Entreprenadjuridik – att skriva avtal

Att formulera ett entreprenadavtal är sällan enkelt – inte ens för mindre arbeten. I praktiken väljer därför de flesta aktörer i branschen att utgå från Byggandets Kontraktkommittés (BKK) standardavtal, som erbjuder en välbalanserad reglering av parternas rättigheter och skyldigheter. Det hindrar inte att parterna avtalar om avvikelser, antingen genom enstaka justeringar eller genom ett helt skräddarsytt avtal. Oavsett väg är noggrannheten avgörande. Nedan går vi igenom vad du bör ha i åtanke när du ska skriva ett entreprenadavtal.

Du är välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå via e-post eller telefon – kontaktuppgifter finns på vår webbplats. Vi är specialiserade på civilrätt med tyngdpunkt på entreprenad- och fastighetsmål, och har bred erfarenhet av dessa rättsområden.

Hur bör man tänka kring ett entreprenadavtal?

Det finns inget enkelt svar på hur ett entreprenadavtal bör utformas – det beror på avtalets art, värde och de specifika omständigheterna. Däremot finns det ett antal grundläggande principer värda att hålla i minnet, oavsett hur litet eller stort projektet är.

1. Dokumentera allt skriftligt.

Skriftliga avtal är en självklarhet för de flesta, men i entreprenadbranschen är det lättare sagt än gjort. Kontraktsunderlaget består ofta av ritningar, beskrivningar och direktiv som inkommer vid olika tidpunkter – vilket kan göra helheten svåröverskådlig. Tillämpar man AB 04 eller ABT 06 räknas samtliga dessa handlingar som en del av kontraktet enligt huvudregeln. Tänk på att även löpande direktiv om detaljer bör dokumenteras skriftligt för att undvika framtida tolkningstvister.

2. Använd ett tydligt och begripligt språk.

Entreprenadbranschen har en rik fackjargong som branschfolk behärskar men som beställare och andra parter kanske inte är förtrogna med. Vid avtalsbildning är ömsesidig förståelse grundläggande – båda parter måste förstå vad de ingår avtal om. Om du märker att motparten inte är bekant med vissa termer är det klokt att formulera om och förklara. Det minskar risken för missförstånd och potentiella tvister längre fram.

3. Precisera villkoren så långt det är möjligt.

Konkreta villkor är svårare att tvista om. I entreprenadbranschen är det ofta komplicerat att på förhand fastslå exakta kostnader och tidsåtgång, men en lösning kan vara att avtala om ett intervall – exempelvis att arbetet ska vara avslutat inom 4–6 månader. Framför allt bör man undvika vaga formuleringar som "skälighet" eller "rimlighet" – sådana uttryck lämnar för stort tolkningsutrymme och skapar onödig osäkerhet för båda parter.

Entreprenadavtal

Entreprenadavtal är av naturliga skäl ofta komplexa. Dels rör det sig i regel om arbeten av högt ekonomiskt värde, dels saknas en generell dispositiv lagstiftning för kommersiella förhållanden – till skillnad från konsumentförhållanden där konsumenttjänstlagen (1985:716) ger ett skyddsnät. Även ett välutformat avtal kan inte eliminera alla risker för meningsskiljaktigheter, men nedan lyfter vi fram ett antal frågor som förtjänar extra uppmärksamhet.

ÄTA-arbeten

Tvister om ÄTA-arbeten är vanligt förekommande och kan handla om vad som ska klassificeras som ÄTA-arbete respektive kontraktsarbete, men också om entreprenörens underrättelseskyldighet och rätt till ersättning.

Eftersom tvingande lagstiftning saknas på området är parterna fria att avtala om hur ÄTA-arbeten ska hanteras. Väljer man att tillämpa ett standardavtal finns reglering i AB 04 (2 kap. 3–12 §§) respektive ABT 06 (2 kap. 4–10 §§). Det är inte ovanligt att parterna justerar dessa bestämmelser – ett vanligt exempel är att man avtalar bort entreprenörens rätt att utföra ÄTA-arbeten utan föregående godkännande när kostnaden understiger ett halvt prisbasbelopp. Upprättar man ett helt eget avtal bör regleringen täcka ramen för ÄTA-arbeten, prissättning och underrättelseskyldighet.

Besiktning

Besiktningen spelar en central roll i entreprenadförhållanden och regleras relativt ingående i AB 04 och ABT 06 – från olika besiktningsformer till behörighetskrav för besiktningsmannen och kallelseprocedurer. Vill man avvika från standardregleringen, exempelvis beträffande valet av besiktningsman (jfr. 7 kap. 7 § AB 04, där beställaren som huvudregel har denna rätt), bör avvikelsen formuleras skriftligt, tydligt och i tillräcklig detalj för att inte lämna tolkningsutrymme.

Pris

Priset är en av de frågor som oftast ger upphov till tvist i entreprenadbranschen. Diskussioner kan uppstå kring huruvida fast pris avtalats, hur fördyringar ska hanteras, prisavdrag vid fel samt material- och ÄTA-kostnader. I teorin vore det optimalt att alltid avtala om ett väldefinierat fast pris baserat på noggranna förkalkyler – men i praktiken är det sällan möjligt.

Det effektivaste sättet att förebygga pristvister är att kommunicera proaktivt. Uppstår omständigheter som påverkar kostnadsbilden bör motparten informeras omgående – och kommunikationen dokumenteras skriftligt. En löpande och öppen dialog gör att båda parter är väl informerade om hur entreprenaden fortskrider, vilket minskar risken för obehagliga överraskningar vid slutbesiktning och fakturering.

När tvist uppstår

Även ett välformulerat avtal kan inte alltid förhindra meningsskiljaktigheter. Ibland går parterna inte att ena – och då kan en rättslig prövning bli nödvändig, oavsett om tvisten rör felansvar, ÄTA-arbeten eller slutreglering. Vasa Advokatbyrå har i över 15 år företrätt både entreprenörer och beställare i entreprenadrättsliga tvister – från förhandlingsbordet till skiljenämnd. Den erfarenheten omsätter vi i ett engagerat och strategiskt ombud för just din situation.