Vid köp eller försäljning av bostad kan det i efterhand visa sig att fastigheten hade fel som ingen kände till vid affären – så kallade dolda fel. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan köparen ha rätt till prisavdrag eller skadestånd från säljaren, förutsatt att felet uppfyller vissa krav.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
Vad är dolda fel?
Ett dolt fel är ett fel som förelåg vid köptillfället, som köparen inte rimligen kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning och som avviker från vad köparen hade fog att förvänta sig. Bedömningen är alltid objektiv och sätts i relation till bostadens ålder, skick och pris. Den som köper ett sekelgammalt torp måste räkna med att bjälklaget kan vara fuktpåverkat – en fuktskada där kan sällan betraktas som ett dolt fel. Köparen av en nyproducerad bostadsrätt har däremot rätt att förvänta sig ett felfritt utförande, och samma typ av skada kan där kvalificeras som ett dolt fel.
Regelverket skiljer sig åt beroende på om det handlar om villa eller bostadsrätt. Reglerna om dolda fel är likartade, men reklamationsfristen varierar: vid köp av hus eller villa kan köparen ha rätt till ersättning för dolda fel i upp till tio år från tillträdesdagen, medan motsvarande frist vid bostadsrättsköp är två år.
7 vanliga misstag
-
Köparen missar sin undersökningsplikt
Att köparen inte förstår omfattningen av sin undersökningsplikt är det vanligaste misstaget i dolda fel-tvister. Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan kräva ersättning för fel som en normalt aktsam person hade upptäckt vid en omsorgsfull genomgång. Kraven är högt ställda i praxis: alla tillgängliga utrymmen ska kontrolleras – under mattor, bakom inbyggda möbler och inne på kattvinden. Avgörande är om utrymmet går att komma åt utan att göra ingrepp i byggnaden. Kan en fuktskada bara konstateras genom att bryta upp en golvbräda är det normalt ett dolt fel.
-
Köparen reklamerar inte felet i tid
Reklamation måste ske inom skälig tid från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts – annars går rätten till ersättning förlorad. “Skälig tid” är inte definierat i lag men rättspraxis ger vid handen att ett par månader normalt godtas. Praktiskt råd: reklamera skriftligen så fort du misstänker ett fel. Ange vilket fel det gäller och att du förbehåller dig rätten till ersättning. En e-post med läskvitto eller ett rekommenderat brev ger dig dokumentation som kan vara avgörande om tvisten hamnar i domstol.
-
Säljaren tror sig kunna säga vad som helst
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men den som aktivt lämnar felaktig information riskerar att bli skadeståndsskyldig – oavsett om det sker medvetet eller av oaktsamhet. Om säljaren försäkrar att en elinstallation är fackmässigt utförd minskar köparens undersökningsplikt i den delen, vilket ökar säljarens riskexponering vid ett senare krav. Enklaste rådet: uppge allt du känner till om brister och låt köparen bilda sig en självständig uppfattning. Kända fel är per definition inte dolda.
-
Dolda fel i badrum och våtrum
Fuktskador i badrum och våtrum hör till de vanligaste – och kostsammaste – tvisterna. Avsaknad av godkänt fuktskikt strider mot Boverkets byggregler (BBR) och leder regelbundet till mögel och rötskador bakom kaklet. En besiktningsman med fuktmätare kan ofta indikera problemet utan ingrepp i konstruktionen.
-
Dolda fel i elinstallationer
Felaktiga elinstallationer – exempelvis spotlights kopplade utan jordfelsbrytare eller kablar dragna i strid med Elsäkerhetsverkets föreskrifter – är ett återkommande problem. Felen är svåra att upptäcka eftersom de döljs bakom väggar och innertaksskivor, men kan innebära en allvarlig brandrisk och därmed betydande skadeståndskrav.
-
Dolda fel i husgrund och mark
Bristfällig dränering, skadade avloppsledningar och förorenat dricksvatten är exempel på markrelaterade fel som kan bli kostsamma. En geoteknisk undersökning eller en dräneringsinspektion med kamera kan vara en klok investering inför köp av äldre villor.
-
Undersökningsplikten – en sista påminnelse
Köparen kan inte få ersättning för fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull besiktning. Anlita en certifierad besiktningsman – det är praxis vid villaköp och förekommer allt oftare även vid bostadsrättsköp. En välgjord besiktning ger juridiskt skydd och ett bättre underlag för att bedöma om priset är rimligt.
Dolda fel-försäkring
Flera försäkringsbolag erbjuder säljarförsäkring – även kallad dolda fel-försäkring – som träder in om köparen riktar krav mot säljaren efter tillträdet. Det kan ge trygghet, men läs villkoren noggrant. De flesta försäkringar undantar ett stort antal vanliga feltyper: vatten-, avlopps- och värmeinstallationer, radon, asbest, vitvaror och enstegstätade putsade fasader täcks sällan. Några exempel på dolda fel i dessa kategorier kan alltså lämna dig som säljare utan täckning, trots att du betalat premien.