Skriftligt avtal – krav eller rekommendation

I vissa situationer är ett skriftligt avtal inte bara en rekommendation – det är ett lagstadgat krav för att avtalet överhuvudtaget ska vara juridiskt giltigt. I andra fall saknas formkrav, men ett skriftligt avtal ger ändå ett väsentligt bättre skydd än ett muntligt. Här går vi igenom när lagen ställer upp krav på skriftlighet, och varför vi alltid rekommenderar skriftliga avtal – även när de inte är obligatoriska.

Generellt om formkrav

Utgångspunkten i svensk rätt är avtalsfrihet: du kan ingå avtal med vem du vill och på det sätt du önskar. Muntliga och skriftliga avtal är som regel lika bindande. För vissa avtalstyper föreskriver lagen dock ett formkrav – ett krav på att avtalet ingås på ett visst sätt. Uppfylls inte formkravet är avtalet ogiltigt enligt avtalslagen, oavsett hur tydliga parterna i övrigt har varit. Det vanligaste formkravet är skriftlighet, och det gäller normalt båda parter – avtalet måste undertecknas av såväl den ena som den andra avtalsparten.

Formkrav fastighetsöverlåtelse

Vid försäljning av fast egendom måste köpet dokumenteras i en skriftlig köpehandling som undertecknas av både säljare och köpare. Formkravet är absolut och följer av 4 kap. 1 § jordabalken – ett muntligt löfte om att sälja en fastighet binder inte rättsligt, hur tydligt det än är. Handlingen ska innehålla köpeskilling samt en överlåtelseförklaring. Läs mer om vad som gäller vid överlåtelseavtal för bostadsrätt och fast egendom.

Formkrav överlåtelse av bostadsrätt

Kravet på skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt framgår av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. En viktig skillnad mot fastighetsöverlåtelse är att ogiltigheten vid en bostadsrättsöverlåtelse måste göras gällande inom två år – annars läks bristen. För fast egendom gäller ingen motsvarande preskriptionstid för ogiltigheten.

Förutom skriftlighetskravet måste avtalet ange vilken lägenhet som avses och till vilket pris bostadsrätten överlåts. Priset behöver inte anges som ett fast kronbelopp – det räcker att det går att beräkna, exempelvis som ett pris per kvadratmeter. Om priset varken framgår direkt eller kan beräknas utifrån avtalets innehåll riskerar överlåtelsen att förklaras ogiltig.

Formkrav testamente

Testamente är ytterligare ett exempel på en rättshandling med strikta formkrav. Enligt 10 kap. 1 § ärvdabalken ska testamentet vara skriftligt och undertecknat av testatorn i närvaro av två vittnen som är samtidigt närvarande. Vittnena bekräftar sin medverkan med egna underskrifter och ska anteckna yrke, hemvist och datum för bevittnandet. De måste vara myndiga, får inte lida av psykisk störning och får inte stå testatorn alltför nära som anhöriga.

Från skriftlighetskravet finns ett undantag: det s.k. nödtestamentet enligt 10 kap. 3 § ärvdabalken. Det aktualiseras när testatorn är så svårt sjuk att ett reguljärt testamente inte kan upprättas i tid. Nödtestamentet kan antingen göras muntligen inför två vittnen, eller egenhändigt skrivas och undertecknas utan vittnen. Observera att nödtestamentet automatiskt upphör att gälla tre månader efter att testatorn återfått förmågan att upprätta ett ordinarie testamente enligt ärvdabalkens formkrav.

När skriftligt avtal inte krävs men rekommenderas

Även när lagen inte ställer upp formkrav rekommenderar vi alltid skriftlig form. Det grundläggande problemet med muntliga avtal är bevissvårigheten: om en tvist uppstår är det nästan omöjligt att i efterhand fastställa vad som faktiskt avtalades. Skriftlig form ger parterna en gemensam referenspunkt och minskar risken för missförstånd om exempelvis pris, leveranstid och ansvar. Det ger dig dessutom möjlighet att låta en jurist granska avtalet och identifiera eventuella fallgropar – innan du binder dig.

Att tänka på

Exemplen i den här artikeln är inte uttömmande – det finns fler avtalstyper med lagstadgade formkrav. Att konsekvent välja skriftlig form är ett enkelt sätt att minimera risken för ogiltighet och framtida tvister. Behöver du utreda om ett fel utgör ett dolt fel, få ett avtal granskat, eller befinner du dig redan i en tvist om ett avtal, är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå. Vi har lång erfarenhet av avtalsrätt, fastighetsrätt och tvistelösning.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

* Utredning av vilka formkrav som gäller för det avtal du planerar att ingå.

* Granskning av avtalets fördelar, nackdelar och rättsliga konsekvenser för dig.

Tvistelösning

* Få en juridisk bedömning av dina avtalsvillkor utifrån avtalslagen (1915:218) och aktuell rättspraxis.

* Bevaka att avtalet efterlevs – och agera utan dröjsmål om motparten brister i sina åtaganden.

* Undvik att driva en tvist mot din avtalspart på egen hand – juridiskt biträde ökar förutsättningarna för ett gynnsamt utfall.

Välkommen att höra av dig för ett inledande samtal eller boka ett möte med någon av våra jurister.

Författad av: Alexander Isehag