När du köper en bostadsrätt är köpekontraktet det centrala avtalet mellan dig och säljaren. Ibland vill parterna säkra upp affären redan innan det formella köpet sker och väljer då att ingå ett föravtal. För köp av fast egendom är sådana föravtal som huvudregel ogiltiga, men bostadsrätten klassas inte som fast egendom – vilket gör rättsläget mer komplext. Den här artikeln reder ut vad som faktiskt gäller för föravtal vid köp av bostadsrätt och vilka konsekvenser ett sådant avtal kan få i praktiken.
Varför det inte är tillåtet vid köp av fast egendom
Förbudet mot föravtal vid fastighetsköp är relevant att känna till, eftersom reglerna kring köp av bostadsrätt i stor utsträckning inspirerats av fastighetsrättens formkrav. Att förstå den bakgrunden hjälper dig att förstå varför bostadsrättsköp behandlas annorlunda än köp av vanlig lös egendom.
Ett föravtal innebär ett löfte om att säljaren ska överlåta egendomen till en specifik köpare – antingen ensidigt bindande eller med förpliktelser för båda parter. Vid köp av fastighet gäller ett strikt formkrav enligt 4 kap. 1 § jordabalken: avtalet måste ingås skriftligen och undertecknas av både köpare och säljare för att vara giltigt. Muntliga överenskommelser saknar rättsverkan. Samma princip om skriftlighet har i viss mån överförts till bostadsrättsköp, vilket redogörs för nedan.
Lös egendom
En bostadsrätt klassificeras rättsligt som lös egendom, till skillnad från fastigheter som utgör fast egendom. För lös egendom i allmänhet – bilar, båtar och liknande – är föravtal relativt vanliga och kan bland annat användas för att uppnå skattemässiga fördelar. Bostadsrätten är visserligen lös egendom, men det innebär inte automatiskt att föravtal är oproblematiska – som vi förklarar under nästa rubrik.
Bostadsrätt är inte vilken lös egendom som helst.
Till skillnad från köp av exempelvis bil eller båt – som är giltigt även om det sker muntligen – kräver köp av bostadsrätt skriftlig form enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Det innebär att bostadsrätten intar en särställning bland lös egendom, och att muntliga avtal inte räcker för ett giltigt köp.
Högsta domstolen behandlade frågan om optionsavtal för bostadsrätter i rättsfallet NJA 1992 s. 66. Domstolen konstaterade att ett optionsavtal – en form av föravtal – kan vara giltigt förutsatt att det ingåtts skriftligen. Det är dock viktigt att förstå begränsningen: avtalet ger dig inte sakrättsligt skydd. Om säljaren bryter mot optionsavtalet och överlåter bostadsrätten till en tredje part, har du i regel inte rätt att kräva tillträde till lägenheten från den nye ägaren. Det du kan göra i ett sådant läge är att väcka en skadeståndstalan mot den ursprunglige säljaren – men utgången är osäker och processen kan vara både tidskrävande och kostsam.
Att tänka på:
Rättsläget kring föravtal för bostadsrätter är inte svartvitt och bedömningen påverkas av omständigheterna i varje enskilt fall. Har du hamnat i en tvist som rör ett föravtal eller ett köp av bostadsrätt, är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt. En jurist kan analysera ditt specifika läge, bedöma dina möjligheter och företräda dig om saken går till domstol. Vid en tvist som rör bostadsrätt rekommenderar vi att du anlitar en jurist med erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsfrågor. Du är välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå AB för ett inledande samtal.
Läsvärt
Vad är en option? | Rättslig vägledning | Skatteverket
Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt | SvJT
Fastighetsrätt – fast egendom | Vasa Advokatbyrå
Fastighetsrätt – lös egendom | Vasa Advokatbyrå
Avtalsrätt – bindande avtal | Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag