Dolda fel: försäkring och 7 vanliga misstag

När du köper eller säljer ett hus eller en bostadsrätt kan det visa sig att det finns så kallade dolda fel i bostaden. Då kan köparen i efterhand ha rätt till ersättning från säljaren.

Dolda fel: försäkring och 7 vanliga misstagVad är dolda fel?

Man kan säga att ett dolt fel är ett fel som fanns vid tidpunkten för köpet, som köparen inte rimligtvis hade kunnat upptäcka vid en undersökning av bostaden och som köparen inte heller hade anledning att räkna med. Vad som är ett dolt fel kan därför variera från bostad till bostad. Som köpare av ett 1800-talstorp har man kanske anledning att räkna med att bjälklaget kan vara fuktskadat och kan därför inte nödvändigtvis senare hävda att den skadan är ett dolt fel. Som köpare av en nyproducerad bostadsrätt kan man däremot ha andra förväntningar, och samma skada skulle då kunna räknas som ett dolt fel.

Olika lagar gäller för köp av villa respektive bostadsrätt, men reglerna om dolda fel liknar varandra. En viktig skillnad är att för hus och villa kan köparen ha rätt till ersättning för dolda fel i tio år från tillträdet, medan den tiden för bostadsrätt är två år från köpet.

7 vanliga misstag

  1. Köparen missar sin undersökningsplikt

    Att köparen inte förstår omfattningen av sin undersökningsplikt är kanske det allra vanligaste misstaget när det gäller dolda fel. Undersökningsplikten innebär att en köpare inte kan få ersättning för ett fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostaden. Många upplever att kraven på undersökningen är högt ställda. Det räcker inte att ta en snabb titt under visningen. I princip måste alla utrymmen som går att komma åt undersökas. Det gäller att titta under mattor och bakom möbler, men också till exempel inne på kattvinden. Däremot behöver köparen normalt sett inte undersöka sådana utrymmen som inte går att komma åt utan att göra ingrepp i byggnaden. Det innebär exempelvis att om en fuktskada bara skulle vara möjlig att upptäcka genom att bryta upp en golvbräda räknas den normalt sett som ett dolt fel.

  2. Köparen reklamerar inte felet i tid

    För att inte förlora sin rätt till ersättning måste köparen reklamera felet. Det ska ske ”inom skälig tid” från att köparen upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. Det finns ingen exakt gräns för hur lång tid som är ”skälig”. För att vara på den säkra sidan är det bäst för köparen att reklamera så fort som möjligt efter han eller hon har upptäckt eller börjat misstänka ett fel. Reklamation går till så att köparen meddelaren säljaren om felet och om att köparen vill ha ersättning. Det måste inte ske i någon särskild form, men för att ha bevisning kan det vara klokt att reklamera skriftligen.

  3. Säljaren tror att han eller hon kan säga vad som helst

    Säljaren har ingen generell skyldighet att berätta om alla fel som han eller hon känner till. Säljaren riskerar dock i vissa fall att bli skadeståndsskyldig om han eller hon inte berättar om dolda fel som han eller hon vet om. Det är också så att säljarens agerande kan påverka köparens upplysningsplikt. Ett exempel är att om säljaren bedyrar att en elinstallation är utförd på korrekt sätt kan köparen ha en mindre skyldighet än annars att själv undersöka saken, och därmed större chans att senare hävda att det rör sig om ett dolt fel. Säljaren kan därför göra klokt i att vara ärlig. Ett fel som säljaren har berättat om kan inte räknas som ett dolt fel.

  4. Dolda fel i badrum

    Några av de vanligaste, och kanske dyraste, dolda felen är fel i badrum och våtrum. Det kan till exempel röra sig om att det saknas fuktskikt vilket leder till fuktskador.

  5. Dolda fel i elinstallation

    Ett annat vanligt dolt fel är att elektriciteten inte är installerad på ett korrekt sätt. Det kan handla om felinstallerade spotlights eller ledningar som inte dragits på rätt vis. Sådana fel är ofta svåra att upptäcka eftersom problemet ligger bakom väggar eller innertak.

  6. Dolda fel i husgrund och mark

    Det här är en tredje kategori av dolda fel som tyvärr förekommer relativt ofta. Några exempel på fel är dålig dränering, fel på avloppsledningar eller förorenat dricksvatten.

  7. Återigen, köparen missar sin undersökningsplikt

    Den här punkten är så viktig att den tål att upprepas. Köparen kan inte få ersättning för fel som han eller hon borde ha upptäckt. Om du som köpare känner dig osäker på undersökningen kan det vara en bra idé att anlita en besiktningsman som hjälper dig. Det är väldigt vanligt att använda sig av besiktningsmän vid köp av hus och villa och det förekommer även vid köp av bostadsrätt.

Dolda fel-försäkring

Många försäkringsbolag erbjuder så kallad dolda fel-försäkring eller säljarförsäkring till dig som ska sälja hus eller villa. Försäkringen innebär att försäkringsbolaget står för kostnaderna om köparen gör anspråk på att få ersättning på grund av ett dolt fel.

Det är dock viktigt att tänka på att de flesta dolda fel-försäkringar har många undantag. Några exempel på dolda fel som ofta inte täcks av försäkringen är fel på grund av vatten-, avlopps- eller värmeinstallationer, radon eller asbest, vitvaror och enstegstätade putsade fasader. Det är alltså många av de vanligaste dolda felen som inte omfattas av försäkringarna. Då får du som säljare stå för kostnaden själv trots att du har försäkring.