Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att både muntligt och skriftligt avtal är lika giltiga. Från huvudregeln finns det vissa undantag då det krävs skriftligt avtal för att avtalet ska vara giltigt. I den här artikeln kommer redogöras för hur man muntligen ingår ett giltigt avtal, men också vilka avtal där det finns ett krav på att avtal ska vara skriftligt.
När ett giltigt muntligt avtal ingåtts
Ett avtal för att vara giltigt måste ha ingåtts mellan två parter som frivilligt velat ingå avtalet. Parterna ska också veta avtalet innebär. Ena parten kan lämna ett anbud, alltså vad denne vill att de ska avtala om. Då kan den andra parten lämna en accept, vilket innebär att personen godkänner vad som står i avtalet. Finns ett anbud och en accept som ingåtts frivilligt finns det ett giltigt avtal. Om ena parten skickar ett anbud som inte accepteras i sin helhet, utan den andre parten anger att denne vill ingå avtalet men med vissa ändringar. Då blir det ett nytt anbud från den andra parten, som den första parten måste acceptera för att det ska finnas ett giltigt avtal mellan parterna. Detta kallas anbud-accept-modellen och är som huvudregel lika giltigt om det ingås muntligen som om det ingås skriftligen.
Nackdelar med att ingå ett avtal muntligt och vid en eventuell tvist
När ni som ingått avtalet inte kan se på ett papper vad ni båda vill avtala om är det lätt att ni missförstår varandra. Det kan vara så enkelt som att du ska köpa en bil av en säljare. Ni avtalar om att du ska få köpa bilen för 20 000 kronor. Vad du som köpare inte tänker på är att säljaren har två bilar. Den ena är en fin Mercedes som du ville köpa och sedan har säljaren en rostig Fiat som han vill sälja. Då har ni kommit överens men har velat olika saker med avtalet. Hade ni istället ingått avtalet muntligen hade ni sett vilken bil som vardera part ville göra en affär om.
Vidare kan det vara så att ni både parter förstår att det är Mercedesen som avses med avtalet. Men senare ångrar sig säljaren när denne förstår vilken fin kärra denne faktiskt har. I det läget kanske säljaren säger att denne inte alls ingått ett avtal med dig om att sälja den. Då är det du som ska bevisa att ni ingått det muntliga avtalet, och det blir ofta väldigt svårt att bevisa. Skriftliga avtal leder alltså till att du lättare kan bevisa att du och säljaren ingått ett avtal.
Undantag där muntligt avtal inte är giltigt
I vissa situationer har lagstiftaren ansett att avtal måste vara skriftliga för att vara giltiga. Ett exempel är vid köp av fastighet enligt 4 kapitlet jordabalken. Köp av fastighet måste ske genom en viss handling som undertecknas av köpare och säljare, och den handlingen ska upprättas skriftligen. Om ett avtal om köp av fastighet sker muntligen är avtalet ogiltigt. Ett annat exempel där det krävs skriftligt avtal är vid överlåtelse av bostadsrätt, vilket framgår av 6 kapitlet bostadsrättslagen. Med överlåtelse avses då att en medlem i en bostadsrättsförening säljer sin bostadsrätt till någon annan och därmed lämnar över bostadsrätten till en ny medlem i bostadsrättsföreningen.
Att tänka på vid tvist om muntligt avtal
Innan du ska ingå ett avtal kan det vara klokt att låta en jurist hjälpa dig med att skriva avtalet för att det ska vara så tydligt och heltäckande som möjligt. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av avtalsrätt. Tveka inte att höra av dig till oss så hjälper vi dig!
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om muntligt avtal bostadsrätt
* Försök få din avtalspart att gå med på att ni ingår ett skriftligt avtal istället för ett muntligt.
* Om du ingår ett muntligt avtal, se till att ha någon form av bevis för att avtalet har ingåtts.
Tvistelösning gällande muntligt avtal bostadsrätt
* Maximera dina chanser att göra gällande det som du avsett med avtalet.
* Bevaka dina rättigheter, t.ex. se till att avtalsvillkoren efterlevs.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag