde normalt inte räknas som tillbyggnader
  1. Annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att:
  1. Byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett helt annat annat ändamål än det som byggnaden senast använts för/beviljats bygglov för 
  2. det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk, industri
  3. byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt (endast om detaljplan finns på platsen, enl stycke 2).

Nu kanske du sitter och funderar över vad en detaljplan är. Det är inte alls konstigt eftersom vi sällan stöter på termen i det vardagliga livet. Detaljplanen reglerar rättigheter och skyldigheter, inte bara mellan markägarna och samhället utan också markägarna emellan. Planen är bindande vid prövning av lov.

9:4 stycke 1 punkten 3 PBL – Krävs inte bygglov för att i omedelbar närhet av bostadshuset (en vanlig villa omfattas av enbostadshus) uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som: 

  • tillsammans med andra komplementbyggnader som uppförts på tomten inte får större byggnadsarea än 15 kvm, inte är högre än 3 m och inte placeras närmare gränsen än 4,5 m

9:4 a PBL – Krävs inte bygglov för att i omedelbar närhet av bostadshuset (en vanlig villa omfattas av enbostadshus) uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som:

  • tillsammans med andra komplementsbyggnader som uppförts på tomten med stöd inte får större byggnadsarea än 25 kvm, inte är högre än 4 m, inte placeras närmare gränsen än 4,5 m och 30 m från järnvägsspår

9:6 PBL – Krävs inte bygglov för att uppföra komplementbyggnad i omedelbar närhet av bostadshuset om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 m

Uppfylls ej kraven för bygglov?

9:16 PBL – Även om åtgärden inte kräver bygglov får den inte påbörjas om det finns skyldighet att anmäla åtgärden. En sådan anmälan lämnas till byggnadsnämnden enl. 9:44 PBL. För att få reda på om det du vill bygga kräver bygglov eller anmälan rekommenderar vi att du kontaktar din kommun.

Byggnadsnämnden är det organ (nämnd) som utses av varje kommun för att hantera frågor om bygglov och dylikt. Byggnadsnämnden kan i varje kommun ha lite olika namn men brukar vara lätta att hitta vid en enkel sökning på internet. I annat fall kan man ringa eller maila kommunen.

  1. Förfarandet vid ansökan

Ansökan enligt PBL

  • 9:17-18 PBL – För det första kommer du att få ett förhandsbesked som är ett ställningstagande till om åtgärden får utföras på avsedd plats och är bindande i två år. Du får dock enbart ett förhandsbesked av byggnadsnämnden om det är så att du begär det.
  • 9:20 PBL – Efter att du skickat in din ansökan om bygglov till kommunens byggnadsnämnd kommer nämnden att besluta om du ska få bygglov eller inte.
  • 9:21 PBLAnsökans innehåll:
    • skriftlig 
    • innehålla ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen
    • byggherrens förslag om kontrollansvariga 
    • de handlingar som krävs för beslut om startbesked (vid tillbyggnad eller ändring av en- eller tvåbostadshus)
  • 9:27 PBL – Huvudregeln är att byggnadsnämnden ska handlägga ditt ärende skyndsamt och att du ska få ett beslut inom 10 veckor.
  1. Beviljandet av bygglov
  • 9:30 PBL – I denna regel hittar du när bygglov ska ges för område innanför detaljplan.

Bygglov ska enligt denna regel ges om den fastighet som åtgärden avser 1) överensstämmer med detaljplanen eller avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning eller vid en en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen, eller om åtgärden inte strider mot detaljplanen eller att bygget inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa. Om det är så att du söker bygglov för område utanför detaljplanen får vi istället kika i 9:31 PBL. Bygglov ska ges om åtgärden bland annat inte strider mot områdesbestämmelser och inte förutsätter planläggning.

För att se vad ett beslut om bygglov ska innehålla är vi även fortsättningsvis kvar i det 9:e kapitlet i plan- och bygglagen. Enligt 40 § ska det av ett bygglov framgå 1) vilken giltighetstid lovet har, 2) om det ska finnas någon som är kontrollansvarig och i så fall vem och vilka som är kontrollansvariga och 3) att lovet inte innebär en rätt att påbörja den sökta åtgärden förrän byggnadsnämnden har gett startbesked enligt 10 kapitlet.

Beslutet ska också enligt 9:41 PBL, tillsammans med en uppgift om vad den som vill överklaga beslutet måste göra, lämnas (i juridiskt språkbruk kallas det att delges) till 1) sökanden och annan part och 2) bostadsrättshavare, hyresgäster och boenden som berörs och som har lämnat synpunkter som inte har blivit tillgodosedda. Ett beslut om bygglov får enligt 9 kapitlet 42 a § PBL sättas i verket fyra veckor efter det att beslutet har tillkännagivits enligt 41 a §. Påpekas bör emellertid att ett beslut får sättas i verket tidigare om det finns ett avsevärt allmänt intresse eller enskilt intresse som kräver det. Viktigt att komma ihåg är alltså att du inte får påbörja bygget innan byggnadsnämnden gett startbesked vilket framgår av 10:3 PBL. I startbeskedet ska byggnadsnämnden bla. fastställa kontrollplan och bestämma vissa villkor såsom för när det får påbörjas osv. 

Glöm inte heller att strandskydd, om du har otur, kan sätta stopp för dina byggplaner. Syftet med miljöbalken är att främja en hållbar utveckling som innebär att nuvarande och kommande generationer kan leva i en hälsosam och god miljö. Miljöbalken (MB) berör alla typer av åtgärder, oavsett om de ingår i den enskildes dagliga liv eller i någon form av näringsverksamhet. Enligt 7 kapitlet 13 § MB gäller strandskydd vid havet och vid insjöar och vattendrag och omfattar enligt 7:14 MB land- och vattenområde intill 100 m från strandlinjen. Inom ett strandskyddsområde får inte 1) nya byggnader uppföras, 2) byggnader eller byggnaders användning ändras eller andra anläggningar eller anordningar utföras, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda ett område där den annars skulle ha fått färdas fritt, 3) grävningsarbeten eller andra förberedelsearbeten utföras för byggnader, anläggningar eller anordningar som avses i 1 och 2, eller 4) åtgärder vidtas som väsentligt förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter. Länsstyrelsen kan dock i det enskilda fallet besluta att upphäva strandskyddet i ett område enligt 7:18 MB om det t.ex. är uppenbart att området saknar betydelse för att tillgodose strandskyddets syften.

Straff för att bygga utan bygglov?

Om du bygger utan ett bygglov och bygget kräver lov har du gjort dig skyldig till det som kallas svartbygge. Du kan inte drabbas av något straff i den bemärkelse som avses i brottsbalken (Brottsbalken är den centrala straffrättsliga lagen i Sverige och behandlar den allmänna straffrätten) utan du kan istället behöva betala en byggsanktionsavgift som din kommun kan ta ut om de upptäcker ditt bygge som är uppfört utan bygglov. Om du återställer byggnaden tas ingen avgift ut. Det går även alltid att söka om bygglov i efterhand, men med risken att få avslag. Efter 10 år kan kommunen inte besluta om att återställa förändringen trots att bygget är olovligt. Kommunen kan dock vägra bygglov för nya åtgärder innan de olovliga är återställda.

Överklagande

Efter att byggnadsnämnden tagit ett beslut om bygglov meddelar byggnadsnämnden detta till alla som berörs av beslutet. Om vi kikar i 13 kapitlet 8 § PBL för att se vem som har rätt att överklaga beslutet kan vi se att regeln hänvisar till 42 § Förvaltningslagen. Enligt 42 § har den som beslutet angår om det går hen emot rätt att överklaga, dvs. har så kallad talerätt. Att beslutet angår någon kan innefatta både personlig och ekonomisk situation. Det är alltså de berörda som har en möjlighet att överklaga beslutet under en viss tidsperiod (normalt en månad). Både grannar och du själv som sökt bygglov har rätt att överklaga om du eller dina grannar inte är nöjda med beslutet. Om ingen överklagar kan bygglovet inte längre överklagas. Bygglov överklagas genom förvaltningsbesvär till länsstyrelsen vilket framgår av 13 kapitlet 3 § PBL. Beslut från länsstyrelsen kan i sin tur överklagas till mark- och miljödomstolen.

Om du planerar att söka bygglov eller har fått ett beslut som du inte är nöjd med kan det vara klokt att ta hjälp av en jurist för att få de bästa chanserna att vinna framgång med överklagandet eller ansökan. Vi på Vasa Advokatbyrå har en gedigen erfarenhet av bygg- och fastighetsfrågor och hjälper dig gärna i ditt ärende. Tveka inte att kontakta oss redan idag!

Läsvärt

RÅ 2005 ref 36 – “gränsgrannar får alltid överklaga” I lagen.nu

Byggnadsnämndens ansvar och uppgifter I PBL Kunskapsbanken

Entreprenad – att få bygglov – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Fuskbyggen – så här stämmer man en byggare – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Skribent: Natalie Holm

Relaterade artiklar

5 bra anledningar till att välja oss

Tillsammans med oss blir du starkare!

  1. Självklart kostar inte det inledande telefonsamtalet
  2. Vi lyssnar på dig
  3. Vi är specialister på bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  4. Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  5. Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och hjälpa dig i ditt ärende

Prata med oss idag

Självklart kostar första telefonsamtalet ingenting. Så skriv till oss så ringer vi upp dig så snart vi kan. Förbered dig så gott du kan med den information du har tillgänglig.