Skadestånd som vid köp av bostadsrätt

När köparen av din bostadsrätt inte uppfyller sina avtalsenliga förpliktelser rör det sig om ett avtalsbrott. Som säljare kan du i ett sådant läge ha rätt att göra gällande olika påföljder – varav skadestånd är en av de vanligaste och mest ingripande. Den här artikeln reder ut vad som utgör ett avtalsbrott från köparens sida, när skadeståndsskyldighet kan uppkomma, och vilka övriga påföljder som kan bli aktuella.

Köparens avtalsförpliktelser

Köparens huvudsakliga förpliktelse vid förvärv av en bostadsrätt är att erlägga det avtalade köpeskillingen. Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen ska köpeskillingen framgå av köpehandlingen – annars betraktas handlingen som huvudregel ogiltig. Om parterna muntligen kommit överens om ett annat pris än det skriftligt angivna, saknar den överenskommelsen i regel rättslig verkan. Framgår ingen betalningstidpunkt av avtalet gäller enligt 45 § köplagen att betalning ska ske när säljaren kräver det. Försenad betalning kan utgöra ett avtalsbrott med påföljder som följd.

Utöver betalningsskyldigheten åligger det köparen att vidta rimliga åtgärder för att möjliggöra köpets fullgörande, enligt 50 § punkt 1 köplagen. Vid bostadsrättsförvärv är detta särskilt relevant i fråga om ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Nekas köparen medlemskap förklaras nämligen köpet ogiltigt enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen. Hur långt köparens medverkansplikt sträcker sig är inte entydigt reglerat. I praktiken bör säljaren kontrollera att köparen faktiskt ansöker om medlemskap i god tid och att köparens profil uppfyller föreningens stadgar – annars riskerar hela affären att falla.

Skadestånd i kombination med annan påföljd

Vid köparens avtalsbrott kan säljaren göra gällande flera olika påföljder. Om köparen inte betalat i tid kan säljaren kräva fullgörelse, det vill säga att köparen betalar det avtalade priset. Är avtalsbrottet tillräckligt allvarligt kan säljaren även ha rätt att häva köpet, vilket innebär att båda parter befrias från sina respektive prestationsförpliktelser. Utöver dessa påföljder kan skadeståndskrav riktas mot köparen.

En viktig skillnad mot övriga påföljder är att skadestånd kan kombineras med en annan påföljd. Prisavdrag och hävning kan exempelvis inte krävas simultant – men vid sidan av en hävning kan köparen ändå åläggas att betala skadestånd för den skada som avtalsbrottet orsakat. Om köparen underlåtit att ansöka om medlemskap i föreningen och detta bedöms som ett väsentligt avtalsbrott, kan köpet hävas enligt 55 § köplagen. Har köparen dessutom agerat försumligt kan skadeståndsansvar aktualiseras med stöd av 57 § 2 st. köplagen.

Att tänka på:

Om du som säljare ingått avtal med en köpare och misstänker att denne begått ett avtalsbrott, är det viktigt att agera snabbt och dokumentera omständigheterna noggrant – reklamationer och bevisning spelar stor roll om saken hamnar i en tvist. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av bostadsjuridiska tvister och kan hjälpa dig bedöma vilka påföljder som är aktuella i ditt specifika fall.

Läsvärt

Avtalsbrott och skadestånd — skuldprincipen i svensk avtalsrätt | SvJT

Köpare får häva köp av nyproducerad bostad (mitti.se)

Häva köp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Vi förklarar avtalsbrott – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Skadestånd – koncept och syfte – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag