DEL II. Om fastighetstillbehör
De juridiska reglerna för att köpa, äga, använda, hyra ut och pantsätta fastigheter är annorlunda från dem som gäller för lös egendom. Ibland är det inte lätt att avgöra om något är fast eller lös egendom eftersom lösa saker i vissa situationer blir en del av fastigheten när den installeras eller uppförs på marken eller i en byggnad. I denna artikel förklarar vi översiktligt några viktiga skillnader mellan att köpa och äga fast egendom jämfört med lös egendom samt vad som är fast egendom. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
När kan lös egendom bli en del av fastigheten?
När vissa saker som installeras eller byggs på fastigheten av fastighetsägaren eller för fastighetsägarens räkning blir dessa en del av fastigheten som tillbehör, oavsett vem som äger sakerna.
Juridiskt sett upphör dessa saker att vara lös egendom fram till fastighetsägaren eller någon med dennes godkännande fysiskt avlägsnar sakerna från fastigheten.
Vilka saker som omfattas beror dels på sakens karaktär, dels på för vilket syfte det har installerats. Tillbehör till fast egendom brukar delas in i tre olika kategorier
- Allmänna tillbehör. Dessa är byggnad, stängsel, ledningar, träd och andra växter, gödsel och andra anläggningar som har uppförts på fastigheten för stadigvarande bruk.
- Byggnadstillbehör. Dessa tar sikte på typiska inredningsdetaljer i byggnader och annat som varje senare ägare kan tänkas ha nytta av t.ex. torktumlare, diskmaskiner, kamin, kakelugn, spis, markiser och nyckel.
- Industritillbehör. Dessa tar sikte på maskiner och annat som används i industriell verksamhet. Fordon, handverktyg och kontorsutrustning hör inte till denna kategori. Det är möjligt att undanta dessa från att bli fast egendom genom (1) förklaring och sedan (2) inskrivning i fastighetsregistret.
Denna till synes enkla regel om fastighetstillbehör har långtgående effekter, som kan överraska. bl.a. innebär det att
- Saker som köps på avbetalning med återtagandeförbehåll och sedan blir fastighetstillbehör genom att fastighetsägaren installerar dem kan inte tas tillbaka av säljaren. Ett sådant villkor om att säljaren får rätt att återta egendomen om köparen inte kan betala är helt utan verkan.
- Saker som inte ägs av fastighetsägaren och som installeras eller byggs på en fastighet av någon annan än fastighetsägaren eller för någon annans räkning blir inte tillbehör. T.ex. en diskmaskin som en hyresgäst installerar är vanligtvis inte fastighetstillbehör. Men så fort fastighetsägaren äger den blir den tillbehör.
- Fastighetstillbehör blir lös egendom endast om de med fastighetsägarens samtycke har fysiskt avlägsnats från fastigheten. Tillbehör som är stulna från t.ex. villor och byggarbetsplatser är fortfarande fast egendom, som inte kan godtrosförvärvas. Så länge som tillbehören inte installeras i en annan fastighet kan fastighetsägaren som blivit besluten få tillbaka den utan ersättning.
Några situationer att se upp för
- Om två eller fler personer äger en fastighet tillsammans (samägande) och endast en av dem installerar något och betalar för det själv kan saken bli fastighetstillbehör.
- Vid köp av fastighet är det viktigt att säljaren är tydlig med vilka tillbehör som ingår. Om inte tillbehören fysiskt skiljs från fastigheten före köpavtalet undertecknas av köparen och säljaren ingår dem i köpet. Säljaren kan alltså inte efter att avtalet har undertecknats men före tillträde ta bort t.ex. diskmaskiner, tvättmaskiner och staket från fastigheten.
- Regeln om att avbetalningsköp med äganderättsförbehåll inte gäller när saken har blivit fastighetstillbehör gäller inte vid leasing eller hyra av lös sak. Det är skillnad på avbetalningsköp där köparen ska äga saken när betalningen är fullgjord och leasing eller hyra där den som hyr inte ska äga saken, oavsett hur mycket hyra som har betalats. Den juridiska klassifikationen är en helhetsbedömning. Det finns därför risk för att ett avtal som parterna själva kallar för leasing bedöms av en domstol egentligen vara ett avbetalningsköp.
- Egendom som omfattas av företagshypotek och installeras på en fastighet omfattas av komplicerade undantagsregler. Sök professionell juridisk rådgivning för att undvika kostsamma överraskningar!
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om lös egendom
- Vi hjälper dig reda ut vem som äger vad
- Undvik överraskningar genom att hålla dig välinformerad
Tvistlösning inom fastighetsrätt
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig återfå din egendom
Länk till artikeln om “Fastighetsrätt – fast egendom [Del 1]”