Dolda fel i fastigheter – #7 tips på vad du ska leta efter

Att köpa en fastighet – villa, bostadsrätt eller fritidshus – är ofta den största ekonomiska affären i livet. Dolda fel är fel som faktiskt fanns i fastigheten vid köptillfället men som köparen inte kände till och inte heller borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning. Felen kan vara osynliga vid en ytlig kontroll och visar sig först när man faktiskt bor i och nyttjar bostaden.

Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt, och säljaren bör för sin del redovisa kända fel. Reglerna finns i Jordabalken (4 kap. 19 §). En säljare som medvetet undanhåller information om fel riskerar att köparen i efterhand kräver prisavdrag eller hävning av köpet. Säljaren har visserligen ingen lagstadgad upplysningsplikt, men det är klokt att öppet redovisa vad man känner till om fastigheten – annars kan man stå ansvarig för fel som hade kunnat undvikas. Anmäler köparen ett fel inom ett år från tillträdesdagen kan köpet hävas och affären återgå.

Fel som köparen kände till – eller borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning – räknas inte som dolda fel. Det är just undersökningsplikten som avgör gränsen för vad som anses känt.

För att ett fel i en fastighet ska betraktas som dolt krävs det att följande kriterier är uppfyllda:

• Felet fanns i fastigheten vid köptillfället. Fel som uppstår i fastigheten efter att köpet har genomförts är inte dolda fel. Säljare är ansvariga för dolda fel i fastigheten i tio års tid efter att köpet har genomförts. Om felet anses ha funnits där vid köpetillfället kan säljaren bli återbetalningsskyldig till köparen.
• Felet kändes inte till av köparen i förhand. Säljaren behöver inte ha känt till felet i förhand för att felen ska räknas som dolda. Att felen är dolda innebär just att köparen inte visste om felet innan köpet genomfördes. Om säljaren däremot kände till felen i förhand har denne en skyldighet att informera om det.
• Felet kunde inte upptäckas av köparen vid genomförandet av undersökningsplikten. Det måste här finnas befogade skäl till att köparen inte upptäckte felet, såsom att det hade krävts specialutrustning för att kunna upptäcka felet eller att man hade varit tvungen att orsaka skada på fastigheten för att kunna undersöka eventuella fel. Det kan till exempel handla om att det kan vara svårt att upptäcka sprickor i avloppsrör utan särskild utrustning, eller att man hade varit tvungen att bryta upp en vägg för att kunna hitta instabila bjälkar.
• Felet står inte i proportion till vad som kan räknas som vanligt slitage för fastigheten i fråga. I rättsfall görs det alltid en individuell bedömning av fastigheten. I äldre fastigheter är det ofta mer slitage och fastigheten kan behöva viss skötsel, vilket också är någonting man som köpare bör ha i åtanke om man köper ett sådant objekt. I nyrenoverade fastigheter bör felen som finns också vara få och av ett mindre omfattande slag. Dolda fel kan dock förekomma i fastighet oavsett vilken typ av fastighet det rör sig om. För att ett fel ska räknas som dolt ska det vara av ett oväntat slag, och inte vara ett resultat av fastighetens ålder, konstruktion och generella skick.
• Felet påverkar marknadsvärdet av fastigheten. För att en köpare ska kunna få ekonomisk ersättning för fel som upptäcks krävs det att felet är av ett så allvarligt slag att det påverkar fastighetens marknadsvärde. I vissa fall kan dolda fel upptäckas utan att någon ersättning delas ut eftersom det inte påverkar objektets marknadsvärde.

Det går sällan att helt freda sig mot dolda fel, men en grundlig besiktning minskar risken avsevärt. I den här artikeln går vi igenom viktiga punkter att känna till när det gäller att identifiera fel på avlopp, vid läckage, i bostadsrätter och villor samt i ventilationssystem. Vi fördjupar oss också i undersökningsplikten och vad den faktiskt innebär för dig som köpare.

Dolda fel på avlopp

Som köpare har du undersökningsplikt avseende alla åtkomliga utrymmen i fastigheten. För avloppens del innebär det att du bör kontrollera de synliga vattensystemen – toaletter, handfat, diskho, badkar, dusch och tvättstuga. I vissa fastigheter ingår även dagvatten i avloppssystemet, det vill säga hur regn, smältvatten och ytvatten leds bort från tomten och fastighetens utsida.

Konstruktionsfel i avloppssystemet är ett klassiskt exempel på dolda fel – skadorna sitter i rör under mark och syns inte vid en normal besiktning utan kräver kamerainspektion eller grävning. De allra flesta svenska fastigheter är anslutna till kommunalt vatten och avlopp, vilket innebär att kommunen ansvarar för reningsprocessen och det allmänna ledningsnätet.

Vid enskilt avlopp är det däremot fastighetsägaren som ansvarar för både rening och bortföring av avloppsvatten. Att anlägga ett enskilt avlopp kräver tillstånd från kommunens miljökontor, och ändringar av befintlig anläggning kan dessutom kräva en godkänd bygganmälan. Om du köper en fastighet med enskilt avlopp är det därför viktigt att begära in alla tillstånd och kontrollera att installationen uppfyller gällande krav. En undermålig anläggning riskerar att läcka avloppsvatten ut i mark och vattendrag – med övergödning som följd – och kan dessutom ge dig som ny ägare ett kostsamt saneringskrav från tillsynsmyndigheten.

Fel vid läckage

Läckage kan uppstå i alla delar av fastigheten som exponeras för vatten – inifrån såväl som utifrån. Det kan röra sig om ett otätt tak där smältande snö tränger in, eller om avloppsrör med bristfälliga fogar som låter vatten sprida sig in i bjälklag och golv. Gemensamt är att skadorna ofta hinner bli omfattande innan de blir synliga på ytan.

Som köpare förväntas du kontrollera synliga fukt- och läckageskador samt testa att avloppssystemen fungerar som de ska. Har fastigheten eget tak – som vid villa, radhus eller fritidshus – ingår det normalt i undersökningsplikten att även besikta taket utvändigt.

Dolda fel vid läckage uppstår ofta när säljaren har dolt synliga tecken på fukt, utelämnat information om tidigare vattenskador eller inte redovisat vilka åtgärder som vidtagits. Viss typ av läckage är svår att upptäcka vid en normal besiktning – till exempel hur vattnet leds bort i tvättstugan – och om säljaren känner till sådana problem är denne skyldig att informera köparen.

Dolda fel i avlopp, bostadsrätter, villor och fritidshus

I bostadsrätter, villor och fritidshus är de vanligaste dolda felen kopplade till våtutrymmen, bärande konstruktion och felaktig montering. I badrum och kök handlar det ofta om otillräcklig vattenavledning som skapar fuktskador och i förlängningen röta och mögel. Felmonterade golvbrunnar är ett typiskt exempel – i äldre fastigheter placerades brunnar enligt en äldre standard som inte alltid klarar den vattenvolym som moderna tvättmaskiner och duschar kräver.

Fel i bärande konstruktion – innerväggar, ytterväggar, bjälkar och bärande balkar – kan bero på fuktskador, mögel och röta, men också på angrepp av skadedjur eller bristfällig isolering. Den här typen av fel är allvarliga eftersom de kan påverka fastighetens strukturella integritet och leda till höga reparationskostnader.

Även felaktig elinstallation kan utgöra dolda fel med allvarliga konsekvenser. Inbyggda spotlights som monterats utan tillräckligt avstånd till isolering skapar brandrisk och kan ge elledningarna brännskador. Överlastade elsystem – där säkringar löser ut vid normal belastning – tyder på att installationen inte är dimensionerad för fastighetens faktiska behov. Sådana fel kan klassas som dolda om de inte framgick av säljarens uppgifter och inte heller borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning.

Dolda fel på ventilationen

Ventilationssystemet ansvarar för luftcirkulationen i fastigheten – det för bort fukt, föroreningar och rök och säkerställer ett hälsosamt inomhusklimat. För lokaler där människor stadigvarande vistas finns ett kvalitetskrav: koldioxidhalten i inomhusluften får inte överstiga 1 000 ppm. En bristfällig ventilation kan alltså inte bara skapa obehag utan även utgöra ett faktiskt hälsoproblem.

Ventilationssystemet omfattar tillufts- och frånluftsdon i allrum, sovrum, badrum och kök. Aggregaten varierar i utformning – vissa är enkla att kontrollera, andra kräver ett utbildat öga. Ett enkelt sätt att testa funktionen är att sätta igång köksfläkten och känna om luftdraget stämmer, eller att kontrollera ventilationsdon på väggarna. Fel kan sitta i själva aggregaten eller djupare inne i ventilationskanalerna, och i det senare fallet räcker inte en ytlig besiktning för att avslöja problemet.

Undersökningsplikt

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har du som köpare en långtgående skyldighet att undersöka fastigheten innan köpet fullföljs. Regeln är tydlig: fel som borde ha upptäckts vid en noggrann genomgång kan inte i efterhand göras gällande mot säljaren. För att ett fel överhuvudtaget ska kvalificeras som dolt krävs att det förelåg vid köptillfället och att det inte rimligen gick att upptäcka vid en varsam besiktning.

För en privatperson utan byggteknisk bakgrund kan det vara svårt att veta vad undersökningsplikten faktiskt kräver. Många väljer att anlita en besiktningsman – vilket är klokt – men besiktningsmannens rapport ersätter inte den egna undersökningen. Du behöver själv gå igenom fastigheten och bilda dig en uppfattning om dess skick. Undersökningsplikten gäller fullt ut för villor, radhus, fritidshus och bostadsrätter.

Undersökningsplikten omfattar alla utrymmen som är tillgängliga – källare, vind, krypgrund och biutrymmen inkluderade. Nedan följer några områden som erfarenhetsmässigt är extra viktiga att granska:

1. Kolla så att allt fungerar. Testa kranar i kök, badrum och tvättstuga, och se hur trycket är, om vattentemperaturen regleras som den ska, om det går att spola i flera kranar samtidigt och om vattnet sjunker undan som det ska. Spola i toaletter för att se om vattnet avlägsnas och fylls upp och hur lång tid det tar innan det går att spola igen; kom ihåg att processen ofta går snabbare om man spolar ner enbart vatten, så se till att testa att spola ner toalettpapper några gånger. Se om lås på ytterdörrar, balkongdörrar, inomhusdörrar och eventuella förråd eller garage fungerar som de ska; går det enkelt att låsa och låsa upp eller kärvar något lås?
   Se hur medföljande vitvaror såsom spis, ugn, kylskåp, frys, köksfläktar, diskmaskin, tvättmaskin, torktumlare och liknande fungerar. Kolla om fönster, dörrar, balkongdörrar och grindar går att öppna och stänga som de ska, kolla om de sluter tätt eller om det är drag. Se hur skåpluckor och lådor i köket, sovrum, vardagsrum, hall och badrum fungerar, om de går att öppna och stänga ordentligt, om någonting sitter löst, är trasigt eller har sprickor. Undersök hyllplan i skåp för att se om de är stabila. Känn på elementen och testa reglagen. Prova eluttagen, lamporna och ringklockan på dörren. Se om fönsterbrädorna sitter fast som de ska. Testa persienner och markiser för att se att de går att dra upp och ner, samt justeras, som de ska. Kolla om ventilationen fungerar.
2. Väggar, golv och tak. Kolla hur tapeter, våtrumsväggar, kakel, klinkers, mosaik och andra typer av väggar ser ut, om det är välgjort eller förekommer ojämnheter, fuktskador, mögel, förslitningar, sprickor, hål och slarvigt fastsatt fogmassa. Kolla om golven är hela eller om det förekommer otätheter eller vattenskador, om trösklarna sitter som de ska och hur listerna ser ut. Se om taket är helt eller om det förekommer sprickor, fuktskador eller hål. Om det finns yttertak på fastigheten bör även detta undersökas. Kom ihåg att kolla även bakom objekt som kan täcka väggarna, golvet och taken, såsom bakom och under tavlor, mattor, lampor, soffor, växter, bokhyllor och liknande.Om det finns tillhörande uteplats, balkong, veranda, förråd, garage, friggebod och liknande bör även väggarna, golven och taken undersökas där.
3. Säljarens tillstånd för enskilt avlopp. Vissa fastigheter har exempelvis enskilt avlopp. För att få ha detta krävs det att ägaren innehar tillstånd, vilket säljaren ska kunna uppvisa. Om detta inte finns kan det innebära att det helt enkelt inte finns ett tillstånd för att ha enskilt avlopp, vilket i sin tur kan betyda att avloppets funktion inte är kontrollerad i enlighet med de bestämmelser som finns.
4. Ta vattenprov. Det kan vara bra att ta vattenprov för att kolla hur vattnet är, vilket är särskilt viktigt om fastigheten har en egen brunn. Om fastigheten är ansluten till den kommunala dricksvattenförsörjningen är det kommunen som ansvarar för att kontrollera så att vattnet är drickbart. När man däremot har en egen brunn är det upp till en själv att ta vattenprover. Detta görs genom att man beställer provtagningsflaskor med tillhörande följesedlar från ett valfritt vattenlaboratorium, som sedan skickas tillbaka dit för analys. Vattnet för proverna ska förvaras kallt under hela tiden. Det som analyseras i laboratoriet är bland annat förekomsten av mikroorganismer, bakterier och vattnets kemiska egenskaper – vilket tillsammans är faktorer som avgör om vattnet lämpar sig som dricksvatten eller inte.
5. Ta reda på framtida planer för bostadsområdet. När man undersöker en fastighet är det inte bara fastigheten i sig som är viktig att titta på, utan även området där bostaden är belägen är relevant. Det kan till exempel handla om huruvida det finns planer för att bygga nya byggnader, vägar, tågspår där eller om det kommer genomföras installation av nya elnät, vattenledningar, fiber och liknande. Detta är faktorer som kan komma att påverka fastighetens marknadsvärde både positivt och negativt, samtidigt som det kan påverka kvaliteten att bo där på olika sätt. Nya byggnader kan påverka utsikten, nya vägar kan innebära ökad förekomst av buller och installationer kan både vara ett störande moment men även komma att påverka ens tillgång till exempelvis el, vatten, värme och internetuppkoppling.
6. Övergripande skick. Hur är fastighetens skick i förhållande till dess ålder, sort och konstruktion? Är slitaget som förekommer brukligt i relation till vad fastigheten har använts till? Har någonting på fastigheten förändrats, och i såna fall: Vad, när och på vilket sätt? Det kan även vara bra att kolla hur planritningar ser ut och om någonting har förändrats i dessa. Om det har förekommit ombyggnationer eller nybyggnationer bör även tillstånd för detta vara bra att kollatta upp.När man kollar på det övergripande skicket bör man även kolla på vilka indikationer det finns för mer omfattande problem. I vissa fall kan till exempel fläckar i taket vara en indikation på att det finns fuktskador, vilket i sin tur kan innebära mer omfattande problem med mögel och vattenläckor. Av den anledningen är det också viktigt att inte enbart se det synliga som ett problem, utan även reflektera över vad den bakomliggande orsaken till dessa kan tänkas vara.Om en säljare medvetet försöker vilseleda köparen genom att aktivt dölja befintliga fel på fastigheten, såsom att måla över fuktfläckar, hänga upp tavlor över trasiga väggar eller att insistera på att felen inte finns, kan säljaren också komma att bli återbetalningsskyldig i efterhand när köparen upptäcker felen.
7. Besiktning. Ta reda på om det har gjorts tidigare besiktningar på fastigheten och vad som i såna fall upptäcktes då. I vissa fall kan säljare marknadsföra fastigheter som färdigbesiktigade – men undersökningsplikten gäller fortfarande för dig som köpare!Även om säljaren har besiktigat fastigheten ska du alltså göra en egen besiktning, både själv och om du vill med hjälp av en besiktningsperson. Anledningen till detta, utöver den givna undersökningsplikten, är att du aldrig har något avtal med säljarens besiktningsperson.Om du skulle förlita dig på säljarens besiktning kan det också påverka din möjlighet att kunna få ersättning om du i efterhand upptäcker fel på fastigheten.Om du anlitar en besiktningsperson för att undersöka fastigheten kan du ta en extra titt på det som hen eventuellt har upptäckt eller har anmärkt på. Vissa personer kan här vilja anlita ytterligare besiktningspersoner som är specialiserade inom olika områden, såsom el, vatten, värme eller sotning. Att anlita besiktningspersoner innebär en viss kostnad, men felen som upptäcks kan många gånger användas till din fördel vid en prisdiskussion med säljaren.

Samtliga fel och anmärkningar som framkommer bör dokumenteras skriftligt. Dokumentationen skyddar båda parter: säljaren kan visa vad som var känt vid överlåtelsen, och köparen har ett underlag att luta sig mot – inte minst om fastigheten senare ska säljas vidare.

Som säljare går det att teckna försäkringar mot dolda fel, vilket ger ett ekonomiskt skydd om fel dyker upp efter tillträdesdagen. För köparen innebär en sådan försäkring att man vänder sig till försäkringsbolaget för skadereglering och bedömning av eventuell ersättning.

Vanliga misstag hos köpare är att undersöka fastigheten alltför ytligt, förbise upplysningar som säljaren faktiskt lämnat, eller att vänta för länge med att reklamera. Enligt jordabalken måste fel anmälas inom skälig tid efter att de upptäckts – annars riskerar du att förlora rätten till ersättning, oavsett felets allvar.

Ett vanligt missförstånd är att mäklaren bär ett självständigt ansvar för fastighetens skick eller för riktigheten i den information som förmedlats. Så är det inte. Köpeavtalet ingås mellan köpare och säljare, och det är säljaren som ansvarar för de uppgifter som lämnas via mäklaren.