I några enstaka situationer är det ett krav att avtal ska ingås skriftligen för att det ska vara juridiskt giltigt. De övriga fallen då det inte är nödvändigt att avtalet ingås skriftligen, kan det i alla fall vara säkrare med skriftligt avtal än muntligt avtal. I den här artikeln behandlas först de fall då det är ett krav att avtal ingås skriftligen för att det ska vara juridiskt giltigt. Sedan kommer också redogöras för varför vi rekommenderar att du ingår avtal skriftligen då muntliga avtal är lika giltiga.
Generellt om formkrav
Huvudregeln i svensk rätt är avtalsfrihet, vilket innebär att vi kan ingå avtal lite som vi vill. Muntliga och skriftliga avtal är i de flesta fall lika giltiga. För vissa avtal finns det uppställt ett ”formkrav” i lag, vilket innebär att avtalet måste ingås på ett specifikt sätt. Skulle avtal som det finns uppställda formkrav för ingås på ett annat sätt än lag anger, är de avtalen enligt avtalslagen ogiltiga. Vanligaste formkravet är att ett visst avtal måste ingås skriftligt. Det skriftliga kravet gäller normalt sätt båda avtalsparter, varför båda dessa måste skriva under avtal som de vill ingå.
Formkrav fastighetsöverlåtelse
När en säljare ska sälja en fastighet till en köpare sker det genom ett så kallat överlåtande, dvs. att säljaren lämnar över fastigheten till en köpare. En sådan överlåtelse sker genom att parterna formulerar en köpehandling som ska ske skriftligen. Köpehandlingen ska sedan skrivas under av både säljare och köpare. Att det är uppställt ett formkrav på skriftligt avtal för fastighetsöverlåtelse, finner vi stöd för i 4 kapitlet jordabalken.
Formkrav överlåtelse av bostadsrätt
Att en överlåtelse av bostadsrätt ska ske skriftligen hittar du i 6 kapitlet bostadsrättslagen. Till skillnad från överlåtelse av fastigheter kan en överlåtelse av bostadsrätt tillåtas, om ogiltigheten av den överlåtelsen inte görs gällande inom två år. Fastighetsöverlåtelser kan alltså fortfarande ogiltigförklaras efter två år.
Utöver att överlåtelsen ska ske skriftligen gäller att i avtalet måste det framgå vilken lägenhet som ska överlåtas och i avtalet ska även anges priset för bostadsrätten. Det finns inget krav på att priset ska anges som hela beloppet för bostadsrätten, utan kravet är att priset måste kunna räknas ut. Exempel på godkänt angivande av priset i avtalet är att ange pris per kvadratmeter. Går priset inte att räkna ut utifrån vad som anges i avtalet kan överlåtelsen anses vara ogiltig.
Formkrav testamente
Testamente är också ett av de undantag som måste upprättas enligt vissa formkrav. Som de ovan nämnda exemplen gäller också för testamente att det ska vara skriftligt. Att testamente ska vara skriftligt för att vara giltigt anges i ärvdabalken. Annat formkrav som måste uppfyllas enligt ärvdabalken för giltigt testamente, är att två vittnen ska vara med då testamentet upprättas av ”testatorn”, dvs. den som testamentet gäller. Vittnena ska vara närvarande samtidigt och de ska när de är på plats underteckna testamentet. Förutom att skriva under testamentet med namnteckning ska vittnena också ange vad de arbetar med, var de har hemvist och även datumet för när de varit med och bevittnat testamentet. Kraven på vittnena är att de är myndiga, inte har någon psykisk störning eller är för nära anhörig till testatorn.
Från formkravet att testamente ska vara skriftligt finns dock ett undantagsfall då muntligt testamente accepteras. Undantagstestamentet kallas nödtestamente och godtas då någon är så sjuk att denne inte har möjlighet att upprätta ett testamente enligt de formkrav som ställs upp för ett vanligt testamente. Det finns två sätt som ett nödtestamente kan upprättas. Det ena sättet är att det sker muntligen inför två vittnen. Det andra sättet är att testatorn skriver under testamentet utan att något vittne närvarar. Nödtestamente blir dock ogiltigt tre månader efter att testator varit frisk nog att kunna upprätta ett testamente enligt formkraven i ärvdabalken för ett vanligt testamente.
När skriftligt avtal inte krävs men rekommenderas
Vi rekommenderar att man när det är möjligt alltid ingår skriftligt avtal. Anledningen till det är att det är väldigt svårt att bevisa ett muntligt avtals existens och innehåll. Det kan också ske missförstånd om du kommer överens med någon genom ett samtal. Ni kanske har menat olika saker eller på annat sätt missuppfattat varandras vilja. I ett skriftligt avtal kan ni se om ni har samma vilja med avtalet. En annan fördel med ett skriftligt avtal är att du kan låta en jurist granska avtalet för att se vilka fördelar och nackdelar avtalet har för dig och om du bör formulera om eller ändra avtalet på något sätt. Ha därför alltid för vana att komma överens med din avtalspart genom skriftligt avtal.
Att tänka på
De exemplen som tas upp i artikeln på när det krävs att avtal ingås skriftligen är just exempel. Det finns fler exempel som det finns formkrav för. Ingår du alltid avtal skriftligen minskar du risken att ingå ett ogiltigt avtal. Om du behöver ett avtal granskat, om du behöver hjälp att utreda vilka eventuella formkrav det finns för avtalet du tänker ingå eller om du hamnat i en tvist om ett avtal, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå har mångårig erfarenhet av såväl avtalsrätt, fastighetsrätt och tvistelösning. Kontakta oss så hjälper vi dig!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Utredning vilka formkrav som ställs upp för att den typen av avtal du tänker ingå.
* Få hjälp med att granska avtalets fördelar, nackdelar och konsekvenser som kan drabba dig.
Tvistelösning
* Få en bedömning utifrån avtalsvillkor, lag och gällande rättsläge.
* Bevaka dina rättigheter, t.ex. se till att din avtalspart inte bryter mot ert avtal.
* Slipp att behöva driva tvist mot din avtalspart själv.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag