Att häva ett köp innebär juridiskt att ogiltigförklara det på så sätt att prestationerna ska återgå. Om betalning har erlagts ska den återbetalas och fastigheten ska återgå, oavsett om tillträde har skett eller inte. Vanliga anledningar till att köparen eller säljaren vill häva kan vara att fastigheten är behäftad med allvarliga fel eller att köparen inte betalar köpeskillingen i tid. I den här artikeln förklarar vi översiktligt de rättsliga grunderna för att häva ett fastighetsköp från både köparens och säljarens perspektiv. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och häva husköp. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Hävning och äganderätt
Vid köp av fast egendom övergår äganderätten i och med att köparen och säljaren undertecknar köpekontraktet. Ofta används också köpebrev, som säljaren enligt köpekontraktet ska utfärda när köparen har fullgjort sina villkor att betala köpeskillingen och eventuella andra förpliktelser. Om någon av dessa villkor inte uppfylls innan den tid som parterna har kommit överens om kan säljaren häva köpet. Men säljaren kan även genom att utfärda köpebrevet, trots att något av villkoren inte har uppfyllts, ”ta bort” villkoret och ändå fullborda köpet. Så länge som ett köp fortfarande är villkorat kan köparen inte få beviljad lagfart.
En lyckad talan i domstol om hävning innebär att köpet blir ogiltigt. Säljaren har då direkt återfått sin äganderätt till fastigheten. Säljaren blir då också tvungen att återbetala köpeskillingen. Om fastigheten har sålts vidare kan säljaren i så fall få skadestånd från köparen.
Krav för säljarens rätt att häva
Säljaren har rätt att häva köpet om köparen inte uppfyller de villkor som uppställs i köpeavtalet, t.ex. att betala köpeskillingen i tid, eller att bygglov beviljas. Vissa krav ställs dock på villkoren
- Tiden för villkor som uppställs vid köpet får inte vara längre än två år. Om längre tid har avtalats är hela köpet ogiltigt.
- Endast villkoret om betalning kan gälla utan tidsbegränsning.
- Om köparen efter undertecknandet av avtalet har gått i konkurs, fått till stånd offentlig ackordförhandling utan konkurs, inställt sina betalningar som köpman, vid utmätning funnits sakna tillgångar att betala sina skulder eller i annat fall anses vara på obestånd, om inte köparen ställer säkerhet.
Säljaren kan också ha rätt till skadestånd från en köpare som inte fullföljer köpet på det sätt som de kommit överens om. Ersättningsgilla skadeposter kan t.ex. vara kostnader för ny annons och förlust om den säljs till någon annan som betalar lägre pris för den. Hur mycket ersättningen blir är dock starkt beroende på omständigheterna i det enskilda fallet och värderingen av skadorna.
Krav för köparens rätt att häva
Köparen har också rätt att häva köpet om fastigheten är felaktig. Det måste dock handla om fel som är väsentligt. För mindre fel kan köparen istället kräva prisavdrag och/eller skadestånd. En talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller mot tro och heder.
De fel som ger rätt till hävning är om
- fastigheten allvarligt skadas mellan köpet och tillträdet
- säljaren dröjer oacceptabelt länge med att ge köparen tillträde
- huset på fastigheten har uppförts i strid med lag, t.ex. utan bygglov
- säljaren vägrar utfärda köpebrev eller annat som hindrar att köparen kan få lagfart
- fastigheten är belastad med servitut, nyttjanderätt eller andra rättigheter och säljaren inte har upplyst köparen om dessa
- fastighetens fysiska skick avviker från avtalet
- fastigheten belastas med panträtt som inte förutsattes eller är högre än vad som förutsattes och säljaren inte inom en månad efter tillsägelse återbetalar skillnaden
- myndighetsbeslut som riktar sig mot den individuella fastigheten finns som förhindrar att köparen inte kan få använda den som tänkt
Vid köp av del av fastighet (arealförvärv)
När det kommer till köp av en viss del av marken måste ansökan göras till Lantmäteriet om avstyckning av den köpa delen från stamfastigheten inom sex månader från att köpekontraktet undertecknades, eller från att köpebrevet utfärdades. Om detta inte görs är köpet ogiltigt och vem som helst av parterna kan häva det.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig som vill häva fastighetsköp p.g.a. fel
- Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
- Vi hjälper dig med alla tänkbara frågor om fastighetsköpet
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten