Fastighetsmäklaren spelar en central roll vid köp och försäljning av bostad – men mäklarens rättsliga ansvar är mer avgränsat än vad många föreställer sig. Som opartisk mellanman är mäklaren inte part i köpeavtalet, och ansvarsfördelningen regleras i fastighetsmäklarlagen (2021:516). Den här artikeln reder ut vad mäklaren faktiskt är skyldig att göra och var gränsen för ansvaret går.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Vad är en objektsbeskrivning?
En objektsbeskrivning är en skriftlig sammanställning av bostadens väsentliga uppgifter. Det är mäklaren som ansvarar för att upprätta den och se till att den når alla potentiella köpare i god tid före köpet. Innehållskraven varierar beroende på om det rör sig om en fastighet eller en bostadsrätt – nedan går vi igenom vad lagen kräver i respektive fall.
Vilket ansvar har en mäklare?
Mäklaren har en lagstadgad skyldighet att tillvarata både köparens och säljarens intressen, vilket framgår av 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516). Uppdraget ska utföras omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Av 3 kap. 14 § samma lag följer att mäklaren är skyldig att ge en tilltänkt köpare av en fastighet en objektsbeskrivning. Den ska enligt lag innehålla uppgifter om:
- fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftkostnader,
- vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten,
- gemensamhetsanläggningar, och
- byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Vid förmedling av bostadsrätter gäller i stället 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen, som ställer något annorlunda krav på objektsbeskrivningens innehåll. Enligt det lagrummet ska beskrivningen innehålla:
- bostadsrättsföreningens namn,
- pantsättning av bostaden,
- andelstal,
- upplåten mark,
- lägenhetsnummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och
- driftskostnader.
God fastighetsmäklarsed
Utöver kravet på objektsbeskrivning måste mäklaren i hela sin yrkesutövning följa god fastighetsmäklarsed. Begreppet är avsiktligt brett och ska kunna tillämpas i skiftande situationer – det gäller inte bara vid ett specifikt förmedlingsuppdrag, utan även i annan verksamhet som marknadsföring av tjänster. Vad som utgör god sed formas löpande genom Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) tillsynsbeslut och förvaltningsdomstolarnas praxis, och bör ses som ett levande rättsnormsbegrepp snarare än en statisk regel.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Vilka uppgifter omfattas av mäklarens kontrollskyldighet?
De flesta uppgifter i objektsbeskrivningen hämtar mäklaren från säljaren, och mäklaren har i normalfallet rätt att förlita sig på dem – förutsatt att det saknas anledning att ifrågasätta riktigheten. Lagen uppställer dock en kontrollskyldighet: vissa uppgifter måste mäklaren verifiera på egen hand. Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren självständigt kontrollera följande:
- vem som är registrerad ägare till en bostad
- vilka inteckningar, servitut eller andra rättigheter som eventuellt belastar fastigheten
- om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar
- om en bostadsrätt är pantsatt.
Mäklaren ska dessutom kontrollera om det finns förfogandeinskränkningar i fastighetsregistret som begränsar ägarens rätt att sälja – exempelvis villkor om vem bostaden får överlåtas till. Det ingår också i kontrollskyldigheten att utreda om samtycke krävs från make, maka eller sambo enligt 7 kap. äktenskapsbalken respektive 23 § sambolagen.
Vad täcker en mäklares ansvarsförsäkring?
Registrerade fastighetsmäklare är skyldiga att ha en ansvarsförsäkring. Den täcker skadeståndskrav som uppstår till följd av fel i uppdraget, exempelvis felaktig information i objektsbeskrivningen. För en köpare som hamnar i tvist med mäklaren innebär detta en praktisk trygghet – det finns ett försäkringssystem att vända sig mot om skadeståndsskyldighet konstateras.
Att tänka på
Om du har frågor kring ett specifikt fall – oavsett om det gäller brister i objektsbeskrivningen, dolda fel eller mäklarens skadeståndsansvar – är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå. Vi biträder regelbundet klienter i fastighetsrättsliga frågor och tvistlösning.
Läsvärt
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Författad av: Jenny Thalin