Som köpare är du inte juridiskt bunden av ett fastighetsköp förrän du har undertecknat köpeavtalet. Innan dess kan du när som helst meddela säljaren att du inte vill fullfölja affären. Har du däremot skrivit på, gäller avtalet – men under vissa omständigheter finns det ändå möjlighet att häva husköpet i efterhand. Den här artikeln går igenom vilka grunder som kan ge dig rätt att frånträda köpet trots att kontrakt är skrivet.
Skada eller försämring av väsentlig betydelse för att häva husköpet
Enligt 4 kap. 12 § jordabalken kan du som köpare häva fastighetsköpet om säljaren skadar eller försämrar fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdet, förutsatt att skadan är av väsentlig betydelse. Vid mindre allvarliga brister är prisavdrag det normala utfallet. Väsentlighetsbedömningen görs utifrån den enskilde köparens förhållanden: felet ska ha påverkat det huvudsakliga ändamålet med köpet, och säljaren ska ha kunnat inse att det var av avgörande vikt för just dig. I köplagens förarbeten framgår att ett fel är väsentligt när köparens huvudsakliga förväntade nytta av köpet uteblir. Vid fastighetsköp är det i regel byggnaden som värderas högst, varför kraftiga skador på rörinstallationer eller ett mer omfattande skadeinsektsangrepp normalt når upp till väsentlighetskravet. I helhetsbedömningen vägs dessutom in hur lång tid reparationerna beräknas ta, i vilken mån fastigheten kan nyttjas under den perioden samt vilka följdskador som riskerar att uppstå.
Tidsfrister för att göra gällande skada eller försämring
Även om en skada eller försämring bedöms vara av väsentlig betydelse måste du agera inom de tidsramar som lagen föreskriver. Vill du häva köpet av huset gäller som huvudregel en reklamationsfrist på ett år räknat från tillträdesdagen. Att häva husköpet efter ettårsgränsen kräver att säljaren agerat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
Utöver den allmänna ettårsfristen gäller en separat reklamationstid för dolda fel – det vill säga sådana brister som inte kan upptäckas vid den sedvanliga undersökning som köpare ska genomföra innan köp och som först visar sig efter tillträdet. Reklamationstiden börjar löpa när felet tydligt framträder. Vid den bedömningen tas hänsyn till köparens individuella sakkunskap – en köpare med branschkunskap förväntas uppmärksamma ett fel tidigare än en oerfaren privatperson.
Från det att felet uppdagats ska du meddela säljaren inom skälig tid. Vad som anses skäligt varierar från fall till fall. Är köparen en näringsidkare ställs generellt högre krav på reklamationens aktsamhet jämfört med en konsument. Allra striktast bedöms den som yrkesmässigt förvärvar fastigheter inom sin verksamhet.
Hur reklamationen ska utformas för att häva husköpet
Reklamationen är ditt meddelande till säljaren om vilket fel du anser att fastigheten lider av. Lagen ställer inga formkrav, men av bevishänsyn är ett skriftligt meddelande alltid att föredra. Innehållsmässigt kan du antingen beskriva var felet finns och varför du anser det utgöra ett fel, eller förklara hur fastigheten avviker från avtalad standard som grund för att häva husköpet. Reklamationen behöver inte vara utförlig i varje detalj, men den måste vara tillräckligt konkret – ett vagt påpekande om att ”det finns ett fel” räcker inte. Det viktigaste är att du reklamerar i tid; annars förlorar du i det närmaste rätten att rikta krav mot säljaren. Undantag gäller om säljaren agerat illojalt eller om ditt meddelande avsänts i rätt tid men av någon anledning inte nått fram.
Att tänka på
Hävning av ett fastighetsköp är en rättsligt komplicerad process där misstag kan få stora ekonomiska konsekvenser. Vid en sådan situation rekommenderar vi att du anlitar en jurist med erfarenhet av fastighetsrätt. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan ge dig en välgrundad bedömning av dina möjligheter.
Vi hjälper dig med:
Allmän rådgivning
* Reklamera så snart du uppmärksammat ett fel – tidsfristen börjar löpa från det ögonblicket.
* Beskriv felet konkret i din reklamation, gärna med plats, art och eventuell dokumentation som foton eller besiktningsprotokoll.
Tvistelösning
* Juridisk bedömning grundad på jordabalken och aktuell rättspraxis.
* Strategisk vägledning för att stärka dina möjligheter att nå framgång med hävningskravet.
* Skydd mot onödiga rättegångskostnader och processrisker.
Kontakta oss för ett inledande telefonsamtal utan kostnad, eller boka ett möte med någon av våra jurister.
Författad av: Alexander Isehag