Dolda fel i en bostadsrätt är alltid trist. Att köpa en bostadsrätt är en av de viktigaste affärerna du kommer att göra i livet. Därför är det såklart också viktigt att allt går rätt till så att du kan flytta in i din nya bostad utan bekymmer. En potentiell fallgrop när man köper bostad är så kallade dolda fel, vilket är ett fel som du som köpare inte kan se på visningen eller vid en eventuell besiktning.

Om du upptäcker ett dolt fel när du väl har flyttat in kan det vara svårt att veta vad du ska göra och om du har rätten på din sida. Därför har vi sammanställt denna guide, där du får reda på allt du behöver veta!

4 anledningar till att välja Vasa Advokatbyrå

Vi prioriterar dig som har problem och löser din tvist. Företag och privatpersoner är lika varmt välkomna till oss. Vasa Advokatbyrå startades 2002 av advokat Per-Ulrik Andersson och på firman finns ett flertal duktiga jurister. Tillsammans med oss blir du starkare!

  • Självklart kostar inte det inledande samtalet, vi är intresserade av att lyssna på dig
  • Vi är specialister på många områden, bl.a. fastighetsrätt, försäkringsrätt, entreprenad och tvister
  • Vasa Advokatbyrå har starka finanser och en trygg ansvarsförsäkring
  • Vi kommer ge dig vår högsta prioritet och ärlighet i ditt ärende

För att vi skall kunna åta oss ett uppdrag måste ärendet uppgå till minst ett halvt basbelopp eller mer. Om ärendet gäller mindre summor kan vi således inte hjälpa dig.

Rättigheter och skyldigheter vid dolt fel i bostadsrätter

Dolda fel i bostadsrätt: Exempel på dolda fel

Både köpare och säljare av en bostadsrätt har rättigheter och skyldigheter mot den andra parten. Du som köpare måste alltid undersöka bostaden innan köpet går igenom, för att upptäcka eventuella fel som inte räknas som dolda. Du har nämligen ingen rätt att senare kräva att säljaren kompenserar dig för fel som du borde ha upptäckt. Därför är det ofta bra att anlita en besiktningsman som har stor kunskap om de vanligaste felen som kan finnas i en bostadsrätt. Det innebär också att besiktningsmannen tar på sig ansvaret och blir skyldig att betala dig skadestånd om han eller hon misslyckas med att upptäcka ett uppenbart fel eller ger dig felaktig information.

Om du upptäcker ett fel i efterhand som du inte bör kunna ha upptäckt själv vid besiktningen räknas det som ett dolt fel. Felet behöver vara ett sådant du kan förvänta dig utifrån bostadsrättens byggnadsår eller renoveringsår. Dessutom räknar man också in bostadsrättens skick vid köpet och själva priset för att kunna avgöra om något är ett dolt fel. Det kan alltså vara ganska komplicerat att avgöra vad som gäller, och det är många gånger en bra idé att rådfråga en advokat eller jurist som är specialiserad inom just fastighetsrätt för att vara på den säkra sidan.

Ett dolt fel måste reklameras till säljaren av bostadsrätten inom två år, men så klart är det alltid bäst att ta kontakt med säljaren så fort som möjligt. I reklamationen behöver du tydligt dokumentera vad felet gäller. Vanligen kan du få ett avdrag på priset när ett dolt fel har upptäckts, men ibland kan det även leda till skadestånd eller en hävning av köpet.

Exempel på dolda-fel försäkring

En del säljare tecknar en så kallad dolda fel-försäkring, som till viss del skyddar mot köparens krav när ett dolt fel upptäcks. Fördelen är att försäkringsbolaget kommer att utreda säljarens ansvar vid försäljningen, och kan även representera säljaren om det blir en tvist som går till domstol. Om du ska få skadestånd för ett upptäckt dolt fel och säljaren har en dolda fel-försäkring är det i stället försäkringsbolaget som betalar ut pengarna. Däremot behöver säljaren betala en självrisk på ungefär 30 % av det aktuella prisbasbeloppet. Att säljaren har en dolda fel-försäkring behöver alltså inte påverka dig som köpare på något sätt, men det kan förstås leda till att försäkringsbolaget undersöker det påstådda dolda felet lite extra.

Exempel på dolda fel i bostadsrätt

Exempel på dolda fel i bostadsrätt

Det finns ett antal olika dolda fel som det kan vara bra att hålla utkik efter när du har flyttat in i din nya bostadsrätt. Här är exempel på de tre vanligaste kategorierna:

1. Dolda fel på ventilation

Att ventilationen inte fungerar som den ska i en bostadsrätt kan leda till en hel del problem. Det kan ge upphov till dålig lukt och fukt i badrummet, att stekos inte försvinner snabbt nog från köket eller att luftkvaliteten blir dålig i hela bostaden. Denna typ av fel brukar upptäckas ganska fort eftersom ventilationen är något som påverkar oss varje dag. Ett dolt fel med ventilationen kan både finnas i ventilationskanalerna eller bero på att ventilationsaggregaten inte fungerar korrekt.

2. Dolda fel på elinstallation

Ett av de absolut vanligaste dolda felen är kopplat till elinstallationer. Många gånger är det särskilt spotlights som är felinstallerade vilket kan leda till brännskador på både isolering och ledningar. Felaktiga elektriska installationer som säljaren har gjort räknas också till dolda fel, och är särskilt riskabla eftersom de i värsta fall kan orsaka en brand i bostaden.

3. Dolda fel på kök

Dolda fel i kök kan ha att göra med både ventilationen och elen, men kan även gälla till exempel avloppet. Köket är ett av de rum där det finns störst risk för att upptäcka dolda fel, och därför är det viktigt att du håller noga koll på eventuella problem för att kunna reklamera dem till köparen inom rimlig tid.

4. Dolda fel i bostadsrätt – badrum

Att behöva åtgärda en skada i ett badrum kan bli kostsamt, och det försvårar även vardagen att inte ha ett fungerande badrum. När du köper en bostadsrätt är det viktigt att du undersöker badrummet noggrant. Även om vi rekommenderar att du låter en besiktningsman titta på badrummet, kan vi ändå nämna vissa saker som du också kan vara uppmärksam på. Viktigt att känna till är att om du har haft möjlighet att upptäcka ett fel, kommer felet i regel inte bedömas som ett dolt fel. Felet kan då i stället anses falla inom din undersökningsplikt, och det kan bli svårt för dig att rikta ansvar mot säljaren för det felet.

En sak du kan undersöka är om du ser några fuktfläckar i badrummet. Det finns många vattenkällor i ett badrum såsom handfat, toalett med mera. Av den anledningen kan läckage uppstå på många ställen i badrummet. Små läckage kan senare leda till fuktskador. Det du kan vara uppmärksam på är om du ser att delar av golvet har en mörkare färg än resten av golvet, eller om det luktar konstigt i badrummet. Du kan även med fördel titta på alla kranar och rör i badrummet och se om det läcker från dessa.

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt