Slutbesiktning av entreprenad – anmärkningar, godkännande och dina rättigheter

Slutbesiktningen är entreprenadens viktigaste enskilda händelse. Det är vid besiktningen som det avgörs om entreprenaden godkänns, när garantitiderna börjar löpa, när risken för skada går över på beställaren och när slutbetalning aktualiseras. Trots detta hanteras besiktningen ofta rutinmässigt av båda parter – och konsekvenserna av ett felaktigt hanterat besiktningsutlåtande visar sig först flera år senare. Den här artikeln går igenom vad som gäller enligt AB 04 och ABT 06.

Vad är en slutbesiktning?

Slutbesiktning är en opartisk granskning av om entreprenaden är utförd i enlighet med kontraktshandlingarna. Den ska verkställas vid kontraktstidens utgång, eller vid den senare tidpunkt då entreprenaden anmälts färdigställd, och båda parter har rätt att påkalla den.

Besiktningen är inte en teknisk kvalitetskontroll i allmän mening. Besiktningsmannen prövar en specifik fråga: avviker det utförda från vad kontraktshandlingarna föreskriver? En lösning som är mindre elegant, men kontraktsenlig, ska inte antecknas som fel. En lösning som avviker från handlingarna ska antecknas även om den fungerar utmärkt.

Besiktningsmannens roll

Besiktningsmannen utses normalt av beställaren men ska utföra uppdraget opartiskt. Det är en central princip – besiktningsmannen är inte beställarens ombud och ska inte driva beställarens intressen.

Vid större entreprenader kan en besiktningsnämnd utses, med en ordförande och ledamöter med särskild sakkunskap inom exempelvis el, VVS eller ventilation. Parterna har rätt att närvara vid besiktningen och att framföra synpunkter, men det är besiktningsmannen som ensam avgör vad som ska antecknas i utlåtandet.

Besiktningsutlåtandet ska överlämnas inom den tid som anges i kontraktshandlingarna, normalt inom tre veckor. Utlåtandet ska ange om entreprenaden godkänns samt innehålla en förteckning över noterade fel.

Godkänd eller icke godkänd entreprenad

Entreprenaden ska godkännas om den inte uppvisar fel av väsentlig betydelse. Enstaka fel, även flera sådana, hindrar alltså inte godkännande så länge de inte är väsentliga vare sig var för sig eller sammantaget.

Godkännande innebär inte att felen försvinner. De antecknas i utlåtandet och ska avhjälpas, men entreprenaden anses ändå avlämnad. Detta missförstås ofta av beställare, som antar att ett godkännande innebär att entreprenören anses ha levererat felfritt.

Om entreprenaden inte godkänns fortsätter kontraktstiden att löpa, med den betydande konsekvensen att förseningsvite kan fortsätta att utgå. Ny slutbesiktning ska då verkställas när felen avhjälpts.

Rättsverkningar av godkännandet

Godkännandet utlöser flera avgörande rättsverkningar:

• Entreprenaden anses avlämnad och risken för skada på entreprenaden går över på beställaren
• Garantitiderna börjar löpa – enligt AB 04 normalt fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor
• Beställarens rätt att kräva vite för försening upphör
• Slutbetalning aktualiseras enligt kontraktets betalningsplan
• Beställaren förlorar som huvudregel rätten att åberopa fel som borde ha upptäckts vid besiktningen men inte antecknades

Den sista punkten är den mest ingripande. Ett synligt fel som besiktningsmannen inte noterade kan beställaren normalt inte återkomma med i efterhand. Undantag gäller för dolda fel, för fel som entreprenören svikligen dolt och för väsentliga fel som beställaren påtalat i rätt tid.

Anmärkningar och avhjälpande

Fel som antecknats i besiktningsutlåtandet ska avhjälpas av entreprenören utan dröjsmål, normalt inom två månader från det att utlåtandet överlämnats, om inte annat anges.

Avhjälper entreprenören inte felen inom föreskriven tid får beställaren låta annan utföra arbetet på entreprenörens bekostnad. Detta bör dock hanteras varsamt: beställaren ska först ge entreprenören en reell möjlighet att avhjälpa och bör dokumentera hela förloppet skriftligt. En beställare som anlitar annan entreprenör för tidigt riskerar att stå för kostnaden själv.

Beställaren har rätt att hålla inne ett belopp motsvarande kostnaden för avhjälpande av kvarstående fel. Beloppet ska stå i proportion till felen – att hålla inne hela slutlikviden för ett fåtal mindre anmärkningar är inte kontraktsenligt och kan i sig utgöra avtalsbrott.

Efterbesiktning

När entreprenören har avhjälpt de antecknade felen kan efterbesiktning påkallas för att fastställa att avhjälpandet skett. Efterbesiktning påkallas av den part som vill åberopa den.

Kostnaden för efterbesiktning bärs enligt AB 04 av entreprenören om det visar sig att fel kvarstår, och annars av den part som påkallat besiktningen. Det ger ett incitament för båda parter att inte påkalla efterbesiktning i onödan.

Om du inte accepterar besiktningsutlåtandet

Ett besiktningsutlåtande är inte oomtvistligt. Part som är missnöjd med utlåtandet kan påkalla överbesiktning, som prövar de frågor som är föremål för tvist på nytt.

Överbesiktning ska påkallas inom en viss tid från det att utlåtandet överlämnats – enligt AB 04 tre månader. Fristen är absolut och missas den står utlåtandet fast i de delar det inte angripits. Överbesiktningen utförs av en särskild överbesiktningsnämnd och dess utlåtande ersätter det ursprungliga i de prövade delarna.

Överbesiktning är ett kraftfullt men underutnyttjat instrument. Många parter går direkt till domstol med en tvist som hade kunnat lösas snabbare och billigare genom överbesiktning.

Garantibesiktning

Före garantitidens utgång bör garantibesiktning verkställas. Syftet är att fastställa om fel framträtt under garantitiden.

Fel som konstateras vid garantibesiktning presumeras enligt AB 04 bero på entreprenören, som då har bevisbördan för att felet beror på beställarens vanvård, bristfälligt underhåll, onormalt brukande eller annan omständighet som entreprenören inte ansvarar för. Detta är en betydande fördel för beställaren och gör garantibesiktningen väl värd att genomföra i tid.

Så förbereder du dig inför besiktningen

För beställaren är förberedelsen inför slutbesiktningen den enskilt viktigaste åtgärden i hela entreprenaden, eftersom fel som inte antecknas normalt inte kan åberopas i efterhand.

Gå igenom kontraktshandlingarna i god tid och sammanställ en egen förteckning över de punkter du vill att besiktningsmannen särskilt granskar. Besiktningsmannen är opartisk och ska granska hela entreprenaden, men uppmärksamhet på specifika punkter är berättigad och ökar sannolikheten att avvikelser fångas upp.

Säkerställ att relationshandlingar, drift- och underhållsinstruktioner, egenkontroller, provningsprotokoll och intyg finns tillgängliga vid besiktningen. Saknade handlingar är i sig ett fel som ska antecknas, och de saknas påfallande ofta.

Kontrollera funktioner som inte är synliga vid en okulär genomgång. Injustering av ventilation, täthetsprovning, funktionsprovning av styr- och reglersystem och kontroll av ljudkrav är typiska områden där avvikelser upptäcks först lång tid efter inflyttning – och där beställaren då står utan möjlighet att åberopa felet.

Läs utlåtandet noggrant när det överlämnats. Kontrollera att samtliga påtalade punkter finns med och att formuleringarna faktiskt beskriver felet. En anteckning som är otydligt formulerad kan senare bli föremål för tolkningstvist om vad som skulle avhjälpas.

Notera slutligen datum för när fristen för att påkalla överbesiktning löper ut, och för när garantibesiktningarna ska verkställas. Dessa datum bör föras in i en bevakningslista direkt vid godkännandet. Ett stort antal beställare förlorar rättigheter enbart genom att fristerna passerar obemärkt.

Vanliga frågor om slutbesiktning

Kan entreprenaden godkännas trots att det finns fel?

Ja. Entreprenaden ska godkännas om felen inte är av väsentlig betydelse. Felen kvarstår som anmärkningar som ska avhjälpas, men entreprenaden anses avlämnad och garantitiderna börjar löpa.

Vad händer om ett fel inte antecknas i utlåtandet?

Beställaren förlorar som huvudregel rätten att åberopa fel som borde ha märkts vid besiktningen. Undantag gäller för dolda fel, väsentliga fel som påtalats i rätt tid och fel som entreprenören svikligen dolt. Det gör noggrannheten vid besiktningen avgörande för beställaren.

Hur mycket får beställaren hålla inne?

Ett belopp som motsvarar kostnaden för att avhjälpa kvarstående fel. Beloppet ska vara proportionerligt och bör kunna motiveras med kostnadsunderlag om det ifrågasätts.

Vad gäller vid konsumententreprenad?

För privatpersoner tillämpas konsumenttjänstlagen, ofta med ABS 18. Besiktning är då inte obligatorisk men starkt rekommenderad, och konsumenten har enligt lagen rätt att hålla inne betalning som säkerhet för sitt krav vid fel. Reklamationsfristen för arbete på byggnad är väsentligt längre än många tror – upp till tio år.