När en köpare av din bostadsrätt inte handlat i enlighet med avtalet som du som säljare kommit överens med köparen om, kan det röra sig om ett avtalsbrott. För det fall att det kan konstateras att köparen gjort sig skyldig till ett avtalsbrott, kan du som säljare eventuellt ha rätt att göra gällande någon påföljd mot köparen. Exempel på sådan påföljd är skadestånd. I den här artikeln ska vi först förklara avtalsbrott, och sedan informera lite om när skadestånd kan drabba köparen. Övriga påföljder kommer även nämnas lite kort.
Avtalsbrott för köparen
Man kan säga att den huvudsakliga prestationen som köpare av en bostadsrätt ofta har att uppfylla, är att betala dig som säljare det pris som ni avtalat om för köpet av bostadsrätten. Enligt 6 kapitlet 5 § bostadsrättslagen behöver det av köpehandlingen framgå det pris som köparen ska betala, för att annars brukar köpehandlingen i vanliga fall betraktas som ogiltig. Att du som säljare och köparen kommer överens om ett annat pris än det som ni angett i köpehandlingen, brukar anses ogiltigt. Köparen ska betala det pris som är avtalat mellan er. Skulle tiden för betalning inte framgå av avtalet, gäller betalning när du som säljare så begär, vilket framgår av 45 § köplagen. Försenad betalning kan utgöra avtalsbrott.
Köparen behöver också göra det som det är rimligt att kräva av denne, för att möjliggöra för dig som säljare att köpet kan genomföras, vilket framgår av 50 § punkt 1 köplagen. När köpet gäller en bostadsrätt är det här en bestämmelse som kan bli tillämplig, om köparen inte sett till att bli medlem i bostadsrättsföreningen. Det är nämligen så att enligt 6 kapitlet 5 § bostadsrättslagen, kommer köpet förklaras ogiltigt, om köparen skulle nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Hur omfattande köparens skyldighet att ansöka om medlemskap ska anses vara, är dock inte helt klart. Det behöver utredas i varje enskilt fall, om det räcker att köparen ska undersöka stadgarna för att säkerställa att denne kommer bli antagen som medlem i föreningen. Eller om medverkansförpliktelsen som köparen har ska anses vara uppfylld, bara genom att ha gjort en ansökan om medlemskap i föreningen.
Skadestånd i kombination med annan påföljd
En köpare kan drabbas av några olika påföljder vid avtalsbrott. Exempelvis för det fall köparen inte betalat enligt avtalad tid, kan du som säljare kräva betalning. I vissa fall kan du även ha rätt att häva köpet, vilket innebär att ni avtalsparter inte längre behöver uppfylla de förpliktelser som ni åtagit er enligt avtalet. Det kan utöver dessa påföljder samtidigt vara möjligt att kräva skadestånd av köparen.
Skadestånd skiljer sig alltså från de andra påföljderna på så sätt att de andra hävningsgrunderna inte brukar gå att göra gällande samtidigt, medan skadestånd går att kombinera med någon annan påföljd. Exempelvis brukar det inte gå att kräva såväl prisavdrag som hävning. Medan vid sidan av att köpet hävs, kan köparen även bli skyldig att betala skadestånd. Om köparen inte skulle ha medverkat till att bli medlem i föreningen, kan köpet hävas om det anses att avtalsbrottet som beror på köparen bedöms vara väsentligt, vilket framgår av 55 § köplagen. Skulle det också visa sig att köparen agerat försumligt, kan det även bli aktuellt med ett skadeståndsansvar, vilket du finner regleringen av i 57 § 2 stycket köplagen.
Att tänka på:
Har du som säljare ingått ett avtal med en köpare om försäljning av bostadsrätt och du anser att det köparen kan ha begått ett avtalsbrott, kan du ha rätt att göra gällande någon av de påföljder som framgår i artikeln. För största möjliga chans att vinna framgång i en tvist mot en köpare, bör du kontakta en jurist. Vasa Advokatbyrå AB har under många år arbetat med tvister som gäller bostadsjuridik. Tveka inte att kontakta oss för juridisk assistans!
Läsvärt
Avtalsbrott och skadestånd — skuldprincipen i svensk avtalsrätt | SvJT
Köpare får häva köp av nyproducerad bostad (mitti.se)
Häva köp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Vi förklarar avtalsbrott – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Skadestånd – koncept och syfte – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag