Vid köp av en fastighet upprättas normalt två köpehandlingar: köpekontraktet och köpebrevet. Dessa dokument fyller olika juridiska funktioner och regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Nedan går vi igenom vad respektive handling ska innehålla och vad du bör tänka på för att köpet ska vara giltigt och säkert.
Köpekontrakt
Köpekontraktet – ibland kallat köpeavtalet – är den första köpehandlingen som upprättas. Termen förekommer inte i jordabalken, men är det vedertagna begreppet i praktiken för det initiala avtalet mellan säljare och köpare.
Köpekontraktet är normalt det mer detaljerade av de två dokumenten. Det inleds vanligtvis med att parterna identifieras, följt av en tydlig beskrivning av köpeobjektet och köpeskillingen – det vill säga det slutpris som parterna kommit överens om. En central del är överlåtelseförklaringen, där säljaren uttryckligen bekräftar att fastigheten överlåts till köparen när handlingen undertecknats av båda parter och köpeskillingen erlagts. Kravet på bådas underskrift är ett formkrav: saknas endera parts namnteckning är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1 § jordabalken. Praktiskt råd: kontrollera alltid att fastighetsbeteckningen är korrekt angiven och att samtliga sidor är undertecknade – felaktigheter kan leda till tvister om vad som faktiskt ingick i köpet.
Övriga villkor i köpekontraktet
Parterna kan ta in egna villkor i köpekontraktet, så kallade svävarvillkor. Dessa rör ofta förutsättningar som måste vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas – exempelvis att köparen beviljas bolån eller att en besiktning genomförs utan väsentliga anmärkningar. Enligt 4 kap. 4 § jordabalken får sådana villkor inte löpa längre än två år från det att köpekontraktet undertecknades. Är tidsfristen längre riskerar villkoret att bli ogiltigt, vilket kan få oförutsedda konsekvenser för båda parter.
En annan typ av villkor som förekommer är inskränkningar i köparens rätt att vidareöverlåta fastigheten eller upplåta rättigheter i den. Sådana klausuler kan vara relevanta exempelvis när säljaren har ett intresse av att fastigheten stannar inom familjen eller inte nyttjas för kommersiella ändamål.
Köpebrevet
Köpebrevet är den avslutande köpehandlingen vid ett fastighetsköp. Det är ett kortare dokument och innehåller i huvudsak det som är obligatoriskt enligt 4 kap. 1 § jordabalken: parternas underskrifter, fastighetsbeteckning, köpeskilling och överlåtelseförklaring. En viktig rättsverkan av köpebrevet är att säljaren som huvudregel förlorar rätten att häva köpet på grund av betalningsdröjsmål när handlingen väl upprättats. Köpebrevet fungerar därigenom som en juridisk bekräftelse på att affären är slutförd – och det är vanligtvis detta dokument som bifogas ansökan om lagfart hos Lantmäteriet.
Att tänka på
Uppstår det en juridisk tvist kring köpehandlingarna eller fastighetsköpet i övrigt är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt. Vasa Advokatbyrå har mångårig erfarenhet av fastighetsrätt och tvistelösning inom området – välkommen att kontakta oss för en bedömning av ditt ärende.
Läsvärt
Detta har hänt i hustvisten (aftonbladet.se)
Kontraktsbrott vid fastighetsköp – Vasa Advokatbyrå
Undersökningsplikt vid köp av fastighet – Vasa Advokatbyrå
Friskrivningsklausul vid husköp – Vasa Advokatbyrå
Av: Alexander Isehag