Ultimata guiden om preskriptionstid bygglov

Olovligt byggande – i dagligt tal kallat svartbygge – är vanligare än många tror. Anledningen är ofta enkel: reglerna om vad som kräver bygglov, marklov eller rivningslov är inte alltid tydliga, och det är lätt att missa att en ombyggnad av garaget eller en enklare tillbyggnad kräver tillstånd. I den här artikeln reder vi ut vad som klassas som olovlig åtgärd, hur preskriptionstiden fungerar och vad du som fastighetsägare konkret behöver känna till.

När blir bygglov preskriberat?

Enligt 11 kap. 20 § plan- och bygglagen (PBL, SFS 2010:900) får ett ingripande mot olovligt byggande inte ske om det har gått mer än tio år sedan åtgärden vidtogs. Kommunen kan alltså inte kräva rivning eller ta ut en sanktionsavgift när denna tid har löpt ut. En viktig distinktion: preskriberingen innebär inte att bygget retroaktivt godkänns – det olovliga bygget saknar fortfarande giltigt lov, men kommunen har inte längre möjlighet att vidta rättsliga åtgärder.

Vad händer om tidigare ägare byggt utan bygglov?

Som köpare kan du hamna i en situation där en tidigare ägare uppfört byggnader eller gjort ändringar utan nödvändigt bygglov. Inför ett husköp är det klokt att begära ut bygglovshandlingar från kommunens byggnadsnämnd och kontrollera att samtliga byggnader redovisas korrekt. Om olovligt byggande ändå upptäcks i efterhand finns möjligheten att ansöka om bygglov retroaktivt. I flera kommuner kan en proaktiv anmälan innebära att sanktionsavgiften minskar eller helt uteblir. Beviljas inte bygglovet i efterhand kan kommunen, med stöd av 11 kap. PBL, förelägga om rivning.

När preskriberas olovligt byggande?

Preskriptionstiden för olovliga byggåtgärder är tio år räknat från den dag byggnationen slutfördes, i enlighet med 11 kap. 20 § PBL. När den perioden löpt ut kan kommunen varken förelägga om rivning eller debitera sanktionsavgift. Bygget betraktas dock inte som lagligförklarat – det saknar fortfarande giltigt bygglov.

Finns det preskriptionstid på svartbygge?

Ja. Preskriptionstiden för svartbyggen är densamma som för övriga olovliga byggåtgärder – tio år enligt 11 kap. 20 § PBL. Har åtgärden stått i tio år utan att kommunen ingripit kan varken rivningsföreläggande eller sanktionsavgift utfärdas. Det är dock viktigt att kunna styrka när bygget uppfördes, exempelvis via fotografier, byggfakturor eller flygfoton, eftersom bevisbördan i praktiken ofta faller på fastighetsägaren.

Vad händer om man inte byggt klart inom 5 år?

Enligt 9 kap. 43 § PBL förfaller ett bygglov om åtgärden inte påbörjas inom två år eller inte avslutas inom fem år från den dag lovet vann laga kraft. Om du inte hinner färdigställa projektet i tid bör du kontakta byggnadsnämnden i god tid för att diskutera möjligheten till förlängning. Fortsätter bygget efter att lovet förfallit utan att nytt lov sökts riskerar hela projektet att klassas som olovligt, med sanktionsavgift som möjlig följd.

Vad händer om bygglov saknas?

Reglerna varierar mellan landets kommuner – det som är bygglovsbefriat på en ort kan kräva tillstånd på en annan. Inför ett fastighetsköp rekommenderas att du begär ett utdrag från byggnadsnämndens diarium för att kontrollera beviljade bygglov, bygganmälningar och eventuella förelägganden. Fråga även säljaren om all tillgänglig dokumentation: ritningar, kontrollplaner och slutbesked. Hittar du i efterhand att exempelvis ett garage saknar bygglov går det ofta att ansöka om det retroaktivt – mer om det längre ned i artikeln.

När blir bygglov preskriberat?

Preskriptionstid innebär att möjligheten att vidta rättsliga åtgärder faller bort efter en bestämd tid. Har du genomfört en åtgärd utan nödvändigt bygglov och tio år förflutit utan att kommunen ingripit, kan inga sanktioner längre riktas mot just den åtgärden. Notera att preskriberingen inte medför att bygget godkänns eller legaliseras – kommunens möjlighet att agera är preskriberad, men det juridiska läget i övrigt kvarstår.

Preskriptionstiden för olovligt byggande är tio år enligt 11 kap. 20 § PBL, vilket innebär att kommunen inte kan förelägga om rivning eller ta ut en sanktionsavgift när denna tid löpt ut. Ett viktigt undantag: vill du senare bygga om eller utöka det ursprungligen olovliga bygget kan kommunen kräva att det olovliga tillskottet rivs som en förutsättning för att handlägga din nya ansökan.

Kan man ansöka om bygglov i efterhand?

Det är möjligt att ansöka om bygglov i efterhand, så kallat retroaktivt bygglov. Om en köpare upptäcker en olovlig åtgärd bör säljaren kontaktas och uppmanas att inge ansökan – alternativt kan ansvarsfördelningen regleras i köpekontraktet. I flera kommuner minskar eller uteblir sanktionsavgiften om fastighetsägaren självmant anmäler åtgärden innan kommunen fått kännedom om den. Det finns dock åtgärder som inte kan lovges i efterhand, till exempel om de strider mot gällande detaljplan. I sådana fall kan kommunen förelägga om rättelse, det vill säga rivning av det olovligt uppförda.

Hur upptäcks svartbygge?

Bygg- och miljöförvaltningen genomför regelbundna fastighetsinspektioner, ofta till följd av anmälningar från grannar eller allmänheten. Tips kan också komma från andra myndigheter, exempelvis via flygfotoövervakning eller i samband med handläggning av andra ärenden på fastigheten. När en misstänkt olovlig åtgärd identifieras skickar kommunen en underrättelse till fastighetsägaren, som ges möjlighet att yttra sig och redogöra för omständigheterna. Därefter fattar byggnadsnämnden beslut om ingripande ska ske eller inte.

Misstänker du att en byggnad uppförts utan nödvändigt bygglov kan du anmäla detta till kommunens bygg- och miljöförvaltning. Anmälan kan göras anonymt. Byggnadsnämnden är enligt 11 kap. plan- och bygglagen (PBL) skyldig att utreda misstänkta olovliga byggnationer och vid behov inleda tillsynsärende.

Att tänka på

Har du av misstag uppfört en byggnad eller vidtagit en åtgärd utan bygglov behöver det inte nödvändigtvis leda till ingripanden. Söker du bygglov i efterhand – ett så kallat retroaktivt bygglov – och åtgärden uppfyller gällande krav enligt plan- och bygglagen, kan byggnadsnämnden bevilja detta. Agera dock skyndsamt: enligt 11 kap. 20 § PBL kan nämnden besluta om rättelseförelägganden och byggsanktionsavgifter så länge preskriptionstiden inte löpt ut.

Har du frågor om när bygglov krävs, vad som gäller för retroaktivt lov eller befinner du dig i en fastighetsrättslig tvist är du välkommen att kontakta Vasa advokatbyrå. Våra jurister är specialiserade på fastighetsrätt och entreprenadjuridik och hjälper dig att navigera regelverket kring plan- och bygglagen.

Läsvärt

https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov–byggande/roller-och-ansvar/byggnadsnamnden/byggnadsnamndens-ansvar-och-uppgifter/

Författad av: Jenny Thalin