Vid fastighetsköp upprättas vanligtvis två separata köpehandlingar: köpekontraktet och köpebrevet. Dessa fyller olika funktioner i köpprocessen och regleras av jordabalken (1970:994). I den här artikeln går vi igenom vad de innebär, hur de är uppbyggda och vad du som köpare eller säljare bör känna till.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
Historisk tillbakablick
Under den äldre jordabalkens tid växte det i rättspraxis fram en sed att fastighetsköp dokumenterades i två handlingar. Den dåvarande regleringen innehöll i grunden bara ett krav: att köpet skulle ingås skriftligen och att villkoren skulle anges i köpehandlingen. Att använda sig av just två separata dokument var alltså inte ett lagkrav utan en praktisk lösning som vuxit fram i branschen och med tiden befästes som vedertagen norm.
Nutida reglering
Dagens jordabalk (1970:994) bygger vidare på denna tvådelning, om än med en intressant detalj: begreppet köpekontrakt förekommer inte alls i lagtexten. Däremot nämns den andra köpehandlingen – köpebrev – på flera ställen. I 4 kap. 2 § jordabalken anges exempelvis att “Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första och andra styckena tillämpning även i fråga om den senare handlingen.” Någon fast juridisk definition av begreppet ges dock inte, vilket i praktiken innebär att handlingens rubrik inte är avgörande för dess rättsliga verkan. Termerna köpekontrakt och köpebrev är likväl vedertagna i fastighetsbranschen och används konsekvent i det praktiska arbetet.
Köpekontrakt
Köpekontraktet är den första av de två handlingarna och brukar vara den mer omfattande. I ingressen anges normalt parternas identitet, fastighetsbeteckning och köpeskilling – det avtalade priset. Här återfinns också den s.k. överlåtelseförklaringen, där säljaren bekräftar att äganderätten ska övergå till köparen när köpeskillingen är betald och kontraktet undertecknat av båda parter. Parternas underskrifter är ett absolut formkrav enligt 4 kap. 1 § jordabalken – utan dem saknar fastighetsköpet rättslig giltighet.
Utöver de obligatoriska uppgifterna kan parterna anpassa köpekontraktet efter de specifika omständigheterna. Det är vanligt att tillträdesdatum och betalningsplan regleras här. Enligt 4 kap. 3 § 1 p. jordabalken måste köpekontraktet dessutom innehålla ett återgångsvillkor, som anger vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att köpet ska stå fast. Uppfylls inte villkoren har säljaren rätt att återta fastigheten mot återbetalning av köpeskillingen. Typiska återgångsvillkor är att köparen beviljas bolån eller att säljaren erhåller anställning på ny ort. Praktiskt råd: formulera återgångsvillkoren med tydliga tidsfrister och klara kriterier – otydliga villkor är en vanlig källa till tvist.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Köpekontraktet bör också reglera fastighetens skick och standard vid tillträdet. Säljaren kan välja att friskriva sig från ansvar för vissa fel, exempelvis genom en friskrivningsklausul avseende dolda fel. En sådan klausul måste vara tydlig och specifik för att vara bindande gentemot köparen enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Kontraktet innehåller dessutom en hänvisning till det kommande köpebrevet. Slutligen bör man inte förbise kravet på makens eller makans samtycke: om fastigheten utgör makarnas gemensamma permanentbostad, eller om den ingår i den säljande makens giftorättsgods, krävs samtycke från den andra maken enligt 7 kap. 5 § 1 och 3 st. äktenskapsbalken. Saknas samtycket kan köpet i värsta fall förklaras ogiltigt.
Köpebrevet
Köpebrevet är den andra – och avslutande – köpehandlingen. När det väl är upprättat och undertecknat kan säljaren inte längre häva köpet med hänvisning till att köparen är försenad med betalningen. Köpet är med andra ord definitivt och bindande för båda parter.
Köpebrevet är avsiktligt kortfattat. Det ska innehålla de uppgifter som följer av 4 kap. 1 § jordabalken: parternas underskrifter, fastighetsbeteckning, köpeskilling och överlåtelseförklaring. Utöver dessa formkrav inkluderas alltid en kvittens på erlagd köpeskilling – köpebrevet fungerar i praktiken som ett juridiskt kvitto på att betalningen fullgjorts och att äganderätten definitivt övergått till köparen.
Att tänka på:
Genomgången ovan är inte uttömmande – beroende på omständigheterna kan ytterligare villkor behöva regleras, och i vissa fall krävs inte alla här nämnda klausuler. Fastighetsköp är komplexa transaktioner där misstag kan få kostsamma konsekvenser, varför det alltid är klokt att låta en jurist granska köpehandlingarna innan du skriver under. Behöver du hjälp med att upprätta eller granska köpehandlingar, eller har du som köpare eller säljare hamnat i tvist med din motpart, är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå.
Läsvärt:
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →https://www.vasaadvokat.se/friskrivningsklausul-dolda-fel/
https://www.vasaadvokat.se/att-tanka-pa-nar-du-ska-kopa-hus/
https://www.vasaadvokat.se/bostadsratt-eller-villa-skillnaden-mellan-de-tva-bostadsformerna/