Arrende är en form av avtalsförhållande där en markägare mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person. Det uppstår på så vis en nyttjanderätt att bruka viss mark. Den här artikeln riktar sig till dig som vill veta mer om arrende eftersom vi kommer att besvara frågor som till exempel vad det innebär att arrendera, om en arrendator har besittningsskydd, hur länge ett arrendeavtal står sig och mycket mer.
Vad innebär det att arrendera?
Arrende är en upplåtelse av jord mot betalning (8 kap. 1 § JB). Det innebär att någon betalar hyra till en jordägare för att få nyttja dennes mark. I juridiska termer kallas du som upplåter mark för jordägare och den som får tillgång till marken kallas för arrendator. Det finns 4 olika former av arrende: bostadsarrende, jordbruksarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Nedan ska vi ge dig en kort genomgång av de huvudsakliga typerna av arrende:
Jordbruksarrende är en upplåtelse av jordbruks-, betes- eller åkermark mot ersättning. Ett jordbruksarrende delas upp i gårds- eller sidoarrende. Bostadsarrende är en upplåtelse av mark mot ersättning med rätt att uppföra eller behålla ett befintligt bostadshus med syfte att bo på marken. Anläggningsarrende är en upplåtelse av mark för att bedriva verksamhet mot ersättning. Slutligen är lägenhetsarrende en upplåtelse av mark som inte uppfyller kraven enligt ovan.
Har en arrendator besittningsskydd?
Arrendatorn har besittningsskydd vid både bostadsarrenden och jordbruksarrenden. Besittningsskydd innebär att arrendatorn inte behöver lämna arrendestället utan skäl. Om du som jordägare säger upp avtalet om arrende men arrendatorn vill förlänga avtalet, har arrendatorn rätt att få detta prövat hos arrendenämnden. Som huvudregel gäller alltså att arrendatorn har rätt att få avtalet förlängt trots att du som jordägare sagt upp avtalet. Skulle arrendatorn vara missnöjd med arrendenämndens beslut om förlängning kan beslutet överklagas till hovrätten. Det finns dock vissa situationer där arrendatorn inte har rätt till förlängning av avtalet. Dessa är följande:
- När arrendet är förverkat och jordägaren har sagt upp avtalet.
- Jordägaren har på grund av borgensåtagandet eller pant sagt upp avtalet.
- Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av allvarlig misskötsel från arrendatorns sida.
- Jordägarens barn eller partner ska använda arrendestället i det fall det inte anses oskäligt mot arrendatorn att avtalet upphör.
Vad händer med ett arrende vid försäljning?
Om du som jordägare skulle sälja den mark som arrenderas ut, till exempel vid ett bostadsarrende, följer arrendeavtalet med försäljningen. Den nya ägaren blir alltså bunden av ett avtal som den egentligen inte medverkat till.
Hur länge gäller ett arrendeavtal?
Ett arrendeavtal måste sägas upp för att det ska upphöra, oavsett om avtalet gäller under en begränsad tidsperiod eller om avtalet löper tills vidare. Det innebär att om varken du som jordägare eller arrendatorn säger upp avtalet fortsätter det att gälla tills det sägs upp. Om avtalet löper på en tidsperiod som är kortare än 5 år förlängs tiden med lika länge. Det innebär att om avtalet löper på 3 år, förlängs avtalet med 3 år. Om avtalet istället gäller mer än 5 år förlängs avtalet med 5 år oavsett.
Om du vill säga upp arrendeavtalet måste du göra det inom en viss tid. Hur lång tid uppsägningstiden är beror på vilken typ av arrende det är fråga om och hur lång löptiden för avtalet är. Sammanfattningsvis kan man säga att avtal som är längre än 5 år ska sägas upp minst 1 år före arrendetidens slut och avtal som är kortare än 5 år ska sägas upp minst 8 månader före arrendetidens slut. Uppsägningen av arrendeavtalet måste även vara skriftligt för att anses giltigt.
Vad är skillnaden mellan hyra och arrende?
Hyra och arrende är inte samma sak men det finns en del likheter. Syftet med båda formerna är att bereda nyttjanderätt. Den stora skillnaden är att vad som faktiskt upplåts. Vid till exempel bostadshyra är det själva bostaden som är föremål för uthyrning medan det vid bostadsarrende är marken som eventuell bostad är belägen på som är föremål för arrende.
Får man bygga på arrenderad mark?
Vad arrendatorn får göra på marken beror helt på vad jordägaren och arrendatorn som parter har kommit överens om. Alla villkor och ändringar i villkoren ska antecknas i avtalet (8 kap. 3 § JB). Det finns dock vissa undantagsfall där domstol ansett att villkor utanför avtalet har varit giltiga. Det råder avtalsfrihet mellan parterna och ni kan i princip komma överens om vad som helst. Dock så finns det vissa regler som gäller till förmån för arrendatorn och som alltså inte går att avtala bort (8 kap. 2 § JB). Vilka byggnader som en arrendator kan uppföra på marken som denne hyr beror alltså helt på vad för slags avtal som träffats mellan parterna. Är det till exempel ett bostadsarrende får arrendatorn uppföra ett hus som uppenbart endast upprättas för att arrendatorn själv och dennes närmaste familj ska ha någonstans att bo (10 kap. 1 § 1 stycket JB). Rör det sig istället om ett anläggningsarrende får byggnader uppföras som är avgörande för att den som hyr ska kunna bedriva sin näringsverksamhet (11 kap. 1 § JB). Det innebär egentligen att arrendatorn kan bygga hus på den arrenderade marken under förutsättning att huset används för de ändamål som avtalet avser.
Att tänka på
Det finns en del att tänka på när det kommer till nyttjanderätt överlag. Arrende är som nämnts ovan en form av avtalsförhållande som innebär att en markägare mot avgift upplåter rätten att nyttja mark till en fysisk eller juridisk person. Det finns därför en del regler att förhålla sig till beroende på hur ert avtal ser ut. Har du som markägare hamnat i en tvist med arrendatorn eller har du som arrendator hamnat i en tvist med markägaren rekommenderar vi dig att höra av dig till oss på Vasa Advokatbyrå. Vi har jurister som är specialiserade på tvistlösning.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin