Om du som köpare av ett hus inte är nöjd eller att du ångrat dig, kan du vilja häva köpet, dvs. göra så att köpet inte ska genomföras. Det är inte förrän du skrivit på köpeavtalet som du faktiskt är juridiskt bunden av köpet. När som helst innan din underskrift kan du i regel meddela säljaren att du inte längre vill köpa huset. Skulle du däremot ha skrivit på avtalet, finns det under vissa omständigheter fortfarande en möjlighet att häva köpet. De grunder som du kan göra gällande för att häva husköpet trots att du skrivit på köpekontraktet, kommer behandlas i den här artikeln.
Skada eller försämring av väsentlig betydelse för att häva husköpet
I 4 kapitlet jordabalken anges att du som köpare kan häva husköpet om säljaren skadat eller försämrat fastigheten, under förutsättningen att skadan eller försämringen bedöms vara av väsentlig betydelse för dig som köpare. Skulle det inte vara av väsentlig betydelse kan köpare endast få avdrag på köpet. När det kommer till vad som ska bedömas som väsentlig betydelse, tittar man på enskilde köparens förutsättningar. Väsentlighetskravet är detsamma som i köprättsliga sammanhang, varför vägledning kan tas i köplagens förarbete. I förarbetet till köplagen anges att det ska anses som väsentligt om den huvudsakliga nyttan som köparen kunnat förvänta sig inte uppfylls. Utöver att det är väsentlig betydelse för köparen anges också i förarbetet att säljaren också ska ha kunnat inse att det rörde sig om väsentlig betydelse för köparen. Vidare anges i 4 kapitlet jordabalken att för fastighetsköp är det byggnaden som oftast är det viktigaste. Därför brukar väsentlig betydelse vid fastighetsköp vara när felet finns i delar av byggnaden som är av betydelse, exempelvis kraftiga skador på rören eller angrepp av skadeinsekter som är lite mer omfattande. Andra aspekter som läggs samman med skadan eller försämringen, för att bedöma om det är av väsentlig betydelse för köparen är hur lång tid det tar att åtgärda felet, i vilken utsträckning fastigheten kan användas medan felet avhjälps eller vilka sidoeffekter som uppstår till följd av felet.
Tiden man har på sig att meddela om skada eller försämring
När du som köpare vill häva köpet av huset och det faktiskt bedöms vara av väsentlig betydelse, kan du inte göra gällande felet hur sent som helst. Du har ett år på dig från dess att du tillträtt huset. För att kunna häva husköpet efter den tidpunkten krävs att säljaren bedöms varit grovt vårdslös eller handlat i strid med tro och heder.
Vidare finns det också en reklamationstid för skada eller försämring. Med reklamationstid menas tiden man har på sig att meddela om fel från det att man faktiskt upptäckt felet. Köpare ska undersöka fastighet innan köp så de fel som diskuteras här är sådana dolda fel som inte går att upptäcka vid undersökningen, utan som visar sig efter köpet. Gällande sådana dolda fel bestäms reklamationstiden utifrån när ett fel tydligt visar sig. Det sker också en bedömning av den specifika köparens sakkunskap, som anses ha betydelse när köparen rimligen borde ha blivit medveten om felet.
Från det att felet uppmärksammats ska köparen meddela om felet inom skälig tid. Vad som är skälig tid skiljer sig från köpare till köpare och bedöms olika i varje enskilt fall. Köpare som är näringsidkare ställer man i regel högre krav på än vad man kräver av en privatperson, gällande hur lång tid man har på sig att meddela att man uppmärksammat fel. Ännu högre krav ställer man på den som är näringsidkare och inom sin verksamhet köper fastigheter.
Hur reklamationen ska utformas för att häva husköpet
Det du som köpare gör gällande i din reklamation är ett meddelande om vad du upptäckt för fel på fastigheten. Krav på i vilken form reklamationen ska vara i finns inte. Men eftersom lagen anger att det ska vara ”meddelande om felet” finns det två sätt du kan ange felet. Antingen vart felet finns och hur du ser att det är fel och eventuellt kunna häva husköpet. Det andra sättet är att du som köpare informerar om hur felet skiljer sig från vad som är avtalad standard. När du meddelar om felet behöver det inte vara beskrivet i detalj, men lite specifik måste du vara och inte bara meddela ”att det finns ett fel”. Det viktigaste är att du reklamerar i tid, annars har du i stort sett förlorat rätten att rikta ansvar mot säljaren. Dock finns några undantag då du trots att du inte reklamerat i tid ändå kan rikta ansvar mot säljare, vilket i korthet kan vara när säljare på något sätt varit illojal eller om du meddelat i tid men meddelandet på något sätt inte kommit fram i tid.
Att tänka på
Att försöka göra gällande en hävning på egen hand är komplicerat. Om du vill göra gällande en hävning av ett hus som du har köpt, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrätt. Hör av dig till oss så hjälper vi dig med att försöka häva ditt husköp.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
* Meddela så fort du kan när du upptäcker ett fel.
* Var konkret när du anger felet i din reklamation.
Tvistelösning
* Få en juridisk bedömning utifrån lag och gällande rättsläge.
* Maximera dina chanser att lyckas häva ditt köp.
* Minimera risken att förlora tvisten mot säljaren.
Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.
Författad av: Alexander Isehag