Den allmänna fastighetsrätten

Många har säker kommit i kontakt med fastighetsrätt på något sätt. Man kanske har fört en tvist om fel i villa eller lägenhet eller så kanske man har bråkat om en hyra eller servitut. Denna artikel är menad att grundläggande förklara omfånget av begreppet fastighet och närliggande områden som brukar sorteras som del av, eller närbesläktat, med rättsområdet ”fastighetsrätt”.

Den allmänna fastighetsrätten

Fastighetsrätten

Till att börja med bör vi förklara definitionen av fastigheter. Som fastighet avses jord vilket stadgas i 1 kap. 1§ jordabalken. Av detta följer att som fastighet räknas endast äganderätt till jord i vilket saker som hyra, bostadsrätter, servitut och liknande inte räknas. Fastighetsrätten avser således egentligen endast frågor som är direkt kopplade till just fastigheter enligt jordabalkens definition.

Typiska fastighetsrättsliga frågor som brukar dyka upp är (i) köp, (ii) fel och (iii) sanktion.

Köprelaterade frågor handlar om saker som avtalets formkrav, villkor, giltighet, ogiltighet, tolkning m.m. En kort summering av dessa frågor är att man alltid ska tänka på att köpehandlingen är formbunden där viss information måste framgå. Om inte handlingen utformas korrekt så är köpet inte giltigt. Formkravet gäller även vissa villkor. Vid köp av fastighet kan man inte heller med bindande verkan utfösta ett köp eller försäljning.

Felrelaterade frågor handlar om när en fastighet ska anses befäst med fel eller inte. Dessa frågor kan handla om allt möjligt som fukt och mögel (faktiska fel) som avvikande area (konkret fel) eller oväntad inskränkning av markanvändningen (rådighetsfel). Vid felfrågor aktualiseras även frågan av reklamation, undersökning m.m. Reklamationsfrågan handlar om huruvida man reklamerat ett fel i tid. Denna skiljer sig således inte från reklamationsfrågan enligt köplagen eller konsumentköplagen. Det som skiljer sig är i sak; alltså hur lång reklamationstiden faktiskt är. Undersökningsfrågan handlar om köparen faktiskt undersökt fastigheten innan köpet i enlighet med dennes skyldighet.

Till felrelaterade frågor hör även att avgöra under vems ansvar felen faller. Denna fråga är ofta väldigt komplex att avgöra i och med att ansvarsfördelningen är beroende av vad parterna insett, avtalat och bort insett. Av detta följer att parterna ofta misstolkat varandras påståenden och utfästelser. En stor del av arbetet är således att ens utreda vad som hänt och vad som kan bevisas. Därefter kan omständigheten jämföras med de ansvarsfördelningsregler som stadgas i jordabalken.

Sanktionsrelaterade frågor handlar om hur man hanterar väl konstaterade fel som faller under ena partens ansvar (ofta säljaren). De sanktioner som jordabalken erbjuder är främst prisavdrag och hävning. Även skadestånd kan aktualiseras i vissa fall. Sanktionen väljs med beaktande av felets storlek. Mindre fel berättigar endast prisavdrag medan större fel kan medföra hävning.

Närliggande områden

Även om bostadsrätt, hyra, servitut och annan nyttjanderätt rent tekniskt inte faller under fastighetsrätten så är dessa områden närliggande fastighetsrätten. Detta kan antingen ha sin grund i att området är direkt beroende av fastighetsbegreppet/juridiken eller att den inspirerats av fastighetsrätten.

Bostadsrätten är tekniskt sett lös egendom i vilket de regleras genom köplagen istället för jordabalken. Bostadsrätter har även sin egen lag genom bostadsrättslagen. Köp av bostadsrätt vad gäller särskilt felbedömningen har genom praxis inspirerats mycket av fastighetsrätten.

Hyra och servitut regleras i 7 – 12 kap. jordabalken. Dessa rättsområden är specialreglerade men har ändock placerats tillsammans med fastigheter av anledningen att det rör just nyttjanderätten till dem.

Summerat handlar fastighetsrätt endast om just frågor relaterade till fastigheter, vilket ofta avser köp och felbedömning. Fastighetsrätten har dock flera närliggande områden som antingen är direkt beroende av fastigheterna eller som har inspirerats av fastighetsrätten.

Författad av jur. trainee Henrik Berg

Ring, vi hjälper dig