Att formulera ett entreprenadavtal är ofta väldigt komplicerat och tidskrävande även för små arbeten. Det är således väldigt vanligt att man använder sig ett av Byggandets Kontaktkommitténs (BKK) standardavtal, för att skriva avtal, som i många fall har en rätt bra avvägning mellan parternas intressen. Med detta sagt är det dock inte ovanligt att man avtalar om vissa avsteg från standardavtalen. Detta kan ske genom små avsteg eller genom att man gör ett helt nytt avtal. Oavsett vad bör ni vara noggranna. Här tänkte vi ge lite tips gällande vad man bör tänka på när man ska skriva avtal.
Ni kan även kontakta oss på Vasa Advokatbyrå via mail eller telefon. Kontaktinformationen hittar ni på vår hemsida! Vasa Advokatbyrå inriktar sig på civilrättens område. Av vår verksamhet utgör entreprenadmål, fastighetsmål och angränsande områden ett enorm del. Det är därför vi har god erfarenhet i rättsområdet.
Hur bör man tänka kring ett entreprenadavtal?
Att få en fråga hur man bör tänka kring för att skriva avtal är lite som att fråga hur långt ett snöre är. Det beror helt på snöret/avtalet. Det som man däremot kan göra är att tänka på vissa huvudregler. Vissa av reglerna kan te sig rätt uppenbara men förtjänar ändå att lyftas fram.
1. Notera allting skriftligt!
Att ha skriftliga avtal är något som många tänker är uppenbart, vilket är en bra sak. I entreprenadbranschen är dock inte upphandlandet så enkelt att man sätter sig ned och skriver exakt allt som ska göras på ett papper. I kontraktet ingår även saker som ritningar, handlingar, direktiv med mera vilka kan inkomma vid olika tidpunkter. Materialet kan således ibland bli lite svåröverskådligt. I vart fall om man tillämpar AB 04 eller ABT 06 räknas dock samtliga av dessa handlingar in i kontraktet som huvudregel. Tänk alltså på att även enkla direktiv om småsaker bör vara i skrift!
2. Använd tydligt språk.
Många branscher, särskilt entreprenadbranschen, har en helt egen jargong som ofta endast yrkespersoner förstår flytande. Många gånger fungerar det att prata på det språket men det är viktigt att man håller i åtanke att inte alla har er expertis och kunskap på området. Det är ju därför ni behövs! Märker ni således att ni har en kund/beställare som kanske inte vet vad allting innebär kan det vara bra att formulera om det för tydlighetens skull. Vid avtalsbildning är en av de viktigaste faktorerna att båda är införstådda med vad ni avtalat om.
3. Var så konkreta som möjligt.
Att man ska vara så konkret som möjligt är något som många förstår men inte alltid kan tillämpa. Återigen är entreprenadbranschen extra drabbad av osäkerhet i arbetet då det är svårt helt säkert avgöra kostnader, tidsåtgång med mera redan vid upphandlingen. En lösning på detta kan vara att man avtalar om ett intervall, till exempel att arbetet ska vara klart inom 4 – 6 månader. Det man i varje fall bör undvika är formuleringar som ”skälighet”, ”rimlighet” eller någon annan abstrakt formulering.
Entreprenadavtal
Vad gäller entreprenadavtal är dessa ofta väldigt invecklade, dock av goda skäl. Detta har främst dels att göra med vikten av tydliga avtal i och med arbetets värde och dels då det saknas en allmängiltig lag (bortsett från i konsumentförhållanden). Även om man iakttar de tre punkterna ovan och mycket mer därtill kan man aldrig helt förebygga förekomsten av missförstånd och meningsskiljaktigheter. Här är dock några punkter som ni bör tänka lite extra på.
ÄTA-arbeten
Inte allt för sällan kan det uppstå oenigheter kring frågan om ÄTA-arbeten. Denna fråga kan handla om allt från vad som ska anses vara ÄTA-arbeten till huruvida entreprenören haft en skyldighet att informera innan.
Då det saknas en allmängiltig tvingande lag på området är det fritt att avtala om hur detta ska regleras. Skulle man välja att tillämpa något standardavtal regleras detta som ett av villkoren i bland annat AB 04 (2 kap. 3 – 12§§) och ABT 06 (2 kap. 4 – 10§§). Från dessa regleringar är det inte ovanligt att man justerar/ändrar lydelsen. Ett exempel är att man avtalar bort entreprenörens rätt att utföra ÄTA-arbeten utan inhämtande om tillstånd, för det fall kostnaden för ÄTA-arbetet understiger ett halvt prisbasbelopp. Skulle man däremot göra ett helt nytt avtal är det mycket viktigt att tänka på allt från ramen för ÄTA-arbete till pris och underrättelseskyldighet.
Besiktning
Vid entreprenadarbeten är besiktning av central betydelse av flera skäl. Det är således inte konstigt att flera av avtalen som bland annat ovan nämnda AB 04 och ABT 06 reglerar besiktningar relativt ingående. Detta gäller allt från olika typer av besiktning till vem som får vara besiktningsman och förfarande för kallelse. Denna reglering passar dock inte alla då man bland annat kan önska göra avsteg från vissa villkor, som till exempel att det enligt huvudregeln är beställaren som väljer besiktningsman (jfr. 7 kap. 7§ AB 04). Tänk i så fall på att formulera villkoret skriftligt, tydligt och konkret.
Pris
Vad gäller priset är detta en fråga som vållar spörsmål rätt ofta då man kan tvista om allt från huruvida det föreligger ett fast pris, kostnad för fördyring, prisavdrag, materialkostnad, ÄTA-arbeten med mera. Rent allmänt är frågan om pris väldigt krånglig hur man enklast ska formulera villkoret. I teorin vore det bästa att alltid avtala om ett fast pris samt att man beräknat kostnaderna på öret. Detta är endast en dröm.
Med detta sagt finns det ett sätt att till viss del förebygga framtida oenigheter. Detta är att om man märker att kostnader/priset kommer att avvika på grund av en viss åtgärd så informerar man motparten om detta direkt. Genom att hålla en öppen dialog kan man, visserligen inte till 100%, se till att båda är införstådda med hur entreprenaden fortlöper, varför man inte blir lika överraskad vid slutbesiktningen/faktureringen.
Tvist?
Även med ett nästan perfekt avtal kan oenigheter uppstå vilka inte alltid kan lösas på ett smidigt sätt. Ibland kan till och med en rättslig prövning vara enda utvägen. Vasa Advokatbyrå har företrätt både entreprenörer och beställare i kontraktstvister ett stort antal gånger. Genom detta arbete har vi förvärvat en god kunskap i ämnet och en förståelse för dess komplexitet. En kunskap vi alltid använder för att värna om just dina intressen!