Köpebrev & köpekontrakt

Vid fastighetsköp används regelmässigt två köpehandlingar: ett köpekontrakt och ett köpebrev. Systemet kan verka omständligt jämfört med exempelvis köp av bostadsrätt, men det fyller en viktig juridisk funktion som hänger samman med jordabalkens formkrav och reglerna om inskrivning i fastighetsregistret. Nedan förklarar vi hur de två handlingarna skiljer sig åt och varför konstruktionen är ändamålsenlig. Vasa advokatbyrå biträder löpande klienter i fastighetsrättsliga frågor.

Hur köpekontrakt och köpebrev brukar användas

Att två köpehandlingar används hänger samman med dels formkraven vid köp av fast egendom enligt 4 kap. 1 § jordabalken – skriftlighet och bådas underskrift – dels reglerna om lagfart och inskrivning i fastighetsregistret. Konstruktionen gör det möjligt att binda parterna i ett tidigt skede utan att äganderätten omedelbart övergår.

Köpekontraktet är den mer detaljerade handlingen. Där regleras vilka villkor – typiskt betalning av hela köpeskillingen och eventuella tillträdesvillkor – som måste vara uppfyllda innan äganderätten övergår och ett köpebrev kan utfärdas. Det är också i köpekontraktet som parterna normalt reglerar sådant som tillträdesdag, inventarier och ansvarsfördelning vid fel i fastigheten enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Köpebrevet är en kortare handling som bekräftar att villkoren i köpekontraktet är uppfyllda och att äganderätten nu övergår till köparen. Om vissa villkor fortfarande löper vid tidpunkten för undertecknandet – exempelvis vid delbetalningar över tid – måste de anges uttryckligen även i köpebrevet för att fortsätta gälla. Utelämnas de anses de ha avtalats bort.

Köpebrevet ligger sedan till grund för ansökan om lagfart, vilken ska ges in till Lantmäteriet inom tre månader från det att köpebrevet undertecknades.

Varför två köpehandlingar?

Enligt 4 kap. 1 § jordabalken övergår äganderätten till fast egendom redan när köparen och säljaren undertecknar köpehandlingen – inte vid tillträdet. Eftersom mark per definition inte kan besittas på samma sätt som lös egendom saknar besittning relevans som moment för äganderättsövergång. Systemet med två handlingar löser detta praktiskt: köpekontraktet binder parterna och ger köparen en rättslig ställning redan från start, men det är köpebrevet som fullbordar köpet.

Redan från det att köpekontraktet undertecknats av båda parter har köparen rätt att pantsätta fastigheten och överlåta den vidare. Det innebär att köpekontraktet är en juridiskt bindande handling med reella konsekvenser, trots att äganderätten ännu inte formellt övergått.

Om köparen inte uppfyller villkoren i köpekontraktet i rätt tid är säljaren inte skyldig att utfärda något köpebrev, och köpet förfaller i sin helhet. En praktisk konsekvens är att en eventuell pantsättning som köparen dessförinnan hunnit göra också blir ogiltig – något som direkt kan drabba en långivare som tagit fastigheten som säkerhet.

Konstruktionen medger också att villkor i köpekontraktet kan avvecklas gemensamt: om ett köpebrev undertecknas utan att ett visst villkor tas med anses det ha fallit bort. Parterna kan på så sätt gemensamt rensa bort villkor de bedömer som uppfyllda eller inte längre relevanta.

Är det möjligt att endast ha ett enda avtal?

Det finns inget lagkrav på att ett fastighetsköp måste dokumenteras i två separata handlingar. Vid fastighetsköp räcker det med ett enda avtal som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken – köparen och säljaren undertecknar handlingen, äganderätten övergår omedelbart och samma dokument används vid lagfartsansökan. Lösningen är vanligast vid enklare transaktioner utan uppskjutna betalningsvillkor eller andra komplexa villkor.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Ta tillvara dina rättigheter vid fastighetsköpet
• Vi hjälper dig om du upptäcker fel vid köp av fastighet
• Vi hjälper dig med fastighetsköp, leasing, bostadsrätt

Tvistlösning

• Vi biträder dig genom hela processen
• Vi hjälper dig att förhandla med motparten