Undersökningsplikt bostadsrätt: Checklista

, Undersökningsplikt bostadsrätt: ChecklistaI många av våra andra artiklar har vi skrivit om vikten av att undersöka både fastigheter, bostadsrätter eller annat hus du kan tänkas vilja köpa. Undersökningsplikten är en av de mest grundläggande rekvisiten för att man som köpare ska kunna göra gällande fel i bostadsrätter. Denna regel framgår inte direkt av bostadsrättslagen (1991:614) och den är något ”kryptisk” formulerad i köplagen (1990:931). Den framgår dock tydligt av jordabalken (1970:994) vilken, till viss del, är analogt tillämpbar gällande bostadsrätter. För att hjälpa till lite när du undersöker bostadsrätten kommer en checklista på saker som du bör undersöka och varför.

Tänk dock på att denna lista INTE ÄR UTTÖMMANDE i vilket du alltid bör utföra en så noggrann undersökning som möjligt.

Leta efter tecken på fukt. Fuktskador är relativt vanligt förekommande även i nyare bostadsrätter. Anledning till att fukt tränger sig in på ställen är flera som t.ex. otäta fönster, lister eller t.o.m. hål i fasaden. Fukt kan även uppstå internt inom bostadsrätten som läckande rör, otillfredsställande kakel (särskilt i badrummen) och mycket mer. Ett tips är således att undersöka bostadsrätten efter vissa tecken som är, men ej begränsat till;

  1. Fuktig luft,
  2. Ojämna, ofta kallare, temperaturer,
  3. Sprickor i vägg där fukt kan tränga in från utsidan,
  4. Dränering och avlopp i kök och badrum,
  5. Färgskiftningar på ytan, och
  6. ”konstig”, ofta lite unken, lukt.

Anledningen till att just fuktskador är viktiga att upptäcka är att de snabbt kan leda till väldigt omfattande skador. Det räcker ibland att låta en fuktfläck vara i några veckor för att den ska ge upphov till andra skador som mögel, röta, vattenskador m.m. Fukt sprider sig även väldigt snabbt. Om de inte upptäcks i tid kan skadan resultera i kostnader uppgående till över 100 000 kr i värsta fall.

Kontrollera boytan/arean på bostadsrätten.

I ett prospekt, annons eller annan handling framgår nästan alltid bostadsrätten area. Denna går även som huvudregel att lite på och en sådan angivelse räknas även ofta som en garanti. Det är dock inte alltid som en avvikande area räknas som ett fel då ett fel måste påverka marknadsvärdet. Små, men ändock irriterande, avvikelser som t.ex. 1 kvm per 100 kvm kan således, i vissa fall, ses som att den inte utgör ett fel enl. köplagen. Även om du kan göra gällande att avvikelsen är att se som ett fel kan du behöva föra en lång och jobbig process för att hävda din rätt.

Det absolut lättaste sättet att kontrollera lägenhetens faktiska area är att kolla med bostadsrättsföreningen (styrelsen som huvudregel). Bostadsrättsföreningen ska föra en förteckning över de bostadsrätter som ingår i föreningen där bl.a. oftast bostadsrättens area framgår. Det kan dock förekomma slarv vilket komplicerar situationen.

Fråga om den tidigare ägaren företagit renoveringsåtgärder.

Det kan hända att den tidigare ägaren företagit egna renoveringsåtgärder vilket dels kan påverka undersökningsplikten och dels kan ändra ansvarsfördelningen mellan säljaren och bostadsrättsföreningen. Vad som räknas om renovering är svårt att säga exakt. Större renoveringar (t.ex. byta av rör, ventilation eller dylikt) brukar föranleda ett utökat ansvar för säljaren medan mindre renoveringar (närmare allmänt underhåll) inte ändrar ansvarsfördelningen. Att utreda vart gränsen går är ofta komplicerat i det konkreta fallet då ett stort antal faktorer påverkar bedömningen.

Kontrollera om det finns säkerheter i bostadsrätten.

När en bostadsrätt säljs ska säljaren, ofta genom mäklaren, uppge om det finns säkerheter som tagits ut för bostadsrätten. Med detta avses främst pantbrev men även andra säkerheter kan förekomma. Om man som säljare inte nämner (alltså förtiger) att det finns säkerheter som pant i bostadsrätten utgör detta ett fel. Frågan om undersökningsplikten omfattar en kontroll av detta är i vissa fall komplicerad. Köparen ska kunna utgå från att alla säkerheter står upplistade i köpehandlingarna. En köpares undersökningsplikt kan dock, i vissa fall, komma att utökas om anledning därtill uppstår. T.ex. att man varnas av en granne, om säljaren nämner att det kan finnas säkerheter eller dylikt.

Ett sätt att kontrollera detta är att be bostadsrättsföreningens styrelse kolla detta. Om det finns pant, och även annan nyttjanderätt till bostadsrätten, ska detta stå i den förteckning som bostadsföreningen upprättat. Om t.ex. panten inte står registrerad där är den inte giltig gentemot tredje man (t.ex. köparen).

Vidare bör du;

Kolla badrummen och köpet extra noggrant. Särskilt vad gäller fukt är badrummen och köket en bra grogrund för problem. Detta då utrymmena har en öppen vattenkälla och omfattande rördragning vilket ger utrymme för många små brister och fel.

Var uppmärksam på temperaturen. Om du känner starka temperaturskillnader beroende på vart du är i bostadsrätten kan det vara ett tecken på dålig isolering. Dålig isolering kan bero på flera saker som bristfälligt arbete från början eller att denna försämrats p.g.a. bristande underhåll. Isoleringen är särskilt viktig då styr temperaturen, vilket inte blir kul under vintermånaderna.

Hålla koll på vad bostadsrättsföreningen håller på med. Det kan hända att de planerar att höja avgiften eller insatsen vilket även innebär höjda kostnader. Det kan hända att höjningen ses som ett fel. Detta förutsätter dock att beslutet var taget eller nästan taget vid köptillfället men att säljaren inte informerat om detta, och således uppgett en felaktig uppgift trots vetskap om ändringen. Om beslutet inte var fattat eller nästan fattat vid köptillfället krävs det att säljaren varit medveten om att avgiften kommer att höjas, i så pass hög grad att det påverkar din vilja att ingå i köpet. Detta kan vara väldigt krångligt att bevisa. Du bör således kolla med styrelsen om några sådana diskussioner pågår.

Vara kritisk mot fysiska skador som sprickor, hål, repor eller andra förslitningar. Ingen bostadsrätt är perfekt i vilket små skador brukar vara oundvikligt. I många fall märker man knappt skadorna i vilket köparen kan leva i bostadsrätten utan att påverkas. I vissa fall kan dock skadan vara ett tecken på en mer omfattande brist. Som exempel kan en spricka vara mer omfattande än vad som syns, ett hål kan tyda på olämpligt material och en repa kan visa sig vara något helt annat. Om du således märkt eller bort märkt skadan, men inte undersökt närmare, och det sedan visar sig vara en mer omfattande skada kan det hända att felet inte anses varit dolt. Därav står även köparen ansvaret för felet.

Alla utrymmen ska undersökas noggrant. Även om man som köpare ofta fokuserar särskilt på ”huvudutrymmena” som badrum, kök och sovrum är det viktigt att alla utrymmen undersöks för tecken på brister. Detta gäller inte enbart vardagsrum, hall och andra rum utan även källare, takutrymme m.m. om sådant ingår. Man kan säga att du bör undersöka exakt allt som ingår i bostadsrätten. Även ett fel som upptäcks i utrymmen man inte vistas i särskilt mycket kan vålla andra problem och bli väldigt kostsamma. Bedömningen om vad som är ett abstrakt (faktiskt) fel och hur långt undersökningsplikten sträcker sig varierar dock.

Vi hoppas att ditt bostadsrättsköp inte kommer att innebära några som helst problem och att checklistan varit behjälplig. Det är dock mycket lättare sagt än gjort att man ska vidta dessa åtgärder och även annat utöver listan för att uppfylla undersökningsplikten. Det är även svårt att veta hur långt undersökningsplikten sträcker sig i det konkreta fallet eller om en skada ens anses vara ett fel enl. köplagen. På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av felbedömningar för bostadsrätter. Vasa Advokatbyrå har fört ett stort antal processen där vi representerat båda säljare och köpare. Ni är varmt välkomna att höra av er!

Ring, vi hjälper dig