Ett avtalsservitut ger en fastighet rätt att nyttja ett tillbehör som tillhör en annan fastighet. Den fastighet vars tillbehör upplåts kallas tjänande fastighet, medan den som har rätt att använda tillbehöret kallas härskande fastighet. Typiska exempel är rätten att färdas på en väg som löper över grannens mark, eller rätten att använda en brunn på en angränsande fastighet för att säkra vattenförsörjningen. Beslutar en myndighet om ett servitut uppstår i stället ett officialservitut – exempelvis genom lantmäteriförrättning – vilket inte behandlas i denna artikel. Här fokuserar vi uteslutande på avtalsservitut, det vill säga servitut som uppkommer genom avtal mellan fastigheternas ägare.
Uppkomst av avtalsservitut
Ett avtalsservitut uppkommer när ägarna av två fastigheter ingår avtal om att ett tillbehör på den ena fastigheten ska få nyttjas av den andra. En central rättsprincip är att rätten tillhör fastigheten – inte den enskilde ägaren. I praktiken innebär det att servitutet automatiskt följer med vid en försäljning av den härskande fastigheten; den nye ägaren träder in i samma rätt som den föregående. Väljer den ursprunglige ägaren däremot att flytta till en annan fastighet krävs ett helt nytt avtal för att få motsvarande rätt där. Denna fastighetsknutna karaktär är en av de egenskaper som skiljer avtalsservitutet från en personlig nyttjanderätt.
Ett giltigt avtalsservitut
För att ett avtalsservitut ska vara rättsligt giltigt måste det uppfylla de formkrav som framgår av 14 kap. 5 § jordabalken. Grundkravet är att avtalet ingås skriftligen och undertecknas av ägarna till båda fastigheterna. Av handlingen måste tydligt framgå vilken fastighet som är härskande respektive tjänande, samt vilket ändamål upplåtelsen avser. Ett praktiskt råd är att redan i avtalet reglera frågor om underhållsansvar och kostnadsfördelning – sådana detaljer leder annars ofta till framtida tvister.
Uppfylls inte formkraven gäller enligt 14 kap. 5 § 3 men. jordabalken som huvudregel att upplåtelsen inte är ett giltigt servitut. Det innebär dock inte att avtalet förlorar all rättsverkan; det kan i stället tolkas som ett avtal om nyttjanderätt. Nyttjanderätten ger ett svagare sakrättsligt skydd och binder inte tredje man på samma sätt som ett inskrivet servitut – ytterligare ett skäl att se till att formkraven faktiskt iakttas.
Servitut som uppkom före den 1 januari 1972 – då nuvarande jordabalk trädde i kraft – behöver som huvudregel inte uppfylla dessa formkrav. Under den då gällande 1907 års servitutslag var ett muntligt avtal i princip tillräckligt för att grunda ett giltigt servitut. Äldre servitut bör ändå verifieras mot fastighetsregistret, särskilt vid fastighetsöverlåtelser, eftersom oriktiga inskrivningar förekommer och kan ge upphov till rättsliga komplikationer.
Inskrivning hos Lantmäteriet
Genom att ansöka om inskrivning hos Lantmäteriet görs avtalsservitutet offentligt och synligt i fastighetsregistret samt i fastighetsbeviset. Inskrivningen är visserligen inte ett formkrav för servitutets grundläggande giltighet, men den ger ett starkare sakrättsligt skydd och är avgörande för att servitutet ska vara bindande mot en ny ägare som förvärvar den tjänande fastigheten. Praktisk rekommendation: ansök om inskrivning i direkt anslutning till att avtalet undertecknas, så undviker parterna bortglömda eller bestridda servitut vid framtida fastighetsaffärer.
Att tänka på:
Uppstår en tvist om servitut är det klokt att anlita en jurist med erfarenhet av fastighetsrätt. Vasa Advokatbyrå AB biträder regelbundet klienter i servitutsrelaterade tvister och rådgivning kring fastighetsrätt. Välkommen att kontakta oss för en bedömning av ditt ärende.
Läsvärt om avtalsservitut
HD:s avgörande T 1857-17 om avtalsservitut (PDF)
Ds 2010:43 – Oriktiga inskrivningar av servitut och nyttjanderätter i fastighetsregistret
Upphäva servitut – så går det till
Författad av: Alexander Isehag