Dolda fel – 9 viktiga punkter

När det blir dags att köpa eller sälja bostad är det vanligt att oroa sig över dolda fel. Som köpare vill man inte riskera att köpa någonting som senare kommer visa sig ha kostsamma brister, och som säljare känns det inte kul att ha hotet om ersättningsskyldighet hängande över sig under lång tid framöver. I den här artikeln går vi igenom 9 saker att tänka på kring dolda fel.

Dolda fel – 9 viktiga punkter1. Vad är dolda fel?

Ett dolt fel är just det – ett fel som är dolt. Dolda fel är i korta drag sådana fel som köparen inte borde ha upptäckt eller inte rimligen kunde förvänta sig. Det innebär att det inte går att säga att en viss typ av vattenskada alltid är ett dolt fel eller att något annat aldrig är det. Vad som är ett dolt fel är i hög grad beroende av vad det är för typ av bostad som säljs. Vad en köpare rimligen kan förvänta sig är annorlunda i ett 200-årigt torp och i en nyproducerad bostadsrätt, och därmed blir även bedömningen av vad som ett dolt fel olika.

2. Undersökningsplikten

Vid bostadsaffärer har köparen en undersökningsplikt, och denna hänger starkt samman med dolda fel. Ett fel som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning är nämligen inte dolt. Frågan är alltså inte om köparen faktiskt har upptäckt felet, utan om han eller hon borde ha upptäckt felet. Hur höga krav ställer man då på undersökningen? Ganska höga, skulle nog de flesta säga. Det räcker inte att ta en snabb titt på visningen utan köparen förväntas företa en noggrann undersökning. I princip ska alla utrymmen som går att kontrollera kontrolleras. Att det ligger stora mattor på golvet eller står möbler vid väggarna är alltså ingen ursäkt. Däremot kan man normalt inte förväntas bryta sig in i stängda utrymmen, till exempel under taket.

3. Besiktningsman

Eftersom undersökningsplikten är så omfattande är det många köpare som känner att de inte har kunskapen att göra en tillräcklig undersökning på egen hand. Det är därför vanligt att anlita en besiktningsman med fackkunskap som gör en inspektion. Besiktningsmän används framförallt vid husköp, men det förekommer att även bostadsrättsköpare anlitar besiktningsmän. Innan man anlitar en besiktningsman är det viktigt att ta reda på vad som ingår i besiktningen och vad som inte ingår.

4. Reklamation och preskription

Köparens rätt att få ersättning för eventuella dolda fel går förlorad om köparen inte reklamerar felet till säljaren inom skälig tid från att felet upptäcks. Det finns egentligen inga formkrav på hur en reklamation ska vara utformad, men för att kunna bevisa att reklamation skett är det att rekommendera att göra det skriftligen. Reklamationen bör också vara så tydlig som möjligt avseende vad felet består i.

Även om reklamation sker på rätt sätt så preskriberas, alltså försvinner, köparens rätt till ersättning efter ett antal år. För fastigheter och hus sker detta efter 10 år från tillträdet, medan det för bostadsrätter sker efter två år.

5. Badrum

Undersökningsplikten omfattar alla delar av bostaden och tillförande ytor såsom trädgård, uthus och liknande. Vissa delar är dock typiskt sett mer drabbade av dolda fel, och särskilt av kostsamma dolda fel, och det kan därför vara värt att lägga lite mer krut på att undersöka sådana delar. Ett typiskt sådant område är badrummet. Dolda fel i badrummet kan bli kostsamma att återställa eftersom många åtgärder i våtutrymmen inte kan utföras av lekmän utan specialkunskaper. Det är också så att risken för vattenskador är stor i just badrum, och vattenskador kan spridas och medföra mycket omfattande skador. Ett vanligt dolt fel är att det inte finns dugliga tätskikt som hindrar att fukt tränger in i väggar och golv. Det kan också vara bra att kolla exempelvis att vattnet rinner undan på rätt sätt och att kakel ser bra ut. Ser något misstänkt ut bör du undersöka saken närmare och eventuellt anlita experthjälp.

6. Kök

Ett annat område som är ganska frekvent drabbat av dolda fel är köket, och även här kan felen bli kostsamma. Det kan därför vara klokt att göra en extra noggrann undersökning av köksutrymmet – det gäller inte minst diskmaskin, diskho och annat som kan generera fuktskador.

7. Andra vanliga fel

Dolda fel kan förekomma i alla upptänkliga former och är till stor del beroende av vad det är för typ av boende. Köper du ett lite äldre hus är det exempelvis bra att vara uppmärksam på röta i bjälklaget, medan den som köper ett hus med putsad fasad bör kontrollera om fasaden är enstegstätad – då är nämligen risken för fuktskador större. Har boendet renoverats och fått spotlights installerade kan det vara värt att fråga om hur de är monterade, medan brunnen bör få en extra titt i hus med egen brunn. Rent allmänt är det också så att om någon särskild del av boendet är extra viktig för dig bör du kontrollera denna del noggrannare – om du blivit förälskad i en bostadsrätt på grund av det vackra trägolvet kan det vara en god idé att lyfta undan mattor och försäkra dig om att det inte döljs några brännmärken där under.

8. Dolda fel-försäkring

Det har blivit allt vanligare för säljare att skaffa en så kallad dolda fel-försäkring, vilket är en tjänst som tillhandahålls av många försäkringsbolag. Grundtanken med försäkringen är som följer: om säljaren efter köpet blir ersättningsskyldig gentemot köparen för dolda fel, så ersätter försäkringen säljarens kostnader. Dolda fel-försäkringen kan fungera som en trygghet för säljaren, men det är viktigt att sätta sig in i vilka fel och skador som inte omfattas av försäkringen – de är nämligen ganska många. Som köpare är det viktigt att tänka på att säljarens eventuella försäkring endast är en trygghet för säljaren och inte på något sätt påverkar köparens undersökningsplikt.

9. Juridisk hjälp

Oavsett om du är en köpare som upptäckt ett dolt fel eller en säljare som fått ett ersättningskrav riktat mot dig, kan det vara en god idé att anlita juridisk hjälp. Om tvisten handlar om ett värde på minst ett halvt prisbasbelopp (det vill säga minst 23 650 kronor för år 2020) kan du normalt få ersättning för kostnaden för juridisk hjälp genom rättsskyddet i din hemförsäkring. Kolla vad som gäller med ditt försäkringsbolag!