Köpeavtalet
Köp av bostadsrätter är, liksom fastigheter, formbundet. Av detta följer att det köpeavtal som upprättas måste uppfylla ett antal kriterier, annars blir det inte giltigt. För att ett avtal ska bli giltigt ska det vara (i) skriftligt, (ii) parternas namn ska framgå, (iii) vilken lägenhet som upplåts samt (iv) pris och avgifter till föreningen. Vissa undantag finns för de fall bostadsrätten uppkommer genom en omregistrering från bostad (Lag (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar).
Av ovanstående följer att det egentligen inte är särskilt mycket som måste framgå av avtalet för att det ska bli bindande. Som exempel på hur lite information som framgår kan nämnas att det inte är obligatoriskt att avtala om (i) skicket, (ii) betalningsvillkoren, (iii) villkoren för tillträdet m.m.; saker som inte allt för sällan föranleder en tvist. Tvist om hur mycket man ska betala eller vilken lägenhet man köpt är inte särskilt vanligt.
Fel på bostadsrätten?
När man köper en bostadsrätt har man, liksom köp av alla andra typer av varor, vissa förväntningar på skicket. Skulle man då upptäcka att bostadsrätten är befäst med brister man inte förväntat sig kan man snabbt föranledas tanken är att det är ett fel som man kan reklamera till säljaren. Frågan är om det faktiskt är ett fel?
Som fel räknas kortfattat när ens befogade förväntningar avviker från bostadsrättens faktiska skick. Dessa förväntningar kan antingen ha uppstått genom avtalet (s.k. konkreta fel) eller om bostadsrätten i övrigt avviker från vad som brukar kunna förutsättas gällande den aktuella typen av varan (s.k. abstrakt fel). Denna artikel kommer endast att behandla konkreta fel.
Avtalat skick
Som nämnts ovan så är det relativt vanligt att själva köpeavtalet som ingås är väldigt kortfattat. Oftast specificeras endast de delar som är obligatoriska med ev. tillägg för vissa saker som tillgång till förråd, handpenning och dylikt. Av detta följer att det många gångar kan vara svårt att hävda att det föreligger ett konkret fel med den enkla grunden att köpeavtalet är väldigt kortfattat. Skulle dock avvikelse finnas ska detta anses utgöra ett fel (17§ köplagen). Det spelar i så fall ingen roll huruvida uppgiften varit relevant eller inte för köparen. Utfästelsen gäller även för de fall man avtalat om ”befintligt skick” eller dylikt (jfr. 19§ 1st 1p köplagen). I sådana fall krävs dock att uppgiften inverkat på köparen.
Marknadsföring?
Vad som är viktigt att tänka på är att även annan information än den som specificeras i avtalet kan vara att anse som grund för ett konkret fel. Exempel på sådana saker är annonsering, utfästelser från mäklare, utfästelser från säljare, information i objektsbeskrivningen m.m. (jfr. 18§ köplagen). Bestämmelsen grunderar som att säljaren även bär ett ansvar för marknadsföring och det som utfösts i annonser. För att sådant ansvar ska uppstå krävs det dock att uppgiften kan antas ha inverkat på köparens vilja att ingå avtalet.
Just när det gäller objektsbeskrivningen är det inte säkert hur denna ska bedömas. Sett utifrån köparens perspektiv är det förmånligt att objektsbeskrivningen anses vara en del av avtalet, då det i så fall inte fordras att uppgiften kan antas ha inverkat på köpet. Säljaren å andra sidan vill att objektsbeskrivningen ska falla under 18§ köplagen, i och med att felet i så fall inte automatiskt föranleder ansvar. Huvudregeln är att objektsbeskrivningen anses vara marknadsföring, d.v.s. 18§ köplagen. Praxis har dock kommit fram till att objektsbeskrivningen kan vara en del av kontraktet om man t.ex. uttryckligen hänvisar till denna i köpeavtalet (NJA 2016 s. 237).
Avvikelse?
Till sist är det viktigt att veta att som fel räknas inte minsta lilla avvikelse från avtalet. Frågan om hur grov skillnad det ska vara mellan avtalad och faktiskt skick är inte säkert. Primärt torde denna fråga avgöras på grundval av vad parterna själva avtalat om. Skulle köparen ha sagt att inga avvikelser accepteras avseende viss uppgift gäller det. Om inget sådant skulle ha avtalats om får man försöka fastställa vad ”normalpersonen” skulle anse är en avvikelse. Detta görs genom att fastställa påverkan av marknadsvärde.
Inom fastighetsrätten och vid köp av bostadsrätter gäller en gammal princip att avvikelsen måste påverka marknadsvärdet. Av detta följer att man inte endast kan beakta graden av skadan utan även typen av skada. Ett exempel är att relativt små ändringar i månadsavgiften kan komma att påverka värdet markant, medan utfäst ålder på ett badkar kanske har lite mindre påverkan.
Påföljder
Skulle man konstatera att det föreligger en konkret fel, avvikelse från avtalet, så har man rätt till en påföljd beroende på felet. Dessa är (i) avhjälpande, (ii) prisnedsättning samt (iii) hävning.
Huvudregeln för de fall en bostadsrätt är befäst med fel är att man måste ge säljaren en chans att själv avhjälpa felet. För fall där avtalsbrott föreligger, att en avtalad egenskap saknas, är dock detta en omöjlighet i vilket prisavdrag blir huvudregeln. Prisavdraget räknas som skillnaden mellan marknadsvärdet med den avtalade egenskapen och det faktiska marknadsvärdet. Av detta följer att man inte nödvändigtvis får ersättning med ett belopp motsvarande kostnaden att åtgärda felet. För att avhjälpa situationer där åtgärdskostnaderna överstiger prisavdraget kan skadestånd komma att aktualiseras. Detta är dock ovanligt!
Skulle felet vara grovt, d.v.s. ett större fel, kan i vissa fall hävning komma att aktualiseras. Hävning är relativt ovanligt då det mestadels förekommer i de fall avvikelsen/felet är så pass grovt att syftet med köpet av bostadsrätten förfelas. 39 § köplagen uppställer kraven att felet ska vara (i) av väsentlig betydelse samt (ii) att säljaren insett detta.
Att avgöra avtalets innehåll, om avtalsbrott föreligger och vilken påföljd man har rätt till är inte alltid helt lätt. Det är inte heller lätt att tillämpa förfarandet och reglerna i praktiken. Som tur är finns Vasa Advokatbyrå. Med snart 20 års erfarenhet av tvister gällande bostadsrätter, fastigheter, hyresrätter m.m. har vi förvärvat en särskild insikt i området komplexitet och natur. En kunskap vi alltid använder för att värna om just dina intressen!
Författad av jur. trainee Henrik Berg.