Planerar du eller ditt företag att uppföra en byggnad? Besiktningsprocessen inom entreprenad regleras huvudsakligen genom standardavtalen AB 04 och ABT 06, och det finns flera viktiga moment att känna till – från val av besiktningsman till vad som händer om fel upptäcks. Här går vi igenom besiktningens grundläggande struktur, de olika besiktningsformerna och besiktningsmannens juridiska ansvar.
Under en entreprenad kan flera typer av besiktningar aktualiseras beroende på projektets skede och uppkomna behov. De vanligaste är förbesiktning, slutbesiktning, garantibesiktning, särskild besiktning, efterbesiktning och överbesiktning. Varje besiktningsform har en specifik funktion och utlöser olika rättsverkningar enligt AB 04 respektive ABT 06.
Slutbesiktningen markerar det formella avslutandet av entreprenaden och är avgörande för frågor om bl.a. förseningsvite och betalningsskyldighet. Besiktningsmannen har här den centrala uppgiften att avgöra om entreprenaden kan godkännas i sin helhet. En entreprenad kan också godkännas med anmärkningar – det vill säga att besiktningsmannen noterar mindre fel som entreprenören är skyldig att avhjälpa, men att beställaren ändå kan ta byggnaden i bruk. Godkänns inte entreprenaden löper förseningsvitet vidare tills ett godkänt utfall föreligger.
Besiktningen genomförs normalt genom okulär kontroll – besiktningsmannen undersöker det som är synligt och tillgängligt, exempelvis att avtalade tekniska lösningar har genomförts och att bygget uppfyller ställda funktionskrav. Iakttagelserna dokumenteras i ett besiktningsprotokoll, där det även kan anges vem som bär ansvar för att åtgärda noterade fel. Ett godkänt utfall öppnar sedan för att byggnadsnämnden utfärdar ett slutbesked enligt plan- och bygglagen, vilket innebär att nämnden konstaterar att arbetet utförts i enlighet med bygglovet och övriga tillämpliga krav. Först efter slutbesked får byggnaden tas i bruk.
Efter godkänd slutbesiktning träder garantitiderna i kraft: enligt AB 04 gäller fem år för fel hänförliga till arbetsprestation och två år för material och varor, medan den totala ansvarstiden uppgår till tio år. Mot slutet av garantitiden är det klokt att genomföra en garantibesiktning för att identifiera eventuella fel som faller inom entreprenörens garantiansvar – något som annars riskerar att förbises och preskriberas.
Besiktningsmannens opartiskhet är en grundläggande förutsättning för att besiktningsresultatet ska kunna åberopas med trovärdighet. Som beställare bör du därför anlita besiktningsmannen själv, snarare än att låta entreprenören föreslå vem som ska utföra uppdraget. Se också till att avtalet med besiktningsmannen tydligt anger vilka delar och system som ska kontrolleras – en välformulerad uppdragsbeskrivning minskar risken för tvister om vad som ingått i uppdraget och vilket ansvar besiktningsmannen faktiskt bär.
Vasa Advokatbyrå hjälper till i entreprenadfrågor
Vi på Vasa Advokatbyrå arbetar löpande med entreprenadrättsliga frågor och har bred erfarenhet av såväl avtalsförhandlingar som processföring. Oavsett om du befinner dig i en tvist kring besiktningsresultat eller behöver hjälp att utforma avtal med besiktningsman eller byggföretag är du välkommen att höra av dig.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning vid besiktning entreprenad
- Få hjälp att skriva ett avtal.
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om vad som ingick i avtalet.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att utkräva eventuell ersättning vid fel etc.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med entreprenadföretag eller besiktningsman.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller för att boka möte med en av våra entreprenadjurister.