Att häva ett fastighetsköp innebär juridiskt att avtalet ogiltigförklaras och att parternas prestationer återgår – erlagd köpeskilling återbetalas och fastigheten återlämnas till säljaren, oavsett om tillträde redan skett. Vanliga grunder för hävning är att fastigheten är behäftad med väsentliga fel eller att köparen underlåter att betala köpeskillingen i tid. Den här artikeln ger en översikt av de rättsliga förutsättningarna för att häva ett husköp – belyst från både köparens och säljarens perspektiv.
Hävning och äganderätt
Vid köp av fast egendom övergår äganderätten när köparen och säljaren undertecknar köpekontraktet. I praktiken upprättas ofta även ett köpebrev, vilket säljaren utfärdar när köparen fullgjort sina åtaganden – framför allt betalning av köpeskillingen. Uppfylls inte villkoren inom avtalad tid kan säljaren häva köpet enligt 4 kap. 26 § jordabalken. Säljaren kan dock välja att ändå fullborda köpet genom att utfärda köpebrevet, varvid villkoret i praktiken faller bort. Notera att köparen inte kan beviljas lagfart så länge köpet är villkorat.
Vinner hävningstalan framgång i domstol ogiltigförklaras köpet, och äganderätten till fastigheten återgår omedelbart till säljaren – som i sin tur är skyldig att återbetala köpeskillingen. Har fastigheten dessutom sålts vidare till en tredje part kan den ursprunglige köparen bli skadeståndsskyldig för den förlust som uppstår till följd av vidareförsäljningen.
Krav för säljarens rätt att häva
Säljarens rätt att häva regleras i 4 kap. 26 § jordabalken och förutsätter att köparen inte uppfyller de villkor som anges i köpeavtalet – exempelvis att betala köpeskillingen i tid eller att ett beviljat bygglov utgör en förutsättning för köpet. För att villkoren ska kunna åberopas som hävningsgrund krävs att de är klart och tydligt formulerade i avtalet.
- Tiden för villkor som uppställs vid köpet får inte vara längre än två år. Om längre tid har avtalats är hela köpet ogiltigt.
- Endast villkoret om betalning kan gälla utan tidsbegränsning.
- Om köparen efter undertecknandet av avtalet har gått i konkurs, fått till stånd offentlig ackordförhandling utan konkurs, inställt sina betalningar som köpman, vid utmätning funnits sakna tillgångar att betala sina skulder eller i annat fall anses vara på obestånd, om inte köparen ställer säkerhet.
Utöver hävning kan säljaren ha rätt till skadestånd om köparen inte fullföljer sina åtaganden. Ersättningsgilla skadeposter är typiskt kostnader för förnyad annonsering samt prisskillnaden om fastigheten senare säljs till en lägre köpeskilling. Skadeståndets storlek avgörs av omständigheterna i det enskilda fallet och kräver ofta en noggrann värdering av de uppkomna skadorna.
Krav för köparens rätt att häva
Köparen kan häva köpet om fastigheten lider av ett väsentligt fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Vid mindre allvarliga fel är rätt väg istället prisavdrag och/eller skadestånd. En hävningstalan måste väckas inom ett år från tillträdesdagen – den s.k. reklamationsfristen – om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
De fel som ger rätt till hävning är om
- fastigheten allvarligt skadas mellan köpet och tillträdet
- säljaren dröjer oacceptabelt länge med att ge köparen tillträde
- huset på fastigheten har uppförts i strid med lag, t.ex. utan bygglov
- säljaren vägrar utfärda köpebrev eller annat som hindrar att köparen kan få lagfart
- fastigheten är belastad med servitut, nyttjanderätt eller andra rättigheter och säljaren inte har upplyst köparen om dessa
- fastighetens fysiska skick avviker från avtalet
- fastigheten belastas med panträtt som inte förutsattes eller är högre än vad som förutsattes och säljaren inte inom en månad efter tillsägelse återbetalar skillnaden
- myndighetsbeslut som riktar sig mot den individuella fastigheten finns som förhindrar att köparen inte kan få använda den som tänkt
Vid köp av del av fastighet (arealförvärv)
Vid köp av en viss del av en fastighet – ett s.k. arealförvärv – krävs enligt 4 kap. 7 § jordabalken att ansökan om avstyckning ges in till Lantmäteriet inom sex månader från köpekontraktets undertecknande, eller räknat från att köpebrevet utfärdades. Görs inte det i tid förfaller köpet automatiskt, och endera parten har då rätt att häva det. Bevaka därför fristen noga och sök juridisk rådgivning i god tid om det uppstår osäkerhet kring processen.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig som vill häva fastighetsköp p.g.a. fel
- Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
- Vi hjälper dig med alla tänkbara frågor om fastighetsköpet
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten