Dolda fel i bostadsrätter: Med exempel

En bostadsrättsaffär är sällan bara en ekonomisk transaktion – det handlar om att köpa eller sälja ett hem. När ett fel sedan dyker upp i lägenheten uppstår snabbt frågor om vem som bär ansvaret och vad lagen säger. Den här artikeln reder ut vad som gäller för köpare och säljare när fel upptäcks efter tillträdet.

Vad är ett dolt fel?

Köparen kan inte kräva ersättning för vilka fel som helst. Utgångspunkten är att säljaren bara ansvarar för fel som existerade vid köptillfället och som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av lägenheten. Dessa brukar kallas dolda fel. I juridisk mening regleras frågan av köplagen, och reglerna för dolda fel ser olika ut för hus och bostadsrätt, men bygger på liknande principer.

1. Vad är ett fel?

   Det går inte att generellt säga vad som är ett fel, eftersom det kan variera från fall till fall. Det beror på att det rör sig om ett fel i lagens mening när lägenheten inte stämmer överens med vad som har avtalats eller vad som köparen rimligen kunde förvänta sig. Vad köparen rimligen kan förvänta sig beror på bland annat lägenhetens ålder och vad säljaren har sagt om lägenhetens skick. Köper du en nyare lägenhet kan du till exempel ofta förvänta dig att våtutrymmen är byggda enligt modern standard, medan du kanske inte kan förvänta dig det i en äldre lägenhet. Vad som står i annonsen, vad mäklaren säger och vad säljaren gör påverkar också vad du som köpare rimligen kan förvänta dig. Ett exempel på det är ett fall där domstolen ansåg att det var fel på en lägenhet eftersom den inte hade ett förråd. Det stod nämligen i objektsbeskrivningen att det fanns ett förråd och säljaren hade visat köparen ett förråd som hon använde. Köparen kunde därför räkna med att det skulle ingå ett förråd.

2. När är det ett ”dolt” fel?

   När man tagit reda på om det aktuella felet är ett fel i lagens mening, är nästa fråga om det är ett sådant fel som köparen kan få ersättning för – alltså om det är ett så kallat ”dolt” fel.

   Som köpare kan du inte få ersättning för sådana fel som du faktiskt kände till. Det som kan bli krångligare är att du inte heller har rätt till ersättning för sådana fel som du inte kände till, men som du borde ha upptäckt. Det är det som menas med att köparen har en undersökningsplikt. Tänk därför på att noga undersöka lägenheten. Det är också vanligt att mäklare i annonsen eller under visningen uppmanar spekulanterna att titta på någon viss del av lägenheten, då kan det göra att din undersökningsplikt blir ännu starkare.

Vanliga exempel på dolda fel i bostadsrätt:

• avsaknad av fuktspärrar i nyare byggnader,
• felaktigt installerad el,
• ohyra,
• lägenhetens storlek stämmer inte överens med beskrivningen.

Köparens rättigheter och säljarens ansvar vid dolda fel

Visar det sig att lägenheten har ett dolt fel har köparen rätt till antingen avhjälpande – att felet faktiskt åtgärdas – eller prisavdrag som motsvarar åtgärdskostnaden. Storleken på ersättningen beror på felets art och vad det kostar att rätta till det. I allvarligare fall kan även skadestånd komma i fråga.

Fler exempel på dolda fel i bostadsrätt

Begreppet dolt fel är egentligen hämtat från fastighetsrätten och jordabalken. För bostadsrätter gäller i stället köplagen, som inte använder termen “dolt fel” utan talar om abstrakta fel – det vill säga fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning. I vardagligt tal är det ändå vanligt att säga dolda fel även om bostadsrätter, och skillnaden är sällan avgörande i praktiken.

Badrum är den vanligaste platsen för dolda fel i bostadsrätter. Fukt och mögel bakom kakel eller i konstruktionen är typiska exempel på fel som är svåra att se vid en visning. En viktig tumregel är att äldre bostadsrätter ger köparen ett sämre skydd: att upptäcka läckage i ett badrum i en äldre lägenhet anses mer sällan utgöra ett dolt fel, eftersom en viss förslitning är att förvänta sig med åren. Det utesluter dock inte att ett sådant läckage ändå kan vara ett dolt fel – bedömningen måste alltid göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Två viktiga saker att ha i åtanke:

• Köparen måste meddela säljaren om han eller hon upptäcker ett dolt fel. Det är viktigt att det sker så snart som möjligt – annars kan köparen förlora rätten till ersättning.
• Köparens rätt till ersättning för dolda fel gäller bara i två år efter köpet. Om fel upptäcks senare än så finns normalt sett ingen rätt till ersättning.

Är felet tillräckligt allvarligt kan köparen ha rätt att häva köpet och återfå hela köpeskillingen.

3 konkreta tips för att skydda dig mot dolda fel

1. Undersök, inte bara en gång!

   För dig som ska köpa bostadsrätt är det jätteviktigt att undersöka hela lägenheten, noggrant. Upptäcker du ett fel innan köpet kan du ta med det när du förhandlar om priset. Gör du en bra undersökning och inte upptäcker några fel, är det större chans att du senare kan få ersättning om det ändå skulle visa sig finnas fel. Det kan vara bra att undersöka kök, toalett och badrum extra noga eftersom det ofta är där de riktigt dyra felen kan uppstå.

2. Anlita en besiktningsman

Om du är osäker på vad du ska titta efter kan det vara klokt att ta hjälp av en professionell besiktningsman. Det är inte lika vanligt att anlita besiktningsman vid lägenhetsköp som vid husköp, men en besiktning kan avslöja fel som är svåra att upptäcka på egen hand och kan spara dig dyra överraskningar längre fram.

3. Fundera över om du som säljare vill ha extra skydd

   Som säljare kan det kännas otryggt att en köpare kan komma och begära ersättning. Det finns dolda fel-försäkringar som kan skydda mot ersättningskrav – se till att kolla vad som ingår i försäkringen. Det är också viktigt att tänka på att risken att bli ersättningsskyldig är större om du säger till köparen att saker är felfria om det visar sig inte stämma. Det kan också gå att skriva in i avtalet att köparen inte har rätt till ersättning – nackdelen är att köparen lär vilja ha ett lägre pris i gengäld.

Vad gör jag om jag hittar ett dolt fel?

Misstänker du ett dolt fel är det avgörande att du reklamerar till säljaren så snart som möjligt – dröjer du riskerar du att förlora rätten till ersättning. I bästa fall löser det sig direkt, men ofta har köpare och säljare olika syn på vem som ska stå för kostnaden. I sådana situationer kan det vara klokt att vända sig till en jurist som kan bedöma om felet uppfyller lagens krav och driva kravet mot säljaren.

Samma sak gäller om du som säljare fått ett krav från en köpare. Ibland är säljaren faktiskt ansvarig, men lika ofta saknar kravet rättslig grund. En jurist kan hjälpa dig att avgöra om kravet är befogat och hur du bäst hanterar situationen.

(MR)