Köpekontraktet är det som du som köpare av en bostadsrätt ingår med säljaren av bostadsrätten. Men vissa vill försäkra sig om att köpet blir av, varför de bestämmer sig för att ingå ett föravtal innan köpekontraktet senare ingås. När det kommer till fastigheter är sådana föravtal som huvudregel inte tillåtna. Men vad gäller egentligen beträffande föravtal för köp av bostadsrätt? Det är den frågan som vi ska utreda i den här artikeln.
Varför det inte är tillåtet vid köp av fast egendom
Som nämnt i inledningen är föravtal i regel ogiltiga vid köp av en fastighet. Varför det är intressant att lyfta fram vad som gäller för köp av fastighet, är för att köp av bostadsrätt har fastighetsköpet som förebild beträffande bland annat formavtal.
Föravtal innebär ett löfte om att säljaren ska sälja egendomen till en specifik köpare. Antingen är föravtal bindande för den ena parten eller så är det bindande för både säljaren och köparen. För köp av fastighet finns det ett så kallat formkrav, vilket generellt innebär att avtalet behöver ingås på ett visst sätt för att vara giltigt. Formkravet för köp av fastighet är att avtalet ska ingås skriftligen. Det innebär förenklat att säljaren och du som köpare av fastigheten skriftligen behöver underteckna köpehandlingen. Annars anses i regel avtalet som ogiltigt. Nu när vi utrett vad som gäller som huvudregel för föravtal vid fastighetsköp, ska vi nu redogöra för vad som gäller beträffande föravtal vid köp av bostadsrätt.
Lös egendom
En bostadsrätt är lös egendom på samma sätt som de flesta egendom. Dock anses fastighet inte som lös egendom, utan faller i stället in under kategorin fast egendom. För lös egendom såsom bilar, båtar, med mera, är det inte särskilt ovanligt att det ingås föravtal om att få köpa egendomen vid ett senare skede. En anledning till att man väljer att ingå sådana avtal för lös egendom, kan bland annat vara för att det kan innebära skattefördelar. Bostadsrätt är ju som nämnt en lös egendom så då borde väl det här betyda att föravtal är giltiga vid köp av bostadsrätt? Det är dock inte så självklart, vilket vi klargör under nästa rubrik.
Bostadsrätt är inte vilken lös egendom som helst.
Till skillnad från köp av annan lös egendom, ställs det upp krav på att köp bostadsrätt behöver ingås skriftligen. Köp av bil eller båt är exempelvis helt giltiga om de ingås genom muntliga avtal. Därför kanske dessa avtal ändå ska falla in under egen kategori, trots att bostadsrätt också är lös egendom.
Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 1992 s. 66, uttalat sig beträffande så kallade optionsavtal för bostadsrätter, vilket kan sägas vara en typ av föravtal. I det målet menade domstolen att om optionsavtalet för köp av bostadsrätt skulle ingås skriftligen, kan det avtalet finnas giltigt. Vad man måste komma ihåg är dock att även om det optionsavtalet anses giltigt, kommer det inte gälla själva förvärvet av bostadsrätten. Om säljaren senare säljer bostadsrätten till någon annan, kommer du som köpare i vanliga fall inte kunna ha rätt att få den bostadsrätten av den tredje personen. I stället får du i så fall stämma säljaren i domstol och kräva skadestånd. Det är dock inte någon garanti att du vinner framgång med en sådan skadeståndstalan.
Att tänka på:
Vad som framgår i den här artikeln är inte på något sätt heltäckande, utan bedömningen kan bli en helt annan i just din situation. Kanske har du som köpare av en bostadsrätt hamnat i en tvist gällande ett föravtal eller något annat ärende som rör köp av bostadsrätt. Vid en tvist som rör bostadsrätt rekommenderar vi att du anlitar en jurist. Den juristen kan göra en utredning om rättsläget och sedan hjälpa dig att driva din tvist. Du är välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå AB för att få hjälp med din tvist.
Läsvärt
Vad är en option? | Rättslig vägledning | Skatteverket
Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt | SvJT
Fastighetsrätt – fast egendom – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fastighetsrätt – lös egendom – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Avtalsrätt – bindande avtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag