Har du precis köpt en bostad och säljaren helt plötsligt vill dra sig ur köpet? Då är den här artikeln för dig. Vi kommer gå igenom vad som ska ingå i köpekontraktet för att det ska vara juridiskt giltigt, svara på frågan om säljaren kan dra sig ur samt häva köpekontraktet.
Vad ska ingå i ett köpekontrakt?
Köpekontraktet är ett så kallat formalavtal, vilket innebär att handlingen måste ha en särskild form för att få rättslig verkan. Köpekontraktet är det avtal som sätter affären i lås och det är även därför det är bra att ha koll på vad som krävs innehållsmässigt för att få ett juridiskt bindande avtal. Formkraven regleras i jordabalkens (JB) 4 kap. 1 §. För att en köpehandling ska bli juridiskt giltig krävs enligt lag att att den:
- är skriftlig,
- är undertecknad av både säljaren och köparen,
- innehåller uppgift om köpeskilling och en överlåtelseförklaring där säljaren lämnar över äganderätten till köparen.
Detta är så kallad minimikrav, vilket innebär att det kan finnas andra punkter som också kan vara relevanta att ha med i köpehandlingen. Det kan till exempel vara bra att ha med hur stor handpenning som ska betalas, tillträdesdatum samt personuppgifter till köparen och säljaren. Det finns dock inget krav på att du tar med detta så länge minimikraven finns med.
Är ett köpekontrakt bindande?
Det viktigaste dokumentet i en bostadsaffär är därför köpekontraktet som innehåller alla villkor för försäljningen. Innan köpet blir bindande är det viktigt att de formella kraven för kontraktsskrivning följs, annars kan avtalet och därmed köpet bli ogiltigt. Ovan gick vi igenom vad som krävs innehållsmässigt för ett juridiskt giltigt köpekontrakt. Utöver de obligatoriska punkterna kan det finnas många andra delar som behövs för att få till ett fungerande kontrakt. Viktigt att ha i åtanke är att överenskommelser som görs men som inte finns med i kontraktet kan ogiltigförklaras om de görs till nackdel för säljaren. Det är även därför viktigt att ha med så mycket som möjligt i köpekontraktet.
Kan säljare dra sig ur köpekontrakt?
Som nämnts ovan finns det vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att det ska vara fråga om ett juridiskt giltigt avtal. Bindande avtal träffas genom uppfyllande av dessa krav som anges i 4 kap. 1 § JB. Har säljaren och köparen träffat ett bindande avtal är säljaren skyldig att sälja huset.
Kan säljaren häva ett köpekontrakt?
Föreligger det ett köpeavtal som följer ovan nämnda formkrav är säljaren som sagt bunden av detta och måste på så vis uppfylla sina förpliktelser enligt avtalet, dvs. avträda fastigheten och upprätta ett köpebrev när ni betalat hela köpeskillingen. Om säljaren utan skäl underlåter att avträda fastigheten i rätt tid ska denne ersätta er som köpare den skada som uppstått. Ni får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse enligt 4 kap. 13 § JB. Detsamma gäller om säljaren undandrager sig att utan skäl enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda er möjlighet till lagfart.
Från säljaren sida finns det ingen rätt att utan väsentligt kontraktsbrott från köparens sida häva köpet. Säljaren har rätt att häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalning. Detta förutsätter dock att säljaren har gjort ett förbehåll om hävning enligt 4 kap. 25 § stycke 2 JB. Om det har uppställts sådana särskilda villkor för köpets bestånd i köpekontraktet kan säljaren häva köpet, annars inte.
Att tänka på
Har du hamnat i en tvist med säljaren om fullföljande av köpet är det viktigt att komma ihåg att ett köpekontrakt som uppfyller kraven i 4 kap. 1 § JB anses vara juridiskt bindande. Säljaren ska då fullgöra sina skyldigheter och alltså genomföra köpet. Det finns inte heller en rätt för säljaren att häva köpet om det inte skett något väsentligt kontraktsbrott från er sida. Har du funderingar om ditt konkreta ärende rekommenderar vi dig att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Vi har advokater och jurister som är specialiserade på bland annat fastighetsrätt och tvistlösning.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin