Har du köpt en bostad och säljaren nu plötsligt vill backa ur affären? Den här artikeln reder ut vad ett köpekontrakt måste innehålla för att vara juridiskt bindande, om säljaren kan dra sig ur, och under vilka förutsättningar hävning kan bli aktuell.
Vad ska ingå i ett köpekontrakt?
Köpekontraktet är ett formalavtal – handlingen måste ha en specifik form för att ha rättslig verkan. Formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken (JB) och utgör grunden för en giltig fastighetsöverlåtelse. För att en köpehandling ska bli juridiskt bindande krävs enligt lag att den:
- är skriftlig,
- är undertecknad av både säljaren och köparen,
- innehåller uppgift om köpeskilling och en överlåtelseförklaring där säljaren lämnar över äganderätten till köparen.
Detta är minimikraven. Utöver dessa är det praktiskt klokt att även reglera handpenningens storlek, tillträdesdatum och parternas personuppgifter. Sådana tillägg är inte obligatoriska men minskar risken för oklarheter och framtida tvister. Ju tydligare kontraktet är, desto tryggare affär.
Är ett köpekontrakt bindande?
Köpekontraktet är den centrala handlingen i en fastighetsaffär – det är här alla villkor för överlåtelsen slås fast. För att kontraktet ska vara bindande måste formkraven i 4 kap. 1 § JB vara uppfyllda; brister de är köpet ogiltigt. Viktigt att känna till är att muntliga sidoöverenskommelser som görs utanför kontraktet och som är till säljarens nackdel kan ogiltigförklaras. Allt parterna kommit överens om bör därför framgå direkt av kontraktstexten.
Kan säljare dra sig ur köpekontrakt?
Uppfyller kontraktet formkraven i 4 kap. 1 § JB är det bindande för båda parter. Det innebär att säljaren är skyldig att genomföra försäljningen och inte ensidigt kan backa ur utan rättsliga konsekvenser.
Kan säljaren häva ett köpekontrakt?
Uppfyller köpeavtalet formkraven är säljaren bunden och skyldig att avträda fastigheten samt upprätta ett köpebrev när köpeskillingen är betald. Underlåter säljaren utan skäl att avträda i rätt tid ska denne ersätta köparen den skada som uppstår. Köparen har dessutom rätt att häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse, enligt 4 kap. 13 § JB. Detsamma gäller om säljaren utan skäl vägrar medverka till upprättande av köpebrev eller annan handling som krävs för att köparen ska kunna söka lagfart.
Säljaren har ingen generell rätt att häva köpet. Hävning från säljarens sida förutsätter ett väsentligt kontraktsbrott från köparens sida – i praktiken handlar det nästan alltid om dröjsmål med betalningen. För att hävning ska vara möjlig på den grunden krävs dessutom att ett hävningsförbehåll tagits in i kontraktet, enligt 4 kap. 25 § 2 st. JB. Saknas ett sådant förbehåll har säljaren inte rätt att häva, oavsett dröjsmålets längd.
Att tänka på
Hamnar du i en tvist med säljaren är utgångspunkten tydlig: ett köpekontrakt som uppfyller 4 kap. 1 § JB är bindande, och säljaren är skyldig att fullfölja köpet. Hävning kräver ett väsentligt kontraktsbrott från köparens sida – att säljaren helt enkelt ångrat sig räcker inte. Är du osäker på din situation är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå för rådgivning av advokater och jurister med specialisering inom fastighetsrätt och tvistlösning.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin