Ultimata guiden om arrende

Arrende är ett avtalsförhållande där en markägare mot ersättning upplåter nyttjanderätten till sin mark – till en privatperson eller ett företag. Regleringen finns primärt i 8–11 kap. jordabalken (JB) och skiljer sig på flera viktiga punkter från vanlig hyra. I den här guiden reder vi ut vad arrende innebär i praktiken: vilka former som finns, om arrendatorn har besittningsskydd, vad som händer vid en fastighetsförsäljning och hur du går till väga för att säga upp ett arrendeavtal.

Vad innebär det att arrendera?

Arrende definieras i 8 kap. 1 § jordabalken som en upplåtelse av jord mot betalning. Den som äger marken kallas jordägare och den som hyr marken kallas arrendator. Lagen känner till fyra arrendeformer: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Nedan följer en kortfattad genomgång av respektive form.

Jordbruksarrende avser upplåtelse av jordbruks-, betes- eller åkermark och delas in i gårdsarrende och sidoarrende. Bostadsarrende innebär att arrendatorn hyr mark för att uppföra eller behålla ett bostadshus för eget boende. Anläggningsarrende ger rätt att bedriva förvärvsverksamhet på marken – typiskt för en kiosk, bensinstation eller liknande anläggning. Lägenhetsarrende är en samlingsterm för övriga fall som inte passar in under de tre övriga formerna, exempelvis en odlingslott eller parkeringsplats.

Har en arrendator besittningsskydd?

Vid bostadsarrende och jordbruksarrende har arrendatorn ett lagstadgat besittningsskydd, vilket innebär att jordägaren i regel inte kan avsluta avtalet utan godtagbara skäl. Säger du upp avtalet men arrendatorn vill att det förlängs, kan arrendatorn begära prövning hos arrendenämnden – och utgångspunkten är att förlängning medges. Arrendenämndens beslut kan i sin tur överklagas till hovrätten. Besittningsskyddet bryts dock i ett antal situationer: bland annat om arrendatorn har misskött sina förpliktelser, om jordägaren har ett beaktansvärt eget behov av marken, eller om avtalet från början träffats för en begränsad tid och arrendatorn var tydligt medveten om detta undantag. Lägenhetsarrenden saknar däremot besittningsskydd helt.

• När arrendet är förverkat och jordägaren har sagt upp avtalet.
• Jordägaren har på grund av borgensåtagandet eller pant sagt upp avtalet.
• Jordägaren har sagt upp avtalet på grund av allvarlig misskötsel från arrendatorns sida.
• Jordägarens barn eller partner ska använda arrendestället i det fall det inte anses oskäligt mot arrendatorn att avtalet upphör.

Vad händer med ett arrende vid försäljning?

Säljer du marken som arrenderas ut följer arrendeavtalet med till den nye ägaren – denne träder in som ny jordägare och är bunden av avtalets villkor utan att ha medverkat till dess ingående. Enligt 7 kap. 11 § jordabalken gäller detta oavsett arrendeform, förutsatt att avtalet är inskrivet i fastighetsregistret eller att köparen vid tillträdet kände till upplåtelsen. Det är därför viktigt att som fastighetköpare alltid undersöka om marken belastas av arrenden innan köpeavtalet undertecknas.

Hur länge gäller ett arrendeavtal?

Ett arrendeavtal upphör inte automatiskt när avtalsperioden löper ut – det krävs alltid en aktiv uppsägning. Uteblir den förlängs avtalet: löper det på kortare tid än fem år förlängs det med samma tid som den ursprungliga perioden, medan längre avtal förlängs med fem år åt gången. Det innebär att ett treårigt avtal som inte sägs upp automatiskt löper vidare i ytterligare tre år, och ett tioårigt avtal förlängs med fem år.

Uppsägningstiden varierar beroende på arrendetyp och avtalets längd. Som tumregel gäller att avtal med en löptid överstigande fem år ska sägas upp senast ett år före arrendetidens utgång, medan kortare avtal kräver minst åtta månaders varsel. Observera att uppsägningen måste vara skriftlig för att vara giltig – en muntlig uppsägning saknar rättsverkan (8 kap. 8 § JB). Skicka alltid uppsägningen på ett sätt som ger skriftlig bekräftelse, exempelvis som rekommenderat brev.

Vad är skillnaden mellan hyra och arrende?

Hyra och arrende är båda former av nyttjanderätt men regleras i olika kapitel i jordabalken och har väsentliga skillnader. Vid hyra är det ett befintligt objekt – vanligtvis en bostad eller lokal – som upplåts. Vid arrende är det marken i sig som upplåts, och arrendatorn uppför eller äger ofta en egen byggnad på marken. Den som hyr ett hus äger alltså inte huset, medan den som bostadsarrenderar mark faktiskt kan äga det hus som står på marken – trots att marken tillhör någon annan.

Får man bygga på arrenderad mark?

Vad arrendatorn får uppföra på marken regleras i första hand av arrendeavtalet. Alla villkor – inklusive tillstånd att bygga – bör framgå skriftligen, eftersom 8 kap. 3 § jordabalken föreskriver att ändringar i avtalsvillkoren ska antecknas i avtalet. Parterna har i princip full avtalsfrihet, men vissa skyddsregler till arrendatorns förmån kan inte avtalas bort (8 kap. 2 § JB). Vid bostadsarrende har arrendatorn rätt att uppföra ett bostadshus avsett för eget och sin närmaste familjs boende enligt 10 kap. 1 § 1 stycket jordabalken. Vid anläggningsarrende kan byggnader uppföras som är nödvändiga för den bedrivna verksamheten (11 kap. 1 § JB). Ett praktiskt råd: specificera alltid i avtalet vilka åtgärder som tillåts, vad som händer med byggnaderna när avtalet upphör och vem som ansvarar för eventuell rivning eller inlösen. Oklara avtal leder lätt till kostsamma tvister.

Att tänka på

Arrendelagstiftningen rymmer både dispositiva regler som kan anpassas i avtal och tvingande bestämmelser som parterna inte fritt kan avtala bort. Oavsett om du är jordägare eller arrendator lönar det sig att sätta sig in i vad avtalet verkligen innebär innan du skriver under. Har du hamnat i en tvist eller behöver hjälp med att tolka eller upprätta ett arrendeavtal är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå. Vi har jurister med bred erfarenhet av fastighets- och arrendejuridik.

Läsvärt

https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/arrende/allmant-om-arrende/om-nyttjanderatt-och-arrende/

Författad av: Jenny Thalin