Avtalsbrott bostadsrätt – ersättning och skadestånd

Köpeavtalet

Köp av bostadsrätt är, liksom fastighetsköp, formbundet. Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen måste köpeavtalet uppfylla fyra grundläggande krav för att vara giltigt: det ska vara (i) skriftligt, (ii) ange parternas namn, (iii) specificera vilken lägenhet som avses samt (iv) redovisa pris och avgifter till föreningen. För att ett avtal ska vara bindande räcker det alltså med förhållandevis lite – men missar man något av dessa formkrav saknar överlåtelsen rättslig verkan. Undantag finns vid omregistrering enligt lag (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Det som sticker ut är hur lite köpeavtalet faktiskt behöver innehålla för att vara bindande. Varken skick, betalningsvillkor eller tillträdesvillkor är obligatoriska moment – och det är just dessa frågor som i praktiken leder till tvist. Tvister om vilket pris som avtalats eller vilken lägenhet köpet avser är däremot relativt ovanliga.

Fel på bostadsrätten?

När man förvärvar en bostadsrätt har man rimliga förväntningar på dess skick. Om lägenheten visar sig ha brister som inte kunde förutses uppstår frågan om det rör sig om ett rättsligt relevant fel som kan reklameras mot säljaren – eller om avvikelsen faller inom köparens risksida.

Ett fel föreligger när köparens befogade förväntningar inte stämmer överens med bostadsrättens faktiska skick. Dessa förväntningar kan grundas antingen på avtalet (s.k. konkreta fel) eller på vad som generellt kan förutsättas av liknande objekt (s.k. abstrakta fel). Denna artikel fokuserar på konkreta fel, dvs. avvikelser från vad parterna uttryckligen eller underförstått avtalat om.

Avtalat skick

Eftersom köpeavtal för bostadsrätter ofta är kortfattade har parterna sällan avtalat om skicket i detalj. Finns det ändå en utfästelse om en viss egenskap och denna saknas, utgör det ett fel enligt 17 § köplagen – oavsett om uppgiften haft direkt kommersiell relevans för köparen. Utfästelsen gäller även om man avtalat om "befintligt skick" eller liknande, men i sådana fall krävs att uppgiften faktiskt inverkat på köparens beslut att ingå avtalet (jfr. 19 § 1 st. 1 p. köplagen).

Marknadsföring?

Utöver avtalstexten kan även uppgifter i annonser, utfästelser från mäklaren och information i objektsbeskrivningen ligga till grund för ett konkret fel (jfr. 18 § köplagen). Säljarens ansvar sträcker sig alltså bortom det undertecknade kontraktet. För att marknadsföring ska grunda felansvar krävs dock att uppgiften kan antas ha påverkat köparens beslut att ingå avtalet – ett krav som saknas om uppgiften i stället bedöms utgöra en avtalsbestämmelse.

En praktiskt viktig fråga gäller objektsbeskrivningens rättsliga status. Ur köparens perspektiv är det fördelaktigt om den anses ingå i avtalet, eftersom felansvar då uppkommer utan krav på att uppgiften inverkat på köpet. Säljaren föredrar naturligen att den bedöms som marknadsföring enligt 18 § köplagen, vilket innebär ett svagare skydd för köparen. Huvudregeln är att objektsbeskrivningen utgör marknadsföring, men Högsta domstolen har i NJA 2016 s. 237 slagit fast att den kan infogas i avtalet – exempelvis om köpeavtalet uttryckligen hänvisar till den.

Avvikelse?

Inte varje avvikelse från det avtalade skicket utgör ett rättsligt relevant fel. Huruvida feltröskeln är uppnådd avgörs i första hand av vad parterna avtalat: har köparen klargjort att en viss egenskap är avgörande gäller det fullt ut. I övrigt görs en objektiv bedömning av vad en normal köpare i motsvarande situation rimligen hade accepterat, där påverkan på marknadsvärdet är det centrala riktmärket.

Inom bostadsrätts- och fastighetsrätten används marknadsvärdet som huvudsakligt mått på avvikelsens betydelse. Det innebär att man måste beakta inte bara skadans storlek utan också dess karaktär. En liten förändring i månadsavgiften kan slå hårt mot marknadsvärdet, medan en felaktig uppgift om ett badkars ålder sällan får samma genomslag.

Påföljder

Konstateras ett konkret fel – en avvikelse från det avtalade – har köparen rätt till påföljd. De tre möjliga påföljderna är: (i) avhjälpande, (ii) prisnedsättning och (iii) hävning.

Huvudregeln när en bostadsrätt är behäftad med fel är att säljaren ska ges möjlighet att avhjälpa det. Vid avtalsbrott – där en avtalad egenskap helt saknas – är avhjälpande ofta faktiskt omöjligt, varför prisnedsättning blir den primära påföljden. Denna beräknas som skillnaden mellan marknadsvärdet med den avtalade egenskapen och det faktiska marknadsvärdet vid köpet, vilket innebär att ersättningen inte nödvändigtvis motsvarar kostnaden att åtgärda felet. Om åtgärdskostnaderna överstiger prisavdraget kan skadestånd bli aktuellt – men det är ovanligt.

Vid allvarligare fel kan hävning aktualiseras. Det är en ovanlig påföljd som förutsätter att felet är så genomgripande att köpets syfte förfelas. Enligt 39 § köplagen krävs att felet (i) är av väsentlig betydelse och (ii) att säljaren insett eller borde ha insett detta.

Att fastställa avtalets innehåll, bedöma om avtalsbrott föreligger och välja rätt påföljd kräver ofta juridisk kompetens – detsamma gäller att hantera processen i praktiken. Vasa Advokatbyrå har i nära 20 år företrätt klienter i tvister rörande bostadsrätter, fastigheter och hyresrätter, och vi använder den erfarenheten för att tillvarata dina intressen.

Författad av jur. trainee Henrik Berg.