Fastighetsrätt – lös egendom

DEL II. Om fastighetstillbehör och gränsdragningen mot lös egendom

Reglerna för köp, ägande, uthyrning och pantsättning av fastigheter skiljer sig väsentligt från dem som gäller för lös egendom. En vanlig källa till tvist är just frågan om vad som faktiskt följer med vid ett fastighetsköp – något som i grunden regleras i jordabalken (JB). Gränsen kan vara svår att dra, eftersom lösa saker under vissa förutsättningar övergår till fastighetstillbehör när de installeras eller uppförs på marken eller i en byggnad. I den här artikeln redogör vi för några centrala skillnader och för vad som är fast egendom. Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsliga frågor och vi hjälper dig att navigera dessa regler på ett tryggt sätt.

När övergår lös egendom till att bli en del av fastigheten?

Enligt 2 kap. 1–4 §§ jordabalken kan saker som installeras eller uppförs på en fastighet av fastighetsägaren eller för fastighetsägarens räkning bli fastighetstillbehör – oavsett vem som ursprungligen äger dem. Det innebär i praktiken att äganderätten till föremålet kan följa fastigheten snarare än ursprungsägaren, något som ofta förvånar både köpare och säljare.

Juridiskt sett upphör dessa föremål att vara lös egendom så länge de är installerade. De återfår sin karaktär av lös egendom först när fastighetsägaren, eller någon med dennes medgivande, fysiskt avlägsnar dem från fastigheten.

Vilka föremål som räknas som tillbehör beror dels på föremålets karaktär, dels på ändamålet med installationen. Fastighetstillbehör brukar delas in i tre kategorier.

1. Allmänna tillbehör. Dessa är byggnad, stängsel, ledningar, träd och andra växter, gödsel och andra anläggningar som har uppförts på fastigheten för stadigvarande bruk.

2. Byggnadstillbehör. Dessa tar sikte på typiska inredningsdetaljer i byggnader och annat som varje senare ägare kan tänkas ha nytta av t.ex. torktumlare, diskmaskiner, kamin, kakelugn, spis, markiser och nyckel.

3. Industritillbehör. Dessa tar sikte på maskiner och annat som används i industriell verksamhet. Fordon, handverktyg och kontorsutrustning hör inte till denna kategori. Det är möjligt att undanta dessa från att bli fast egendom genom (1) förklaring och sedan (2) inskrivning i fastighetsregistret.

Denna till synes enkla regel om fastighetstillbehör kan få långtgående och ibland oväntade konsekvenser. Bland annat innebär den att

• Saker som köps på avbetalning med återtagandeförbehåll och sedan blir fastighetstillbehör genom att fastighetsägaren installerar dem kan inte tas tillbaka av säljaren. Ett sådant villkor om att säljaren får rätt att återta egendomen om köparen inte kan betala är helt utan verkan.

• Saker som inte ägs av fastighetsägaren och som installeras eller byggs på en fastighet av någon annan än fastighetsägaren eller för någon annans räkning blir inte tillbehör. T.ex. en diskmaskin som en hyresgäst installerar är vanligtvis inte fastighetstillbehör. Men så fort fastighetsägaren äger den blir den tillbehör.

• Fastighetstillbehör blir lös egendom endast om de med fastighetsägarens samtycke har fysiskt avlägsnats från fastigheten. Tillbehör som är stulna från t.ex. villor och byggarbetsplatser är fortfarande fast egendom, som inte kan godtrosförvärvas. Så länge som tillbehören inte installeras i en annan fastighet kan fastighetsägaren som blivit besluten få tillbaka den utan ersättning.

Situationer att ha i åtanke

• Om två eller fler personer äger en fastighet tillsammans (samägande) och endast en av dem installerar något och betalar för det själv kan saken bli fastighetstillbehör.

• Vid köp av fastighet är det viktigt att säljaren är tydlig med vilka tillbehör som ingår. Om inte tillbehören fysiskt skiljs från fastigheten före köpavtalet undertecknas av köparen och säljaren ingår dem i köpet. Säljaren kan alltså inte efter att avtalet har undertecknats men före tillträde ta bort t.ex. diskmaskiner, tvättmaskiner och staket från fastigheten.

• Regeln om att avbetalningsköp med äganderättsförbehåll inte gäller när saken har blivit fastighetstillbehör gäller inte vid leasing eller hyra av lös sak. Det är skillnad på avbetalningsköp där köparen ska äga saken när betalningen är fullgjord och leasing eller hyra där den som hyr inte ska äga saken, oavsett hur mycket hyra som har betalats. Den juridiska klassifikationen är en helhetsbedömning. Det finns därför risk för att ett avtal som parterna själva kallar för leasing bedöms av en domstol egentligen vara ett avbetalningsköp.

• Egendom som omfattas av företagshypotek och installeras på en fastighet omfattas av komplicerade undantagsregler. Sök professionell juridisk rådgivning för att undvika kostsamma överraskningar!

Artikel författad av Charles He.

Vi hjälper dig med:

Rådgivning om lös egendom och fastighetstillbehör

• Vi hjälper dig reda ut vem som äger vad
• Undvik överraskningar genom att hålla dig välinformerad

Tvistlösning inom fastighetsrätt

• Vi biträder dig under hela processen
• Vi hjälper dig återfå din egendom

Läs även del 1: “Fastighetsrätt – fast egendom“