Ångra köp av bostadsrätt

Har du köpt en bostadsrätt och ångrar dig? Möjligheterna att ta sig ur köpet beror på var i processen du befinner dig – och att bryta ett bostadsrättsköp kan få kännbara ekonomiska konsekvenser. Nedan reder vi ut de juridiska förutsättningarna och vad du konkret bör tänka på.

Innan avtalet skrivits på

Inom svensk avtalsrätt är huvudregeln att avtal kan ingås formlöst, vilket innebär att ett muntligt avtal som utgångspunkt är lika bindande som ett skriftligt. Den grundläggande principen “pacta sunt servanda” – latin för “avtal ska hållas” – genomsyrar hela avtalsrätten.

För vissa avtalstyper ställer lagen upp formkrav. Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen måste ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp upprättas skriftligen och undertecknas av både köparen och säljaren. Avtalet ska dessutom innehålla uppgifter om den aktuella lägenheten samt ett pris.

Ett överlåtelseavtal som inte uppfyller dessa formkrav är ogiltigt. Till skillnad från de flesta andra avtal saknar ett muntligt avtal rättslig verkan vid köp av bostadsrätt. Fram tills att kontraktet undertecknats har alltså i regel både köpare och säljare möjlighet att dra sig ur affären.

Den som väljer att dra sig ur innan kontraktet undertecknats riskerar dock skadeståndsansvar om agerandet kan anses vårdslöst – ett ansvar som i juridisk terminologi kallas culpa in contrahendo. För att ett sådant krav ska lyckas krävs att motparten kan bevisa både vårdslösheten och en konkret ekonomisk skada.

Efter avtalet skrivits på

När köpeavtalet väl undertecknats träder principen “pacta sunt servanda” med full kraft. Möjligheterna att ta sig ur köpet är då avsevärt mer begränsade och kräver i regel ett konkret rättsligt stöd.

Villkor i köpekontraktet

En bostadsrätt klassificeras som lös egendom, vilket innebär att köplagen (SFS 1990:931) är tillämplig – oavsett om det handlar om en transaktion mellan privatpersoner eller mellan näringsidkare.

Köplagens bestämmelser är dispositiva, vilket innebär att parterna fritt kan avtala om andra villkor än lagens. I praktiken fyller köplagen ut avtalet enbart på de punkter parterna inte uttryckligen reglerat. Börja därför alltid med att gå igenom vad som faktiskt står i kontraktet – det är där dina rättigheter och skyldigheter primärt framgår.

Om köpet är beroende av att du beviljas bolån, att din befintliga bostad säljs eller av någon annan avgörande omständighet, bör du se till att detta villkor skrivs in i köpekontraktet. Säljaren är inte skyldig att acceptera sådana klausuler, men är de avtalade och förutsättningen inte uppfylls kan du dra dig ur utan skadeståndsansvar. Köplagens regler gäller nämligen bara i den mån parterna inte avtalat om något annat.

Eftersom köplagens regler är dispositiva kan ett köpekontrakt innehålla villkor som är sämre för dig som köpare än lagens grundregler. Läs alltid igenom avtalet i sin helhet innan du skriver under – det är svårt att åberopa okunnighet om innehåll som framgick tydligt av det dokument du undertecknade.

Fel i bostadsrätt

Föreligger det ett fel i bostadsrätten kan du under vissa förutsättningar ha rätt att häva köpet utan att bli ersättningsskyldig gentemot säljaren.

Enligt 20 § köplagen får en köpare inte åberopa fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Någon generell undersökningsplikt föreligger inte per automatik, men har du undersökt bostaden – eller underlåtit att göra det trots säljarens uppmaning – får du som huvudregel inte åberopa fel som borde ha framkommit vid en noggrann besiktning.

En bostadsrätt anses felaktig om den avviker från vad parterna avtalat. Utgångspunkten för felbedömningen är alltid avtalet och vad köparen haft fog att förvänta sig. Säljaren ansvarar inte för fel som var möjliga att upptäcka vid en undersökning – ansvaret gäller enbart s.k. dolda fel, det vill säga fel som inte hade kunnat identifieras vid en noggrann besiktning. Typiska exempel är felaktig konstruktion, fuktskador i badrum till följd av saknat tätskikt eller förekomst av skadedjur.

Enligt köplagen har man som köpare rätt att häva ett köp på grund av fel, förutsatt att felet är av väsentlig betydelse och att säljaren insåg eller borde ha insett detta. Vid väsentlighetsbedömningen beaktas bland annat säljarens möjligheter att avhjälpa felet – säljaren ska ges tillfälle att rätta till bristerna innan hävning aktualiseras. Det är också avgörande att du reklamerar inom skälig tid; försummar du det faller hävningsrätten som huvudregel bort.

Avtalsbrott bostadsrättsköp

Eftersom bostadsrätt är en typ av lös egendom gäller köplagen även vid avtalsbrott i bostadsrättsköp. Enligt 51 § köplagen kan du som köpare bli ansvarig för avtalsbrott om du exempelvis inte erlägger betalning vid avtalad tidpunkt. Begreppet avtalsbrott är civilrättsligt och ska inte förväxlas med brott i straffrättslig mening – det handlar om att du på något sätt brutit mot de åtaganden du och säljaren kommit överens om. Utebliven betalning i rätt tid är ett av de vanligaste exemplen på köparens avtalsbrott.

Begreppen “avtalsbrott” och “kontraktsbrott” används ofta som synonymer och innebär i praktiken samma sak – att en part inte uppfyller sina skyldigheter enligt ett ingånget avtal. Båda termerna förekommer i juridiska dokument och vardagligt språkbruk, så det är praktiskt att känna till dem båda.

Skadeståndsskyldighet

Om du som köpare inte fullgör köpeavtalet – och saknar laglig rätt att häva det – begår du ett avtalsbrott. Enligt köplagen har säljaren då rätt till ersättning för den ekonomiska skada som uppstår. I praktiken innebär detta att säljaren dels får behålla erlagd handpenning, dels kan kräva ytterligare skadestånd om handpenningen inte täcker den faktiska förlusten – till exempel om bostadsrätten tvingas säljas vidare till ett lägre pris. Skadeståndet kan alltså bli betydligt högre än enbart handpenningens belopp.