Dolda fel: Allt du behöver veta om dolda fel

Du som funderat på att köpa en bostad har kanske hört talas om begreppet dolda fel. Men vad innebär det egentligen? Jo, ett dolt fel är ett fel i bostaden som inte upptäckts under besiktningen innan köpet gått igenom. Därför är det viktigt att ha koll på alla lagar och regler kring dolda fel så att du kan öka dina chanser att få ersättning och kunna åtgärda felet. I denna artikel ska vi gå igenom allt du behöver veta om dolda fel för att känna dig trygg när du ska köpa ett nytt hus eller lägenhet.

Vad är ett dolt fel?

Som vi nämnde ovan så är ett dolt fel ett fel på en bostad som upptäcks i efterhand. De flesta fel upptäcks redan vid besiktningen som görs innan försäljningen, men en del fel är väldigt svåra att upptäcka. Det kan till exempel handla om ett elfel, en fuktskada eller ett dolt fel i ett våtutrymme. Definitionen av ett dolt fel är att det måste vara ett sådant fel som du som köpare inte kan förvänta dig av huset eller lägenheten. Om du till exempel köpt en äldre fastighet är det till exempel naturligt att den inte har samma standard som ett nybyggt hus. Och med äldre hus kommer också flera fel.

Vid köp av en bostad måste du själv undersöka bostaden för att kontrollera så att det inte finns några uppenbara fel. Du kan välja att göra det själv eller att anlita en besiktningsman som är kunnig inom fastighetsfrågor. Eventuella fel som du borde ha upptäckt kan du nämligen inte få någon kompensation för från säljaren.

Om det däremot handlar om ett dolt fel kan du få ersättning från säljaren. Det svåra är att bevisa att det faktiskt är ett dolt fel du har upptäckt. Just fastighetstvister är något av det mest komplicerade inom juridiken, och därför kan det vara bra att rådfråga en advokat eller jurist om du är osäker. Det kan också vara till stor hjälp att anlita en pålitlig besiktningsman som faktiskt kan bli skadeståndsskyldig om han eller hon missar synliga fel i bostaden. På så sätt kan du vara säker på att det inte dyker upp några fel som du som köpare har ansvar för.

Detta bör du tänka på

Om du har upptäckt ett dolt fel bör du dokumentera det noga så att du kan bevisa för säljaren att det faktiskt är just ett dolt fel det handlar om. Sedan bör du kontakta säljaren och reklamera felet. Tänk på att detta måste göras inom skälig tid efter att du upptäckt felet. Om du har köpt en bostadsrätt anses två år vara skälig tid, medan ett dolt fel i ett hus måste reklameras inom tio år efter köpet. Bäst är förstås att kontakta säljaren så snart som möjligt för att se hur ni kan lösa problemet.

Resultatet av en reklamation av ett dolt fel kan få olika utfall beroende på vad du och säljaren kommer överens om. Om det handlar om ett väldigt allvarligt fel, eller om du blivit lurad, kan det bli tal om en hävning av köpet. Då får du tillbaka pengarna du betalade för bostaden, och bostaden återgår i säljarens ägo. Hävningar kan bara ske inom ett år efter tillträdet, så det handlar ofta om omfattande fel som upptäcks tidigt.

Är det däremot ett mindre omfattande fel och du fortfarande vill bo kvar i bostaden kan det bli tal om avdrag på priset. Då får säljaren betala en summa som motsvarar bostadens värdeminskning när man tar hänsyn till det dolda felet. Ibland kan du som köpare också ha rätt till skadestånd, till exempel om bostaden inte uppfyller det som säljaren utlovat vid köpet.

Skillnader på dolda fel i hus, bostadsrätter och lägenheter

Hur du bör agera vid dolda fel kan variera beroende på om du köpt ett hus eller en bostadsrätt. Reglerna vid försäljningar av hus eller bostadsrätter skiljer sig åt, och egentligen kallas det inte dolda fel när det handlar om en bostadsrätt. Vad som gäller vid dolda fel i ett hus regleras i jordabalken, medan fel i en bostadsrätt regleras i köplagen.

Det som räknas som ett fel i en bostadsrätt avgörs till större del av vad säljaren och köparen har avtalat. Det är inte heller lika höga krav på undersökningsplikt i bostadsrätter som vid köp av ett hus. Ofta säljs bostadsrätter i befintligt skick, och det innebär att det är svårare att bevisa dolda fel i en bostadsrätt än i ett hus. Utöver att det dolda felet ska reklameras inom skälig tid så måste även bostaden vara i betydligt sämre skick än du som köpare kunde ha räknat med. Ett fel kan också räknas som ett dolt fel om bostadsrätten inte stämmer med säljarens uppgifter, eller om säljaren har utelämnat väsentlig information.