Kommersiell hyresrätt

Det rättsområdet som lokalhyra ryms inom kallas kommersiell hyresrätt, och regleringen kring det finner du huvudsakligen i 12 kapitlet jordabalken.

Allmänt om hyra

När det inom juridiken talas om att hyra fast egendom, innebär det att ett avtal ska ingås om att fastighetsägare ska upplåta en del av sin fastighet, mot att den som får använda den upplåtna delen betalar ersättning för det. Som du kanske har hört benämns enligt jordabalken, den som hyr ut del av fastighet som hyresvärd och den som hyr delen kallas för hyresgäst. Det finns två typer av hyra som regleras i jordabalken. Första typen kommer inte behandlas mer än översiktligt i den här artikeln. Men den första typen är bostadshyra, vilken innebär att hyresgästen hyr en del av fastigheten i syfte att bo där. Den andra typen av hyresförhållande är lokalhyra, som också är fokus för den här artikeln.

Lokalhyra innebär att du som hyresgäst hyr del av fastighet i syfte att exempelvis bedriva en näringsverksamhet i. Till skillnad från bostadshyra, är syftet alltså inte att hyresgästen ska bo i lägenheten. Medan bostadslägenhet fungerar som en trygghet för att hyresgäst kan få sina levnadsvillkor tillgodosedda, kan en lokal för dig som näringsidkare i stället vara nödvändig för att möjliggöra att du ska kunna driva din verksamhet.

Reglering av lokalhyra i hyreslagen

Lokalhyra regleras precis som bostadshyra, i 12 kapitlet jordabalken, vilket är det kapitel som också kallas för hyreslagen. Här redogör vi bara för vad som gäller för lokalhyra. Om inget annat framgår av någon av paragraferna i 12 kapitlet jordabalken, ligger det till på så vis att lagen är tvingande till förmån för dig som lokalhyresgäst, vilket framgår av 12 kapitlet 1 § 5 stycket jordabalken.

I hyreslagen finns bland annat bestämmelser som anger villkor som hyresvärden har rätt att kräva av dig som lokalhyresgäst, vilken rätt du har att få hyresavtalet förlängt och hur du oftast är skyddad mot att hyresvärden ska kunna säga upp din hyresrätt i förtid. Sedan finns också bestämmelser som reglerar vilka skyldigheter du som hyresgäst har, så hyreslagen ställer inte bara krav på hyresvärden. Exempel på sådan skyldighet är att du ska betala hyran. Dessutom ska du se till att du vårdar lägenheten, att du inte stör dina grannar mer än vad som behöver tålas och att du använder lokalen för det som är överenskommet. Skulle du bryta mot dina skyldigheter kan du riskera hävning av hyresavtalet. Det finns också en risk att du kan bli skyldig att betala skadestånd till hyresvärden.

Vad som gäller för hyresavtalet

Ovan i artikeln har vi redan behandlat att avtalet går ut på att du hyr en del av hyresvärdens fastighet. Beträffande hyresvärdens möjligheter att ställa upp villkor som du behöver följa inom ramen för hyresförhållandet kan nämnas att det är relativt fritt för hyresvärden att bestämma villkoren. En hyresvärd som hyr ut en lokal kan ta sig större friheter än en hyresvärd som hyr ut en bostad.

Normalt sätt innebär det inte några problem med kravet på att hus eller delar av hus ska upplåtas, men i vissa situationer kan det vara problematiskt att konstatera om så är fallet. Om du exempelvis vill kunna använda en del av ett skyltfönster kan det uppstå svårigheter att bedöma huruvida det i jordabalkens mening ska anses som en hyra eller ej. Högsta domstolen avgjorde i NJA 2001 s.10 fråga om tveksamt hyresförhållande. I målet hade Storstockholms lokaltrafik (SL) avtalat med en näringsidkare om att denne skulle få sälja bröd i tunnelbanans biljetthallar.

Senare väckte SL talan mot näringsidkaren och yrkade på att avtalet inte längre var gällande och att SL skulle ha rätt att få näringsidkaren avhyst. Näringsidkaren bestred att avtalet skulle vara avslutat och menade att de rörde sig om ett hyresavtal och att 12 kapitlet jordabalken därför var tillämpligt. HD menade dock att eftersom avtalet gällde en lokaliserad nyttjanderätt, och att näringsidkaren enligt avtalet hade rätt att sälja bröd på olika tunnelbanestationer, kunde det inte röra sig om ett hyresavtal. Därmed fann domstolen att 12 kapitlet jordabalken inte var tillämpligt på avtalet.

Att tänka på vid kommersiell hyresrätt

Att hantera ett ärende eller en tvist som gäller kommersiell hyresrätt på egen hand, är ofta mer komplicerat än du tror. Vi rekommenderar därför att du vänder dig till någon som är juridiskt kunnig inom sådana frågor. Vasa Advokatbyrå AB biträder företag i hyresrättsliga tvister för alla former av lokalupplåtelse, vi kan hjälpa er med tvister rörande exempelvis avtalsförhandlingar, omförhandlingar till uppsägningar samt medling i tvist i både hyresnämnd och domstol.

Läsvärt

https://www.di.se/nyheter/regeringen-vill-forlanga-det-statliga-lokalhyresstodet/

https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/avtal-hyrestid-och-uppsagning/lokal/medling-vid-hyra-av-lokal/