Servitut – Vad är det som gäller?

Reglerna om servitut finns huvudsakligen i jordabalken (1970:994). Enkelt uttryckt ger ett servitut en fastighet – och dess ägare – rätt att nyttja något som tillhör en annan fastighet, till exempel en brunn, en väg eller en parkeringsplats. Det som skiljer servitutet från många andra rättigheter är att det är knutet till fastigheten, inte till en specifik person. När en fastighet byter ägare följer servitutet med – antingen som en rättighet för den köpta fastigheten eller som en belastning på den sålda. Den här artikeln reder ut vad du behöver känna till om servitut.

Härskande fastighet och tjänande fastighet

Inom servitutsrätten talar man om den härskande fastigheten – den som har rättigheten – och den tjänande fastigheten – den som bär belastningen. Som huvudregel ska servitutet gynna den härskande fastigheten. Enligt 14 kap. 2 § jordabalken finns ett lagstadgat undantag: servitut kan upplåtas till förmån för en gruvegendom utan att den sedvanliga förutsättningen är uppfylld. Ytterligare undantag kan förekomma, varför det alltid lönar sig att utreda de specifika omständigheterna i det enskilda fallet snarare än att ta huvudregeln för given.

Två typer av servitut

Servitut delas in i två kategorier: officialservitut och avtalsservitut. Ett officialservitut tillkommer genom myndighetsbeslut – vanligtvis via en lantmäteriförrättning där Lantmäteriet prövar och fastställer servitutet. En praktisk fördel med officialservitutet är att det automatiskt registreras i fastighetsregistret, vilket gör det enkelt att kontrollera inför ett fastighetsköp.

Avtalsservitutet uppstår i stället genom en överenskommelse direkt mellan ägarna av den härskande och den tjänande fastigheten. Till skillnad från många andra avtal, som kan ingås formlöst, ställer lagen upp särskilda formkrav för servitutsavtal. Uppfylls inte dessa krav kan avtalet inte göras gällande som servitut – vilket får praktiska konsekvenser för rättighetens varaktighet och skydd mot tredje man.

Formkrav för avtalsservitut

Formkraven för avtalsservitut regleras i 14 kap. 5 § jordabalken. Tre villkor måste vara uppfyllda för att avtalet ska vara giltigt som servitut: upplåtelsen ska ske skriftligen, handlingen ska ange både den härskande och den tjänande fastigheten, och syftet med servitutet ska framgå tydligt. Brister något av dessa krav saknar avtalet verkan som servitut – men det kan ändå ha rättslig verkan som ett nyttjanderättsavtal. En viktig distinktion är att nyttjanderätt normalt har en begränsad giltighetstid på 25–50 år, medan ett korrekt upprättat servitutsavtal som huvudregel gäller utan tidsbegränsning. Låt alltid en jurist upprätta eller granska servitutsavtalet innan det undertecknas.

Servitut och undersökningsplikt

Inför ett fastighetsköp är undersökningsplikten långtgående – enligt 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken kan köparen normalt inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning. Dolda servitut faller däremot i regel utanför denna plikt, under förutsättning att köparen är i god tro. Om du som köpare observerar att någon regelbundet nyttjar en väg eller ett område på fastigheten du vill förvärva, bör du dock undersöka saken – en kontroll hos Lantmäteriet ger vanligtvis svar. Är du i god tro och säljaren har undanhållit ett servitut kan servitutet upplösas, och säljaren riskerar att bli skadeståndsskyldig gentemot ägaren av den härskande fastigheten. Kontrollera alltid fastighetsregistret och ställ skriftliga frågor till säljaren om kända rättigheter och belastningar på fastigheten.

Att tänka på

Hamnar du i en tvist om servitut är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt – gränserna för vad ett servitut faktiskt ger rätt till kan vara svårtolkade och tvister eskalerar ofta snabbt. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och kan hjälpa dig att bedöma din situation.

Läsvärt

https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/ansok-om-inskrivning-av-avtalsservitut-och-nyttjanderatt/uppratta-servitutsavtal-eller-nyttjanderattsavtal/#qry=servitut

https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2018/35148/

https://www.vasaadvokat.se/undersokningsplikt-besiktningsman/

https://www.vasaadvokat.se/ny-fastighetsagare/

https://www.vasaadvokat.se/kopa-hus-7-viktiga-saker-att-tanka-pa/

Författad av: Alexander Isehag