Fastighetsmäklaren är en viktig person för dig som är i gång med försäljning eller köp av bostad. Mäklarens roll är att vara en så kallad opartisk mellanman. Det innebär att mäklaren inte är part i köpeavtalet och har i vissa fall kanske mindre ansvar än vad många tror. I den här artikeln ska vi gå igenom vilket ansvar mäklaren faktiskt har.
Vad är en objektsbeskrivning?
En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av bostaden. Det är mäklaren som har i uppgift att sätta ihop objektsbeskrivningen. Mäklaren ska lämna in den till alla potentiella köpare i god tid innan köpet. Nedan går vi igenom vad en objektsbeskrivning enligt lag ska innehålla.
Vilket ansvar har en mäklare?
Mäklaren har en skyldighet att värna om både köparens och säljarens intressen. Detta framgår av 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516). Som mäklare har man även skyldighet att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. I 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen framgår att en mäklare har en skyldighet att tillhandahålla en tilltänkt köpare av en fastighet en objektsbeskrivning. Den ska enligt lag innehålla information om följande:
- fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftkostnader,
- vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten,
- gemensamhetsanläggningar, och
- byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Rör det sig istället om en bostadsrätt är mäklaren också skyldig att tillhandahålla den tilltänkta köparen en objektsbeskrivning. Detta framgår av 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och skiljer sig något åt vad gäller kraven på vad den här objektsbeskrivningen ska innehålla. Enligt lagrummet ska objektsbeskrivningen innehålla:
- bostadsrättsföreningens namn,
- pantsättning av bostaden,
- andelstal,
- upplåten mark,
- lägenhetsnummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och
- driftskostnader.
God fastighetsmäklarsed
Utöver kravet på att lämna en objektsbeskrivning har mäklaren många skyldigheter att leva upp till inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Så vad innebär det i praktiken? Fastighetsmäklarlagen innehåller som nämnts kortfattat ovan, regler för vad mäklaren ska och får göra. God fastighetsmäklarsed är en allmänt hållen regel som är tänkt att fungera i många olika situationer. Att mäklaren alltid ska följa god fastighetsmäklarsed betyder att mäklaren ska göra det när denne gör något inom ramen för sin yrkesroll. Det innebär också att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed när denne gör någonting som inte är kopplat till ett specifikt uppdrag, till exempel om denne marknadsför sina tjänster. God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms främst genom FMI:s avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
Vilka uppgifter omfattas av mäklarens kontrollskyldighet?
En mäklare behöver också kontrollera viss information om bostaden. Detta kallas att mäklaren har en kontrollskyldighet. Vi ska kortfattat förklara vad detta innebär rent faktiskt. De flesta uppgifter som finns i objektsbeskrivningen får mäklaren utav säljaren. Mäklaren har rätt att lita på dessa uppgifter om det inte finns anledning att ifrågasätta dem. Det finns då undantag från detta, mäklaren har en kontrollskyldighet i förmedlingsuppdraget. Detta innebär att mäklaren själv ska kontrollera viss information om bostaden. Mäklaren ska kontrollera följande uppgifter:
- vem som är registrerad ägare till en bostad
- vilka inteckningar, servitut eller andra rättigheter som eventuellt belastar fastigheten
- om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar
- om en bostadsrätt är pantsatt.
Vidare så ska mäklaren även kontrollera om det finns någon begränsning när det gäller ägarens rätt att sälja bostaden, det vill säga om det finns förfogandeinskränkningar i fastighetsregistret. Det kan till exempel finns villkor om vem bostaden får säljas till. Mäklaren ska även se till att undersöka om det krävs samtycke från en make/maka eller sambo.
Vad täcker en mäklares ansvarsförsäkring?
För att skydda sig från eventuella tvister tecknar oftast mäklaren en så kallad mäklarförsäkring. Den här försäkringen ger fastighetsmäklaren ett skydd och får hjälp att täcka rättsliga kostnader, som till exempel skadestånd. Detta innebär även en trygghet för den eventuella köparen som är i tvist med mäklaren eftersom denne då kan få ersättning om den vinner tvisten.
Att tänka på
Ovan har vi sammanfattningsvis redogjort för några viktiga komponenter när det kommer till mäklarens ansvar för objektsbeskrivning. Har du mer specifika frågor om din situation eller har hamnat i en tvist med en mäklare rekommenderar vi dig att ta kontakt med oss på Vasa Advokatbyrå. Vi har flera års erfarenhet av bland annat fastighetsrätt och tvistlösning. Tveka inte att höra av dig!
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin