Dolda fel i bostadsrätter

Att köpa eller sälja bostadsrätt är en stor affär. Det rör sig om mycket pengar och samtidigt handlar det om att köpa eller sälja någonting väldigt speciellt – ett hem. Som köpare är det viktigt att bostadsrätten motsvarar ens förväntningar, samtidigt som säljaren vill undvika att drabbas av ekonomiska krav i efterhand. Här kan du läsa mer om vad som gäller när ett fel upptäcks i lägenheten.

Vad är ett dolt fel?

Som köpare kan du inte få ersättning för alla eventuella fel i din bostadsrätt. Som huvudregel kan du bara få ersättning av säljaren för sådana fel som fanns när du köpte lägenheten och som du inte rimligtvis borde ha upptäckt eller räknat med. Sådana fel kallas ofta ”dolda” fel. Reglerna om dolda fel ser olika ut för hus och bostadsrätt, men har mycket gemensamt.

  1. Vad är ett fel?

    Det går inte att generellt säga vad som är ett fel, eftersom det kan variera från fall till fall. Det beror på att det rör sig om ett fel i lagens mening när lägenheten inte stämmer överens med vad som har avtalats eller vad som köparen rimligen kunde förvänta sig.

    Vad köparen rimligen kan förvänta sig beror på bland annat lägenhetens ålder och vad säljaren har sagt om lägenhetens skick. Köper du en nyare lägenhet kan du till exempel ofta förvänta dig att våtutrymmen är byggda enligt modern standard, medan du kanske inte kan förvänta dig det i en äldre lägenhet. Vad som står i annonsen, vad mäklaren säger och vad säljaren gör påverkar också vad du som köpare rimligen kan förvänta dig. Ett exempel på det är ett fall där domstolen ansåg att det var fel på en lägenhet eftersom den inte hade ett förråd. Det stod nämligen i objektsbeskrivningen att det fanns ett förråd och säljaren hade visat köparen ett förråd som hon använde. Köparen kunde därför räkna med att det skulle ingå ett förråd.

  2. När är det ett ”dolt” fel?

    När man tagit reda på om det aktuella felet är ett fel i lagens mening, är nästa fråga om det är ett sådant fel som köparen kan få ersättning för – alltså om det är ett så kallat ”dolt” fel.

    Som köpare kan du inte få ersättning för sådana fel som du faktiskt kände till. Det som kan bli krångligare är att du inte heller har rätt till ersättning för sådana fel som du inte kände till, men som du borde ha upptäckt. Det är det som menas med att köparen har en undersökningsplikt. Tänk därför på att noga undersöka lägenheten. Det är också vanligt att mäklare i annonsen eller under visningen uppmanar spekulanterna att titta på någon viss del av lägenheten, då kan det göra att din undersökningsplikt blir ännu starkare.

Dolda fel i bostadsrätterHär är några exempel på vanliga dolda fel i lägenhet:

  • avsaknad av fuktspärrar i nyare byggnader,
  • felaktigt installerad el,
  • ohyra,
  • lägenhetens storlek stämmer inte överens med beskrivningen.

Rättigheter och skyldigheter – vad händer om det är ett dolt fel

Om lägenheten har ett dolt fel har köparen rätt att få felet åtgärdat eller att få ersättning av säljaren. Hur stor ersättningen blir beror bland annat på vad det är för typ av fel och vad det kostar att åtgärda det.

Två saker är viktiga att tänka på:

  • Köparen måste meddela säljaren om han eller hon upptäcker ett dolt fel. Det är viktigt att det sker så snart som möjligt – annars kan köparen förlora rätten till ersättning.
  • Köparens rätt till ersättning för dolda fel gäller bara i två år efter köpet. Om fel upptäcks senare än så finns normalt sett ingen rätt till ersättning.

Om felet är riktigt allvarligt kan köparen ha rätt att häva köpet, alltså att ”lämna tillbaka” lägenheten.

3 tips för att undvika dolda fel

  1. Undersök, undersök, undersök!

För dig som ska köpa bostadsrätt är det jätteviktigt att undersöka hela lägenheten, noggrant. Upptäcker du ett fel innan köpet kan du ta med det när du förhandlar om priset. Gör du en bra undersökning och inte upptäcker några fel, är det större chans att du senare kan få ersättning om det ändå skulle visa sig finnas fel. Det kan vara bra att undersöka kök, toalett och badrum extra noga eftersom det ofta är där de riktigt dyra felen kan uppstå.

  1. Anlita en besiktningsman

Om du känner dig osäker på om du kan göra undersökningen på egen hand kan det vara en bra idé att anlita en besiktningsman som hjälper dig. Det är inte lika vanligt att använda besiktningsman för lägenhet som för hus, men det kan vara ett bra sätt att undvika obehagliga överraskningar i framtiden.

  1. Fundera över om du som säljare vill ha extra skydd

Som säljare kan det kännas otryggt att en köpare kan komma och begära ersättning. Det finns dolda fel-försäkringar som kan skydda mot ersättningskrav – se till att kolla vad som ingår i försäkringen. Det är också viktigt att tänka på att risken att bli ersättningsskyldig är större om du säger till köparen att saker är felfria om det visar sig inte stämma. Det kan också gå att skriva in i avtalet att köparen inte har rätt till ersättning – nackdelen är att köparen lär vilja ha ett lägre pris i gengäld.

Vad gör jag om jag har ett dolt fel?

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel är det viktigt att du så snart som möjligt informerar säljaren om det, annars kan du förlora din rätt till ersättning. Om du har tur får du ersättning av säljaren med en gång. Många gånger är det dock så att köpare och säljare har olika uppfattning om vem som ska stå för kostnaden. Då kan det vara en bra idé att vända sig till en jurist som kan hjälpa dig med att undersöka om det rör sig om ett dolt fel och i så fall kräva ersättning från säljaren.

Detsamma gäller om du som säljare fått ett krav från en köpare. Ibland kan det vara du som säljare som är skyldig att betala, men ofta får köparen själv stå för kostnaden. En jurist kan hjälpa dig med att reda ut vad som gäller.

(MR)