Huvudregeln i svensk avtalsrätt – kodifierad i avtalslagen (1915:218) – är att muntliga och skriftliga avtal är lika bindande. Det finns dock viktiga undantag där lagen kräver skriftlig form för att ett avtal ska vara giltigt. Den här artikeln förklarar när ett muntligt avtal är juridiskt bindande och i vilka situationer du alltid måste ha avtalet dokumenterat skriftligt.
När ett giltigt muntligt avtal uppstår
För att ett avtal ska vara giltigt krävs att parterna frivilligt och med full förståelse bundit sig vid dess villkor. Enligt anbud-accept-modellen i avtalslagen lämnar ena parten ett anbud – ett erbjudande om specifika villkor – och den andra parten avger en accept. En accept som innehåller ändringar räknas inte som giltig accept utan som ett nytt motbud, vilket den ursprungliga parten i sin tur måste godkänna. Processen är lika giltig när den sker muntligen som skriftligen – avtalet är bindande oavsett form.
Nackdelar med muntliga avtal – och vad som händer vid tvist
Utan ett skriftligt avtal är risken för missförstånd påtaglig. Ta ett enkelt exempel: du ska köpa en bil för 20 000 kronor av en säljare som råkar ha två fordon – en Mercedes i gott skick och en rostig Fiat. Ni tror er ha kommit överens, men har i praktiken tänkt på olika bilar. Hade ni istället ingått avtalet skriftligen hade det framgått exakt vilket fordon affären gällde, och oklarheten hade aldrig uppstått.
Även om båda parter initialt är överens om att det är Mercedesen som avses kan situationen förändras. Säljaren kanske ångrar sig och hävdar att något avtal aldrig ingicks. Bevisbördan hamnar då på dig som köpare – och att bevisa ett muntligt avtal är ofta mycket svårt i domstol. Vittnen, SMS-konversationer eller e-postkorrespondens kan stärka din position, men ett skriftligt avtal förblir det säkraste beviset.
Undantag – när muntligt avtal inte är giltigt
Lagstiftaren har i vissa fall ställt upp krav på skriftlig form. Vid köp av fastighet gäller enligt 4 kap. 1 § jordabalken att överlåtelsen måste ske genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av båda parter – ett muntligt köp av fastighet är ogiltigt. På motsvarande sätt kräver 6 kap. 4 § bostadsrättslagen skriftlig form när en bostadsrättsinnehavare överlåter sin rätt till en ny medlem i föreningen. Även frågor om dolda fel vid fastighetsköp regleras i jordabalken, vilket ytterligare understryker vikten av korrekt skriftlig dokumentation vid dessa transaktioner.
Praktiska råd vid tvist om muntligt avtal
Inför ett avtalsslut är det klokt att konsultera en jurist som kan säkerställa att villkoren är tydliga och juridiskt hållbara. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av avtalsrätt och hjälper dig att skydda dina intressen – både vid avtalsskrivning och om en tvist uppstår.
Vi hjälper dig bland annat med:
Rådgivning om muntliga avtal och bostadsrätt
* Försök alltid att dokumentera överenskommelsen skriftligt – även ett enkelt e-postmeddelande där villkoren bekräftas kan ha juridiskt bevisvärde.
* Om avtalet ändå ingås muntligt, säkra bevis i form av vittnen, textmeddelanden, e-post eller anteckningar gjorda i nära anslutning till avtalstillfället.
Tvistelösning vid muntliga avtal om bostadsrätt
* Vi analyserar din situation och lägger upp en strategi för att du ska kunna göra gällande vad du avsett med avtalet.
* Vi bevakar dina rättigheter och ser till att avtalsvillkoren efterlevs – eller driver din sak om motparten inte fullgör sina åtaganden.
Kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra jurister.
Författad av: Alexander Isehag