Har du som säljare eller köpare hamnat i en tvist om ett överlåtelseavtal? Den här artikeln reder ut vad ett överlåtelseavtal är, vilka formkrav som gäller, vad ett ogiltigt avtal får för konsekvenser och hur du bör agera om en tvist uppstår.
Vad är ett överlåtelseavtal?
Ett överlåtelseavtal upprättas när en bostadsrätt byter ägare och ger köparen bevis på sitt förvärv. Lagen ställer krav på skriftlighet, vilket innebär att muntliga överlåtelseavtal som huvudregel saknar rättslig verkan. Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen krävs att köpare och säljare undertecknar avtalet för att det ska vara bindande. Utöver underskrifterna ska följande uppgifter framgå av avtalet:
- personuppgifter, det vill säga både köparens och säljarens uppgifter.
- egendom, det vill säga en beskrivning av vilken egendom som avtalet avser.
- pris, det vill säga den summa som ska betalas.
- villkor, eventuella villkor kan vara att bostaden inte ska innehålla några skulder vid tillträdesdagen.
- datum, när avtalet skrevs under av parterna.
Ett avtal som inte uppfyller lagens formkrav är ogiltigt. En part som vill åberopa ogiltigheten måste väcka talan inom två år – annars läks felet och avtalet anses giltigt trots bristen. Lyckas parterna inte lösa oenigheten på egen hand kan situationen leda till att någon av dem inleder en tvist i tingsrätten.
Vad menas med upplåtelseavtal?
När en bostadsrätt säljs för första gången upprättas ett upplåtelseavtal mellan köparen och bostadsrättsföreningen. Avtalet reglerar föreningens upplåtelse av nyttjanderätten till lägenheten och speglar det grundläggande förhållandet att det är föreningen – inte den enskilde bostadsrättshavaren – som äger fastigheten. Upplåtelseavtalet klargör alltså med vilken rätt du som medlem får nyttja bostaden. Vid en vidareförsäljning upprättas i stället ett överlåtelseavtal.
Hur skriver man överlåtelseavtal?
Vid försäljning av en bostadsrätt måste överlåtelsen dokumenteras skriftligen. Notera skillnaden i terminologi: för bostadsrätter kallas handlingen överlåtelseavtal, medan det vid fastighetsköp i stället upprättas ett köpekontrakt. Avtalet undertecknas när parterna är överens om samtliga villkor och utgör sedan det rättsliga beviset på att äganderätten har övergått. Eftersom ett felaktigt utformat avtal riskerar att förklaras ogiltigt – med potentiella tvister som följd – är det angeläget att handlingen uppfyller alla formkrav redan från start.
Att tänka på
Ett överlåtelseavtal som inte uppfyller lagens formkrav saknar rättslig verkan, vilket kan få kännbara konsekvenser för båda parter. Har du hamnat i en tvist om ett överlåtelseavtal, eller vill du säkerställa att din affär håller juridiskt? Hos oss finns advokater och jurister med bred erfarenhet av fastighetsrätt – hör av dig så går vi igenom ditt ärende.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin